艱難的房價調(diào)控 實業(yè)艱難為什么房價高

　　本年度的房價調(diào)控，明顯出現(xiàn)中央雷聲大、地方雨點小的局面，其背后是土地財政作祟。誰肯真正對自己的金庫動刀子呢？這需要一場更深層次的改革。 　　 　　2011年４月17日，“新國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控新政將滿周年。截至3月31日，全國657個城市中，已有608個城市陸續(xù)公布年度房價調(diào)控目標，從去年延續(xù)至今的房地產(chǎn)調(diào)控“似乎”進入到一個關(guān)鍵時期。但放眼望去，各地此次出臺的房價調(diào)控目標一片看漲，只有北京一枝獨秀地提出“新建普通住房價格‘穩(wěn)中有降’”。
　　為此，住建部下發(fā)通知，要求各地聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標取得社會的認同和支持，已經(jīng)公布的城市也要據(jù)此酌情調(diào)控已發(fā)布的調(diào)控目標。
　　眾多分析認為，各地普遍“看漲”的調(diào)控目標與中央要求并不一致。民意更是直接發(fā)出“失望”的聲音。那么此次地方房價調(diào)控目標為何如此不“給力”？
　　
　　房價漲幅與GDP掛鉤不合理
　　
　　3月下旬，各地房價調(diào)控目標密集出臺， 多數(shù)地方政府步調(diào)一致地將調(diào)控目標與GDP、人均可支配收入漲幅作為參照。一時間政府調(diào)控的“限漲”變成了“調(diào)漲”，各地房價預計今年漲幅普遍在10％－15%。
　　3月29日，上海市政府公布了房價控制目標：“2011年度全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。”
　　此前，上海市市長韓正在作政府工作報告時提及，2011年上海經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是GDP增長8%左右。以此為據(jù)，可推算出上海的房價調(diào)控目標為新建住房漲幅低于8%。
　　30日晚，城市大多“默契地”跟隨上海發(fā)布了“控速不降價”的政策，如廣州、深圳。這些城市與上海相比有著嚴重的趨同性，都將房價漲幅目標與兩大參照指標掛鉤。
　　今年1月26日，溫家寶總理在主持召開國務院常務會議時提出的“新國八條”中第一條正是如此要求，“地方政府應根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布�！�
　　但當各地方政府落實在紙面上時，似乎只重視GDP和人均可支配收入這兩項指標，同時卻集體“漠視”了最后一個指標，也是更為重要的“居民的購房支付能力”。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，因為“居民的購房支付能力”沒有現(xiàn)成的可參照數(shù)據(jù)，這使得地方政府避重就輕，有意忽略了這一指標。
　　調(diào)控房價漲幅參照GDP和人均可支配收入是否科學？學術(shù)界多持反對意見。學者馬光遠認為，這樣的掛鉤很荒唐。以上海為例，根據(jù)2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.2萬元左右，增長10%只增長了3200元；而上海2010年平均每套房價格為260萬元，增長10%意味著增加26萬元，這26萬元相當于一個上海居民八年不吃不喝的收入。由此可見，居民收入增長10%與房價增長10%完全是兩個概念。
　　北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同認為，房價漲幅與GDP掛鉤已不適合現(xiàn)有的情況。在2004年后，一二線城市房價大幅上揚，如廣州漲幅已超過2倍，北京上�？赡芙咏�三倍，這時房價已經(jīng)在畸高的位置上，在與GDP的正常增長掛鉤，顯然是不合理之選�！暗胤紾DP、居民人均可支配收入與房價之間并不具備必然的邏輯上的數(shù)理關(guān)系”，所以提出這個調(diào)控的要求就缺乏可操作性。
　　韓世同說，目前，一二線城市房價已經(jīng)漲到極限了，如今的調(diào)控目標“預測”出房價仍將上漲，反而容易導致消費者盲目入市。
　　
　　新建住房是一個大概念
　　
　　3月29日，北京跳出眾多的城市，成為調(diào)控中“首個吃螃蟹的人”，首提“降”字。北京公布其調(diào)控目標為：加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降。
　　在北京公布調(diào)控目標的次日， SOHO中國董事長潘石屹說，北京的住房租金回報率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房價格該回歸正常水平了。 ”以北京當前的市場狀況看，“降價”似乎是市場行為的走勢，北京的調(diào)控目標不過是順勢而為。
　　記者注意到，與上海、廣州和深圳等一線城市的調(diào)控目標中提及“新建住房”不同，北京將房價控制目標的對象設定為“新建普通住房”。
　　那么，“新建普通住房”是何物呢？3月30日，中原地產(chǎn)在當天的分析報告也提出了同樣的疑問：“普通住房”究竟界定在什么范圍；新建的相對高端的住宅是否也在價格控調(diào)控范圍，在公文中沒有指出，有待明確。
　　韓世同說，北京的調(diào)控目標更像是一場文字游戲，因為“新建住房”本身是一個大概念，它包含保障房和新建商品住房，而“新建普通住房”更是將高檔住宅公寓等刨除。2011年北京市保障房建設目標是新開工建設、收購保障性住房20萬套，加上2010年已開工的22.5萬套，今年預計竣工達到10萬套。若北京政府確實如此界定“新建普通房屋”，當這些竣工保障房陸續(xù)上市后，自然容易拉低整體的均價。
　　在北京統(tǒng)計局最新公布的1月-2月北京市房地產(chǎn)市場運行情況中，并沒有“新建普通住房”這一房價指標的對應數(shù)據(jù)，甚至沒有新建商品房的價格指數(shù)。對此，北京統(tǒng)計局宣傳中心工作人員向媒體解釋，以后房價數(shù)據(jù)由國家統(tǒng)計局審核，統(tǒng)一發(fā)；北京統(tǒng)計局不發(fā)了。
　　但在國家統(tǒng)計局自今年元旦起執(zhí)行的房價統(tǒng)計《新方案》中，沒有按普通住宅、別墅公寓、其他住宅等進行細分，而是按照面積分類統(tǒng)計。這意味著，北京的“新建普通住房”，并不在統(tǒng)計范圍內(nèi)，在未來也沒有相應的數(shù)據(jù)來進行體現(xiàn)。
　　
　　地方調(diào)控“誠意不足”
　　
　　市場分析人士說，這次房價調(diào)控目標誠意不足，并未改變消費者對市場的觀望態(tài)度，而地方政府依賴“土地財政”，財政收入來源于土地出讓金等收益，成為這場調(diào)控“走秀”的根本原因。
　　2010年全國土地出讓金收入2.7萬億元，占全國財政收入30%以上。同期，全國商品房銷售額為5.25萬億元。全國土地出讓金收入與同期商品房銷售額之比，超過50%。
　　陳國強認為，在房價調(diào)控目標上，地方政府多是有所保留，因為他們要顧慮到樓市的低迷會傷及當?shù)氐氖找�，影響當�(shù)氐慕?jīng)濟表現(xiàn)，“或者說他們是用一種應付和敷衍的姿態(tài)來面對處理這個問題�！�
　　3月初， 國家住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥透露，今年內(nèi)地保障房工程將興建1000萬套保障房，斥資約1.3萬億元，以保證中低收入家庭“居有其所”，其中政府承擔5000億元將由政府承擔。這使得在政府不光需要制定調(diào)控方針的同時，需要“身體力行”地投真金白銀到保障房的建設中。
　　可是，保障房的建設將打擊房地產(chǎn)商的積極性，土地出讓金減少，地方財政壓力進一步加大等一系列的塔米諾骨牌效應。地方政府財稅制度似乎到了不得不改革的情況，地方調(diào)控目標“誠意不足”。
　　3月29日，住建部下發(fā)通知，要求各地聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標取得社會的認同和支持，已經(jīng)公布的城市也要據(jù)此酌情調(diào)控已發(fā)布的調(diào)控目標。 陳國強說，住建部提出這個要求，是表明他們對全國絕大多數(shù)城市公布了這個房價調(diào)控的目標后應該是不滿意的，“最終，執(zhí)行調(diào)控還是要看地方政府的動作，而地方政府的動作又取決于中央的決心�！�

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