淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理_2018房地產(chǎn)增值稅稅率

　　【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及到巨大的資金流轉(zhuǎn)，為了保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行，提高資金利用效率，節(jié)約資金成本和最大限度保證資金的安全，企業(yè)會(huì)制定相應(yīng)的資金使用及管理制度，對(duì)單位的每一筆資金的收支進(jìn)行審批，確保資金使用的恰到好處。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資金 管理
　　
　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
　　
　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，僅僅依靠企業(yè)自有資金遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，一般會(huì)向社會(huì)金融機(jī)構(gòu)或上級(jí)單位進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道，開(kāi)發(fā)貸款的使用對(duì)象，就是企業(yè)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
　　2、在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過(guò)獲得預(yù)售許可證，預(yù)售取得銷(xiāo)售資金，并將其再投入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中。
　　3、資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是地價(jià)款、建筑安裝及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和稅費(fèi)。
　　
　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)
　　
　�。ㄒ唬┈F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
　　由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資巨大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定是房地產(chǎn)資金管理的重要內(nèi)容。
　�。ǘ�）銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)
　　不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力差，而且受?chē)?guó)家政策調(diào)整的影響較大，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，容易造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)短缺。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售對(duì)金融政策的依賴程度較高。如很多消費(fèi)者要通過(guò)銀行按揭來(lái)支付房款，銀行按揭政策的變動(dòng)直接影響產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回收。
　　
　　三、資金管理的主要內(nèi)容
　　
　　企業(yè)對(duì)資金的管理主要表現(xiàn)為對(duì)資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過(guò)嚴(yán)格的審批程序，力求使資金的使用達(dá)到并滿足合理的需求。
　�。ㄒ唬┲贫ǜ骷�(jí)資金管理的職責(zé)
　　制定公司內(nèi)各部門(mén)詳細(xì)的資金管理職責(zé)，明確各級(jí)部門(mén)資金的審批和使用權(quán)限，統(tǒng)籌利用企業(yè)所有資金資源，進(jìn)行合理調(diào)撥使用，平衡資金供求關(guān)系，做到資金使用效率最大化。
　�。ǘ�）編制資金預(yù)算計(jì)劃
　　資金預(yù)算管理，從內(nèi)容上看，是一個(gè)包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷(xiāo)售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系；從職能上看，是對(duì)其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源流進(jìn)行全面整合，最終使企業(yè)的資金獲得最佳利用效率；從過(guò)程上看，是通過(guò)預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵(lì)，對(duì)資金預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行整合并實(shí)現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價(jià)值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。
　　1、根據(jù)公司各個(gè)部門(mén)資金需求計(jì)劃及公司工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，確定年度資金使用預(yù)算金額。
　　2、將審批通過(guò)的資金使用預(yù)算下達(dá)到各部門(mén)，并在預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督、核實(shí)。
　　3、每期資金預(yù)算執(zhí)行完畢，及時(shí)編制預(yù)算執(zhí)行情況和預(yù)算差異分析報(bào)告，以便在下一期編制過(guò)程中進(jìn)行調(diào)整。
　　4、在執(zhí)行過(guò)程中遇到特殊情況時(shí)，要“因地制宜”及時(shí)予以統(tǒng)籌安排。
　　（三）資金的籌集
　　因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是一個(gè)資金高密集的行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資需要的資金量巨大，資金的來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)注的問(wèn)題，多渠道籌集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的資金成為各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的工作重點(diǎn)之一。
　　1、資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循的原則
　　籌集資金應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時(shí)效性原則�；I集資金必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)章，接受?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測(cè)資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應(yīng)時(shí)間，確保資金籌集與企業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)一致。
　　2、資金的籌集方式
　　資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)期的不同階段采取多種籌集方式，力求達(dá)到最有效的資金籌集，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的順利推進(jìn)。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
　�。�1）建筑施工企業(yè)墊資。建筑施工企業(yè)墊資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最為普遍的現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，往往會(huì)選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商，在簽訂施工合同中明確規(guī)定根據(jù)施工進(jìn)度分批支付施工進(jìn)度款，并在簽定合同時(shí)收取一定比例的履約保證金。
　�。�2）預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入。預(yù)售商品房款再投入業(yè)已普遍應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)達(dá)到有關(guān)部門(mén)規(guī)定的要求時(shí)，可以向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)“商品房預(yù)售許可證”,將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者支付定金或房?jī)r(jià)款，再將預(yù)售商品房所得款項(xiàng)投入到有關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)中。
　�。�3）證券市場(chǎng)融資。證券市場(chǎng)融資成為了上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一。上市房地產(chǎn)企業(yè)利用證券市場(chǎng)的投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，分擔(dān)了房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及信用風(fēng)險(xiǎn)，并能有效、快速的獲得資金。
　　此外，還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貼息委托貸款、股權(quán)融資、賣(mài)地代建樓房、租賃融資等多種方式。不管企業(yè)采取何種合法的融資方式，都應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金籌集的管理，建立實(shí)時(shí)臺(tái)賬，與相關(guān)融資機(jī)構(gòu)發(fā)展良好的工作關(guān)系，按期償還款項(xiàng)。保證公司發(fā)展所需資金和公司的良好信用。
　�。ㄋ模┵Y金的使用管理
　　房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用時(shí)應(yīng)建立有效的審核與監(jiān)督機(jī)制，制定嚴(yán)格的審批權(quán)限，付款審批是資金支付前最后一關(guān)，以確保每筆資金都運(yùn)用到位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大額資金用在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定資產(chǎn)購(gòu)置等。
　　1、建安工程款的付款管理
　　建安工程用款實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，公司對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)控。
　　工程進(jìn)度款審批，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)測(cè)達(dá)到合同規(guī)定的工程進(jìn)度時(shí)，按付款審批程序辦理付款手續(xù)，經(jīng)相關(guān)工程部門(mén)及監(jiān)理部門(mén)簽字確認(rèn)后付款，附上合同會(huì)簽表、工程進(jìn)度表、工程驗(yàn)收簽證表、竣工結(jié)算資料等。
　　2、合同付款與非合同付款
　　在付款前對(duì)所要付款的相關(guān)資料進(jìn)行系列嚴(yán)格的審查，保證資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。對(duì)要付款的金額進(jìn)行核算，按照企業(yè)制定的審批權(quán)限逐級(jí)上升進(jìn)行審批。
　　3、借款的管理
　　借款是公司支付給工作人員備做特殊用途的臨時(shí)性資金支出行為。這些特殊用途的支出款包括差旅費(fèi)、零星采購(gòu)材料費(fèi)、日常開(kāi)支及其他臨時(shí)性借款。借款除差旅費(fèi)、零星采購(gòu)費(fèi)以外，原則上不得使用現(xiàn)金，若需現(xiàn)金請(qǐng)款的審核批準(zhǔn)后到財(cái)務(wù)出納處領(lǐng)取。對(duì)于個(gè)人臨時(shí)性借款的，一般不予借給，特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)可以借出的，借款人需填寫(xiě)借款單、注明用途。
　　4、報(bào)銷(xiāo)的管理
　　工作人員進(jìn)行費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)時(shí)，必須持有真實(shí)、合法、有效的票據(jù)，認(rèn)真填寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)單，并嚴(yán)格按照公司的報(bào)銷(xiāo)流程，由財(cái)務(wù)部門(mén)審核，經(jīng)多重審批后方能實(shí)施報(bào)銷(xiāo)。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　�、儆嘣殆i：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制》，機(jī)械工業(yè)出版社
　�、诙尉爬�、郭志剛：《房地產(chǎn)企業(yè)全程會(huì)計(jì)核算》，中國(guó)市場(chǎng)出版社
　　（作者單位：安徽合九鐵路置業(yè)有限公司）
　　責(zé)編：周蕾、

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