博傻理論是誰(shuí)提出來(lái)的 從博弈到博傻：冷看房地產(chǎn)大辯論

　　今天的中國(guó)，幾乎人人在議論而又誰(shuí)也說(shuō)不清楚的莫過(guò)于房地產(chǎn)業(yè)。在這場(chǎng)爭(zhēng)論中，人們看到了這樣一些主角:金融系統(tǒng)、建設(shè)部、國(guó)土資源部、政府綜合部門（發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局等）、地方政府、房地產(chǎn)商、海外投行、學(xué)者以及老百姓。而爭(zhēng)論的話題集中在兩個(gè)方向上：其一，形勢(shì)如何；其二，誰(shuí)之過(guò)。
　　
　　泡沫？挾持？
　　
　　
　　雖然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的議論幾乎一直不斷，但這場(chǎng)將幾乎所有人卷入其中的爭(zhēng)論似乎是中國(guó)社科院金融研究所易憲容引爆的。
　　2004年，學(xué)界評(píng)估本輪宏觀調(diào)控的效果，人們認(rèn)為已初見成效，甚至有人主張國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控該結(jié)束了。7月，易憲容發(fā)文稱：房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的動(dòng)力源。銀行的信貸消費(fèi)、地方短期內(nèi)業(yè)績(jī)、過(guò)熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材，成為瓶頸的能源、電力、運(yùn)輸、水無(wú)不與房地產(chǎn)有關(guān)。而房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則微乎其微。
　　由此，易憲容對(duì)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)作出了嚴(yán)峻的判斷：房地產(chǎn)業(yè)把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的日本。因此：“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)�！薄叭绻�這些房地產(chǎn)問(wèn)題處理不好，可能成為今后整個(gè)中國(guó)大陸社會(huì)政治動(dòng)蕩的根源”。
　　此論一出，各方嘩然，反應(yīng)各異。
　　
　　金融管理當(dāng)局：
　　
　　事實(shí)上，金融界早就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)忐忑不安。本輪房地產(chǎn)浪潮本來(lái)就是銀行推動(dòng)的。從1997年到2002年，個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)113%。然而，到2003年，央行覺得態(tài)勢(shì)不妙，6月貨幣政策司出臺(tái)了著名的“121號(hào)文件”，要求房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，同時(shí)還收緊了對(duì)建筑施工企業(yè)、消費(fèi)者的信貸。但兩個(gè)月之后，央行又發(fā)布了“18號(hào)文”，表示“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目也要繼續(xù)加大支持力度”，首鼠兩端的心態(tài)暴露無(wú)遺。
　　從2004年到2005年,金融管理當(dāng)局通過(guò)《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《我國(guó)近期房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》等文件措辭嚴(yán)厲地警告房地產(chǎn)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。并通過(guò)加息、控制借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商資信條件、控制授信比例、上調(diào)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率和個(gè)人房貸首付款比例等措施,試圖控制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)：
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歸口管理部門是建設(shè)部。2004年10月18日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》發(fā)表了建設(shè)部政策研究中心的報(bào)告《泡沫之說(shuō)不成立，中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無(wú)跡象》。
　　報(bào)告根據(jù)20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求，判定超過(guò)6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起或者在住房信貸的幫助下買得起的”（新增5.4億平方米、拆遷1.4億平方米）。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化”，同時(shí)，“一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種‘庫(kù)存’，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用”。據(jù)此，否認(rèn)了“泡沫說(shuō)”。
　　對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，報(bào)告認(rèn)為：“房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲”，并將其歸因?yàn)椋旱貎r(jià)上漲、高檔商品房供應(yīng)增加和住房需求旺盛。并進(jìn)一步認(rèn)為：“房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系�！薄吧鐣�(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多�！�
　　至于金融風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在”。但這“并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)‘挾持’國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)”，因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，相反，1997年亞洲金融風(fēng)暴的經(jīng)驗(yàn)表明，不是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)暴，而是金融風(fēng)暴導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”破滅。
　　至于房地產(chǎn)商，被戲稱為“房地產(chǎn)總理”的任志強(qiáng)直截了當(dāng)?shù)胤Q“房地產(chǎn)泡沫說(shuō)”為“胡說(shuō)八道”。（2004年10月20日《北京晨報(bào)》）
　　這里我們看到金融管理部門與房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)基本對(duì)立觀點(diǎn)：
　　其一，房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫和值得警惕風(fēng)險(xiǎn)？
　　其二，風(fēng)險(xiǎn)在哪里，誰(shuí)是多米諾骨牌的第一塊？
　　
　　外國(guó)投資銀行：
　　
　　摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠主要是從經(jīng)濟(jì)全球化、金融全球化等角度來(lái)看問(wèn)題。在他看來(lái)，美元弱勢(shì)引起的熱錢涌入，使中國(guó)融資成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本比正常的要低2～3個(gè)百分點(diǎn)。正是海外來(lái)的熱錢促成了投機(jī)，“從某種意義上說(shuō)，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)外部人的游戲”。而一旦國(guó)際金融環(huán)境變化，熱錢流出，后果不堪設(shè)想。他發(fā)出了刺耳的預(yù)言：房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間僅僅是幾個(gè)月，而不是一年。
　　外國(guó)投資銀行成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)辯論的主角之一,這本身就有點(diǎn)滑稽,評(píng)估他們的觀點(diǎn)與動(dòng)機(jī),更令人感到五味雜陳。
　　
　　發(fā)改委：
　　
　　作為國(guó)務(wù)院綜合部門的發(fā)改委，顯得出言謹(jǐn)慎，他們首先關(guān)心的是“產(chǎn)能過(guò)�！�。在國(guó)家發(fā)改委主任馬凱點(diǎn)名的11個(gè)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)中，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、水泥、電力，都以房地產(chǎn)業(yè)為重要用戶，如果壓縮房地產(chǎn)業(yè)，這些部門的產(chǎn)能過(guò)剩將雪上加霜。
　　于是國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣表示，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)熱是一種虛熱，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)還冷得很，那些熱得冒氣的地方是豪宅，從轉(zhuǎn)移農(nóng)民工進(jìn)城、從長(zhǎng)遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)化角度來(lái)看，空間還很大。對(duì)此潘石屹回答：“作為房地產(chǎn)發(fā)展商，我們只建設(shè)市場(chǎng)上能夠賣出去的房子。”言下之意，農(nóng)民工哪有買房的有效需求？
　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院陳洪波于2006年4月中旬發(fā)布研究報(bào)告稱：我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并不高，但社會(huì)上卻對(duì)此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產(chǎn)金融政策。
　　媒體在報(bào)道此事時(shí)，指出“房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)許多人都知道，陳洪波就是房地產(chǎn)REICO報(bào)告的編寫成員。早在去年11月發(fā)布的2005年REICO報(bào)告就稱房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)小。因?yàn)樵搱?bào)告受房地產(chǎn)商資助，其獨(dú)立性受到了媒體的質(zhì)疑”。
　　當(dāng)國(guó)務(wù)院綜合部門的觀點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)性、客觀性都受到質(zhì)疑時(shí)，社會(huì)公眾又如何獲得獨(dú)立、客觀的判斷？
　　
　　變臉：
　　
　　在上海市有關(guān)部門的委托下，上海市社科院房地產(chǎn)研究中心和上海財(cái)經(jīng)大學(xué)對(duì)房市進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查后，得出結(jié)論：房地產(chǎn)銷售金額的下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增加值減少30億元左右；并導(dǎo)致2005年財(cái)政收入的下降額，相當(dāng)于2004年地方財(cái)政收入的6.5%以上。而且，綜合房地產(chǎn)的波及效應(yīng)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑使上海經(jīng)濟(jì)總量大約減少65個(gè)億，影響GDP增幅減少1個(gè)百分點(diǎn)左右。這里尚沒包括土地出讓金的損失。
　　這難免讓人聯(lián)想起易憲容的“挾持”論。
　　事實(shí)上，進(jìn)入2006年以來(lái)，金融管理當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化，央行上海分行的報(bào)告沒有再提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，而是對(duì)房地產(chǎn)交易量保持低水平運(yùn)行的情況進(jìn)行預(yù)警。北京金融運(yùn)行報(bào)告則表示，“作為北京市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降幅度過(guò)大，值得關(guān)注”。
　　業(yè)界將其視為房地產(chǎn)信貸要放松的信號(hào)。有媒體稱,農(nóng)行從去年底就啟動(dòng)房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)展步伐。2006年4月中旬,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》以《銀行變臉巨資輸血地產(chǎn)溫州炒房團(tuán)重返上海灘》為標(biāo)題,告訴人們:截至2005年底,上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元,比年初增加387.58億元,同比多增85.09億元,余額同比增長(zhǎng)38.04%。中資金融機(jī)構(gòu),一季度有86%的增量貸款投向了基本建設(shè)和建筑業(yè),同比上升54.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　此時(shí)上海房?jī)r(jià)顯出回調(diào)見底的跡象,而北京房?jī)r(jià)并未下降。
　　正當(dāng)業(yè)界打算舒一口氣之時(shí)，中國(guó)人民銀行決定，從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。
　　打捆貸款是指以國(guó)有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資公司為承貸主體，以財(cái)政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來(lái)作為一個(gè)整體項(xiàng)目向銀行貸款的一種融資方式。
　　打捆貸款是這些年流行的銀政合作方式，這份文件規(guī)定，2005年1月26日以后的政府擔(dān)保將不再有效，并且嚴(yán)禁地方政府再提供任何形式的擔(dān)�；蛘呤亲兿鄵�(dān)保。這一下子就卡住了由地方政府啟動(dòng)的主要資金閥門�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目受阻，房地產(chǎn)業(yè)必受牽連。
　　這里，我們看到的已經(jīng)不是爭(zhēng)論，而是左右為難的選擇和激烈的博弈。
　　
　　誰(shuí)之過(guò)
　　這邊廂“泡沫”與否面紅耳赤，那邊廂責(zé)任歸屬劍拔弩張，政府與地產(chǎn)商各執(zhí)一詞。
　　
　　“招拍掛”制度
　　
　　任志強(qiáng)將房?jī)r(jià)暴漲的因由直歸土地“招拍掛”制度。他引證國(guó)土資源部的數(shù)據(jù):“非招拍掛方式出讓的土地為每萬(wàn)公頃149.53億元,而用招拍掛方式供給的土地為每萬(wàn)公頃685.3億元,僅靠供給方式的變化二者相差了4.58倍。其中與城市居民居住相關(guān)的住宅建設(shè)用地大約全部是用招拍掛方式獲得的。”
　　他還引證了兩個(gè)“天價(jià)”地塊：
　　“盈科以5.1億元中標(biāo)的工體機(jī)電院用地，讓未開工的樓面價(jià)高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米，如果銷售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米，土地成本還占到了銷售價(jià)格的62.5%�！�
　　“4月18日拍賣的溫泉用地，首先政府為推高地價(jià)故意將本來(lái)可以連在一片統(tǒng)一規(guī)劃的用地分期分批切開招標(biāo)，結(jié)果第一塊土地北辰中標(biāo)價(jià)就比起拍價(jià)6.8億元高出了4億多元，每平方米的樓面價(jià)升到了5000元�！�
　　任志強(qiáng)質(zhì)問(wèn)：“當(dāng)土地招拍掛樓面價(jià)已高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米時(shí)，還談什么建普通商品房呢？政府實(shí)際是在支持與滿足這種特殊的消費(fèi)�！�
　　國(guó)土資源部則在《2005年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》中稱:2005年全國(guó)主要城市地價(jià)的平均水平約為每平方米1230元，與上年同期相比，城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)了4.44%。近期國(guó)內(nèi)個(gè)別大城市商品房?jī)r(jià)格的上漲幅度已經(jīng)接近20%，而住宅地價(jià)增長(zhǎng)僅為5.67%。據(jù)此，土地利用司資產(chǎn)處處長(zhǎng)岳曉武表示：“‘招拍掛’是充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制度，制度本身不會(huì)人為地抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)，只是為公平競(jìng)爭(zhēng)提供平臺(tái)。”
　　北京市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)張維稱： “從國(guó)土資源部去年對(duì)全國(guó)32個(gè)城市地價(jià)的調(diào)查中可以看出，本市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，低于全國(guó)平均的26%。”
　　“上海房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于北京，但上海土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比例只有16.15%;而在廣州,地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例僅為11.4%。而且，從全國(guó)平均地價(jià)走勢(shì)看，地價(jià)穩(wěn)中有升，但地價(jià)上漲幅度明顯小于房?jī)r(jià)上漲幅度�！�
　　同是北京，任志強(qiáng)告訴我們：“土地成本還占到了銷售價(jià)格的62.5%。”張維卻說(shuō)：“本市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%。”公眾該信誰(shuí)的？
　　平心而論，土地作為公共資源，通過(guò)“招拍掛”獲得高收益于社會(huì)有利，只要這收益用于解決社會(huì)公眾最急迫的問(wèn)題。正如任志強(qiáng)本人指出的：
　　“如果政府是將提高土地成本而獲取的收益，返還給城市提供公共產(chǎn)品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于讓中高收入家庭多承擔(dān)住房成本而向中低收入家庭轉(zhuǎn)移二次分配。那么就將有利于調(diào)節(jié)公平與保證社會(huì)和諧。”
　　那土地收益到底哪兒去了?任志強(qiáng)告訴我們:“一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財(cái)政預(yù)算控制的資金。”2005年全國(guó)財(cái)政收入為31627.98億元,任志強(qiáng)告訴我們,當(dāng)年土地出讓價(jià)款為5505.15億元。這相當(dāng)于財(cái)政收入的17.4%，如此巨大的資金不受人大和財(cái)政預(yù)算控制,其中貓膩誰(shuí)能說(shuō)清?
　　
　　政府責(zé)任與商人“良心”
　　
　　杭州市建委處長(zhǎng)陸革稱：國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目平均利潤(rùn)率大約是6%至8%，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目平均利潤(rùn)率高達(dá)30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項(xiàng)目總投資的20%至30%,其余均為銀行貸款和購(gòu)房預(yù)付金的因素，其開發(fā)利潤(rùn)為自有資金的100%以上。暴利是依靠地價(jià)的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價(jià)升值而來(lái)。但地價(jià)的升值是政府配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入形成。因此，暴利其實(shí)來(lái)自于國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。
　　福州市有關(guān)部門測(cè)算了當(dāng)?shù)?3個(gè)樓盤的開發(fā)成本，從每平方米1636元至3094元不等。而銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。
　　2005年2月中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高1倍多，比平均水平高5倍。
　　2005年國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)七省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問(wèn)題中，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題占了90%。這一切讓公眾很難接受任志強(qiáng)的辯解。
　　其實(shí)，作為人格化的資本，與房地產(chǎn)商討論“良心”似乎是對(duì)牛彈琴。國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，第一責(zé)任人肯定是作為公共事務(wù)委托代理人的各級(jí)政府。既然選擇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過(guò)1/4個(gè)世紀(jì)，既然有數(shù)百年成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的先例，為何政府還搞不清自己與商人在經(jīng)濟(jì)體系中的相對(duì)位置？為何“親商”、“你發(fā)財(cái)，我發(fā)展”成了大多數(shù)各級(jí)政府的行為準(zhǔn)則？此時(shí)此刻，指責(zé)商人的“良心”，豈不滑稽？
　　
　　結(jié)構(gòu)：投資與市場(chǎng)
　　對(duì)房?jī)r(jià)高漲的另一個(gè)解釋是結(jié)構(gòu)不合理。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平2006年4月20日表示，我國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理�！�24個(gè)大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%�！保ā兜谝回�(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2006年4月24日）
　　上海已銷售房屋集中在90至100平方米面積段,而香港1995年至1999年新落成私人住宅樓面面積主要分布在70平方米以下:
　　
　　面積(平方米) 比重面積(平方米) 比重
　　少于40 13.90% 100～159.9 5.10%
　　40～69.9 62.40% 大于1601.80%
　　90～99.9 16.80%
　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：香港特別行政區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署)
　　
　　香港政府規(guī)劃署的一項(xiàng)調(diào)查表明：香港居民1999年戶均建筑面積的平均數(shù)是64平方米，認(rèn)為可接受的建筑面積是71平方米。香港2000年私人住宅擁有者有4/5以上住在70平方米以下�？梢娖骄�增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目標(biāo)。建設(shè)部政策研究中心的報(bào)告曾假設(shè)大陸20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，不知所據(jù)為何？莫非他假設(shè)大陸居民收入相當(dāng)于、乃至高于香港？該調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港居民認(rèn)為舒適的建筑面積是93平方米，這低于今天大陸新房的平均面積，而我們還處于爭(zhēng)取“全面小康”的階段。
　　現(xiàn)在上海家庭戶均才2.8人,比香港戶均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面積就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。(王利《希望與危機(jī)并存的上海房地產(chǎn)業(yè)》)
　　由此看來(lái)，上海房地產(chǎn)買主的主體，絕非本地普通百姓，外地與境外的富人才是這個(gè)市場(chǎng)真正的買主。
　　這個(gè)狀態(tài)是“投資結(jié)構(gòu)不合理”可以解釋的嗎？作為理性經(jīng)濟(jì)人的房地產(chǎn)商，其投資行為肯定準(zhǔn)確地跟著有效需求走。房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)與其說(shuō)表明了投資行為不合理，不如說(shuō)顯示了社會(huì)購(gòu)買力的客觀分布。
　　從townhouse到別墅,從房地產(chǎn)廣告中的“品牌”、“法國(guó)設(shè)計(jì)方案”、“地中海風(fēng)情”……我們不難看出房地產(chǎn)商心目中的買主群體。前些時(shí)候，北京市北四環(huán)東段曾出現(xiàn)過(guò)兩則巨幅房地產(chǎn)廣告,其一“讓少數(shù)人先闊起來(lái)”,其二“資本給我自由”,再確切不過(guò)地勾畫出這個(gè)群體的特征。事實(shí)上這個(gè)群體才是房地產(chǎn)的核心買主。
　　于是我們看到，邏輯上只有兩個(gè)可能的選擇：
　　其一，承認(rèn)現(xiàn)存的購(gòu)買力格局，并為此承擔(dān)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果；
　　其二，改變這種購(gòu)買力格局，并為此承擔(dān)難于預(yù)測(cè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)成本。
　　用行政手段改變房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)肯定是徒勞的，其最大功效止于作秀。
　　
　　沉思
　　“房奴”與“憤青”
　　
　　普通購(gòu)房者面對(duì)“刺破青天鍔未殘”的房?jī)r(jià)無(wú)可奈何，深圳市民鄒濤4月26日發(fā)起了“不買房行動(dòng)”，截至5月8日，“不買房行動(dòng)”參與人數(shù)已達(dá)16317人，其中深圳地區(qū)為11264人。一個(gè)“不買房聯(lián)盟”在網(wǎng)上出現(xiàn)，“不買房行動(dòng)”通過(guò)網(wǎng)絡(luò)迅速蔓延。宣稱“按揭買房成為房奴那是活該”的北京萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮倫被罵得體無(wú)完膚。
　　商人、學(xué)者、官員們將網(wǎng)上言者視為“憤青”，認(rèn)為非理性、不值一顧。
　　然而現(xiàn)實(shí)是，大學(xué)畢業(yè)生面臨“零工資就業(yè)”�！靶≠Y”們的收入即使高達(dá)6000元/月，在如此房?jī)r(jià)面前，當(dāng)“房奴”都要掂量有無(wú)資格。不要小看這6000元，它已超過(guò)2005年北京市單位職工平均工資（2734元/月）的兩倍，絕大多數(shù)受薪人員的收入在此之下。
　　理論家們?cè)�大講“中產(chǎn)階級(jí)”，向人們描繪過(guò)一個(gè)穩(wěn)定的“棗核形結(jié)構(gòu)”。當(dāng)住房、教育、醫(yī)療使“小資”們離“小私”越來(lái)越遠(yuǎn)，而漸次淪為“憤青”時(shí)，“中產(chǎn)階級(jí)”何在？誰(shuí)又想過(guò)其社會(huì)后果？
　　其實(shí),有資格參與房地產(chǎn)爭(zhēng)論的人,只是人口中的少數(shù)。即使在北京市,大多數(shù)人的收入肯定少于單位職工平均工資,這樣的收入根本不可能夢(mèng)想當(dāng)“房奴”。更不要說(shuō)那些在建筑工地上蓋房子的農(nóng)民工了。2006年4月25日，《華夏時(shí)報(bào)》告訴讀者,建筑工地上兩成人吃剩飯生活!而國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣卻將房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景寄托在他們身上!
　　于是我們看到，圍繞房地產(chǎn)的爭(zhēng)論本質(zhì)上是精英集團(tuán)內(nèi)部的爭(zhēng)論。
　　然而，國(guó)人的主體卻在這個(gè)集團(tuán)之外。僅僅20余年，我們就在一個(gè)平均主義的社會(huì)基礎(chǔ)上，培育出一個(gè)高聳入云的財(cái)富金字塔結(jié)構(gòu)。于是我們不難理解為何社會(huì)有效需求如此不足；為何奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于全球各地；為何人均GDP只及香港19%的上海，新蓋房遠(yuǎn)比香港為大。
　　于是我們看到,房地產(chǎn)困境其實(shí)是另一個(gè)更大困境的組成部分�；仡櫡康禺a(chǎn)在中國(guó)的發(fā)育史,有助于我們認(rèn)清這一困境。
　　今天，當(dāng)我們擺脫極端平均主義并且相當(dāng)多的人揣起各種玫瑰色夢(mèng)想的時(shí)候，看到的卻是身份各異、立場(chǎng)相殊、利益對(duì)立的各類精英間的博弈，其理智、聰慧、圓融、機(jī)巧、執(zhí)著、高效令人嘆為觀止。然而從總體上，我卻無(wú)比悲哀，如此的博弈豈不是一種最可怕與最愚蠢的“博傻”――盲人瞎馬合力推動(dòng)整個(gè)系統(tǒng)走向夜半深池。
　　我們必須冷靜！
　　
　�。ㄕ�自5月15日《科學(xué)時(shí)報(bào)》）

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