國家房價新政策 [德國:房價調控的典范]

　　新華社駐德國記者郇公弟曾說,“應該給德國政府房地產政策打99分”。筆者認為,這是中肯的評價。 　　 　　住房供求均衡保證房價穩(wěn)定 　　目前,德國普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。據(jù)統(tǒng)計,從1977年至今的30多年里,德國平均房價僅上漲了60%,而平均每年漲幅不過是2%,如果扣除物價上漲因素,德國房價實際上是在縮水或者幾乎沒有上揚。
　　按照中國一些專家的觀點,房價穩(wěn)定的前提是住房供應充足,提高住房自有率。可是,德國的情況并非如此。據(jù)統(tǒng)計,目前德國家庭住房自有率僅為42%,另有58%的家庭是租房居住。年輕人中,77%的人都屬于“租房族”。
　　那么,德國房價為何長期保持穩(wěn)定呢?最直接的原因是,德國住房供求均衡。
　　德國目前大約有3800萬戶家庭,住房總數(shù)約4000萬套,完全滿足每個家庭一套住房。現(xiàn)有的人均居住面積達41平方米。同時,根據(jù)德國政府的土地規(guī)劃,近年來德國每年新增住房在25萬套～30萬套,這完全能夠滿足居民的新增購房需求。而德國人口出生率在西方國家中最低,德國人口已連續(xù)多年負增長,按照現(xiàn)在的人口負增長速度,預計未來40年里,德國人口將減少到7000萬人或是更低。
　　當然,住房供求均衡甚至供大于求,并不等于房價必定下跌而不會上揚。如中國的國有土地使用權出讓市場,房地產開發(fā)商競拍土地之后,囤積而不開發(fā),人為制造土地供應短缺,推高房價。
　　德國的房價完全取決于市場供求關系,政府并不直接對房地產市場進行干涉(甚至不直接向市場提供住房),但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產有序發(fā)展,既實現(xiàn)了“居者有其屋”,又讓炒房者沒有機會可乘。
　　
　　明確房地產業(yè)的定位
　　與中國將房地產業(yè)作為“支柱產業(yè)”不同的是,德國堅決否定房地產“支柱產業(yè)”說,將其作為社會福利機制的重要一環(huán)(汽車、電子、機械制造和化工是德國的四大工業(yè)支柱產業(yè))。德國《憲法》第20條規(guī)定,“德意志聯(lián)邦共和國是民主的和社會福利的聯(lián)邦制國家”。基于此,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一,是德國政府制定所有房地產政策的核心出發(fā)點。據(jù)《光明日報》2009年7月19日的分析文章介紹,房地產政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題,無論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價,喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。所以,雖然德國政府特別是地方政府掌握了一些公有土地和住房,但都不敢通過抬高當?shù)氐貎r、房價,來增加當?shù)卣�府的房租收入或稅收收入�?
　　
　　通過稅收手段打擊炒房者
　　政府通過稅收手段,加大房地產投機炒作的成本,壓縮炒房者“低買高賣”的利潤空間。在德國,自有自用的住宅不需要繳納不動產稅,只需要繳納宅基地土地稅。但用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%～1.5%的不動產稅,房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日起,對投資者的房租收入征收25%的所得稅。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間,同時也抑制了德國人投資買房的需求。
　　
　　住房金融制度為穩(wěn)定房價提供制度保障
　　由于戰(zhàn)爭對國民經濟和住房的嚴重破壞,“二戰(zhàn)”后的一段時間里,德國既是經濟困難國家,又是住房十分困難的國家。由于戰(zhàn)后各方面百廢待興,政府拿不出更多的錢用于住房,因而推行了德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制。
　　德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右,另外30%的住房貸款來自商業(yè)貸款,其余則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩(wěn)定作用。
　　國家對建房儲蓄體系給予大力支持,國家對參加住房儲蓄者給予獎勵,對建房、購房者在繳納個人所得稅問題上采取優(yōu)惠政策,同時企業(yè)給予雇員儲蓄津貼。有效的獎勵刺激,使個人擁有住房的比例逐年上升。統(tǒng)一前,東德地區(qū)私人住房只占5%,目前已上升到27%以上,德國私人擁有的住房已達到40%以上。
　　
　　對購建住房者給予補助
　　如購買自住新房,購買者在8年內可得政府每年5000馬克的補助;若有孩子,每人每年可得到1500馬克的補助(即5000馬克×8年+ 1500馬克/孩子×8年)。如購買自用舊房,也可在8年內得到政府每年2500馬克的補助;若有孩子,也是每人每年再可得到3500馬克的補助。如購買建造合作社住房,購買者在8年時間內,每年可得到政府2400馬克的補助;若有孩子,每人每年可得到750馬克的補助。
　　
　　視賺取房價、房租暴利為犯罪并予以嚴懲
　　德國法律規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%即為“超高房價”,根據(jù)德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價不立即降到合理范圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。
　　與房屋出售價格一樣,德國政府對房租也進行了嚴格限定。所有超過5萬人口的城市,由市政府主管的市政建設部門或同時與該地區(qū)房東和房客協(xié)會、房屋租賃和買賣介紹所等機構,根據(jù)該地區(qū)的實際房租情況的統(tǒng)計資料來確定該地區(qū)的“租房價格表”,并公開發(fā)表。該表每兩年更新一次,房租的具體價格應當在“合理房租”的上下波動。但這樣的提高房租是有限度的。如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%,則就作為“房租超高”論。根據(jù)《經濟犯罪法》,這種情況已經構成了違法行為。房客可以向法庭起訴,不僅房租立即降到“合理房租”以內,而且房東將受到最高10萬馬克的罰款。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%,則就作為“房租暴利”論,根據(jù)《刑法》,這已構成了犯罪行為,房東將受到更高罰款,甚至判處三年的徒刑。
　　通常人們尋找租房時要借助中介商,在德國,你不必擔心“挨宰”,因為有《住房中介法》。這項法律規(guī)定,如果中介商任意提高傭金,一經發(fā)現(xiàn),將被處以高達2.5萬歐元的罰金。由于租房有充分的保障,不少人非常愿意租房,而不愿意購房。

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