2018年中國房地產(chǎn)排名_警惕與隱患,不斷升溫的香港房地產(chǎn)

　　2010年年底，香港房地產(chǎn)不斷地升溫引起全球關(guān)注。國際貨幣基金組織IMF發(fā)布報告指出，香港房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險在加劇，如果香港房價保持過去兩年的漲速，經(jīng)濟(jì)放緩時將遭遇巨大沖擊。
　　事實(shí)上，目前香港房價已到達(dá)歷史最高點(diǎn)。據(jù)香港貿(mào)易發(fā)展局的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，目前香港住宅價格比2008年12月房市受全球金融危機(jī)影響的時候高出39%，比2008年9月危機(jī)前高20%，部分地區(qū)房價已經(jīng)回升到1997年亞洲金融危機(jī)前的水平。同時，香港貿(mào)發(fā)局的數(shù)字還顯示，以家庭收入能力計(jì)算，目前香港的房價已接近歷史最高水平。因此，國際貨幣基金組織IMF呼吁港府應(yīng)立即采取降溫措施，以免泡沫破滅后一地雞毛。
　　然而，在香港政府為房地產(chǎn)業(yè)降溫措施初顯成效的同時，依然存在著隱患。香港高力國際執(zhí)行董事Ricky Poon總結(jié)說：“2010年11月推出的降溫措施已初見成效，成交量在新歷新年后明顯放慢，買家購房情緒放緩，發(fā)展商亦沒有推出新的住宅發(fā)展項(xiàng)目。不過，農(nóng)歷新年后成交量又開始回升，樓價上漲了3%至5%，但成交金額則下降了15%至20%。”
　　如果稍加理性地分析香港房地產(chǎn)業(yè)，可以看到兩個方面：一方面香港的房價與地理?xiàng)l件及人口密度有很大關(guān)系。香港總面積只有1078平方公里，人口卻超過700萬，能夠開發(fā)利用的土地不到總面積的30%。所以香港政府一直非常謹(jǐn)慎地沿用較為嚴(yán)格的土地供應(yīng)政策。20世紀(jì)80年代以來，曾經(jīng)不斷上揚(yáng)的地產(chǎn)改變了香港人的投資和消費(fèi)習(xí)慣，有不少人傾其所有投資在房地產(chǎn)上。在城市化過程之中，政府不斷建設(shè)新市鎮(zhèn)的一系列政策（如公共設(shè)施完善等），直接推動房地產(chǎn)市場走強(qiáng)。
　　另一方面，香港地產(chǎn)泡沫的形成與20世紀(jì)90年代初港英政府嚴(yán)控土地供應(yīng)量密切相關(guān)。90年代初，在香港經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展拉高土地需求的時候，港英政府并沒有增加土地供應(yīng)量。1995年以前，香港每年私人和政府蓋的房子加起來不超過4.5萬套，遠(yuǎn)低于市場需求。到1996年的時候，在香港要買房，還得先花150萬港元買一個“買樓號”。1997年，特區(qū)政府為了遏制漲得離譜的房價，高調(diào)推出“八萬五計(jì)劃”，即政府每年推出8.5萬套政府補(bǔ)貼公屋，以不到市場價二成的價格出售給合資格人士。這年夏天的亞洲金融風(fēng)暴，使房價一瀉千里。大傷元?dú)獾南愀鬯饺朔康禺a(chǎn)業(yè)再遭遇大量政府補(bǔ)貼公屋的沖擊，顯得雪上加霜。進(jìn)而直接導(dǎo)致了2001年8月份的個人破產(chǎn)數(shù)超過了1997年全年的個人破產(chǎn)數(shù)。另外，以對房地產(chǎn)商貸款和為買樓人做按揭為主要業(yè)務(wù)的香港銀行普遍出現(xiàn)了壞賬。
　　因此，在香港房地產(chǎn)業(yè)重振旗鼓的今天，反思因亞洲金融危機(jī)帶來的負(fù)面因素，可以歸納出以下幾點(diǎn)警惕或者教訓(xùn)：第一，房地產(chǎn)市場規(guī)模龐大，涉及到千家萬戶，而且具有明顯的周期性。其上漲和回落，往往以數(shù)十個月作為單位。因此，千萬不能急于求成，希望看到調(diào)控有立竿見影的效果。必須要有足夠的耐心來應(yīng)對房地產(chǎn)市場這個龐然大物發(fā)展帶來的種種挑戰(zhàn)。第二，經(jīng)濟(jì)重心不能過分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，必須多元化。香港經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)行業(yè)套牢，而且，幾大家族壟斷經(jīng)營，完全扼住了香港經(jīng)濟(jì)的咽喉。李嘉誠等少數(shù)家族財團(tuán)從事房地產(chǎn)壟斷經(jīng)營，在外資的推動之下，加速推動香港資產(chǎn)的泡沫化，使得香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)極其脆弱。第三，必須強(qiáng)化金融系統(tǒng)風(fēng)險防范機(jī)制。在1997年亞洲金融風(fēng)暴過后的6年中，香港的地產(chǎn)價格陰跌不止，但香港銀行的貸款拖欠率僅有小幅增加。雖然出現(xiàn)了很多警告的聲音，大量出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)也并沒有危及香港的金融系統(tǒng)。這幾乎可以說是一個奇跡。這得益于自有市場在競爭中不斷完善的機(jī)制以及香港銀行業(yè)形成的自身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險控制機(jī)制。
　　目前，中國內(nèi)地資金大量涌入股市和樓市，房價飛漲，與香港金融危機(jī)之前具有鮮明的對照。從“香港經(jīng)驗(yàn)”來看，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)過熱的發(fā)展至少有兩點(diǎn)可以借鑒：第一，抑制投機(jī)，提高自有開發(fā)資金比例，減少對銀行的依賴性，推進(jìn)融資多元化；第二，類似于“八萬五”的政府公屋可以減少需求降低房價，那就多建廉租房吧。
　　（資料來源：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》、《別拿投資當(dāng)回事》、《解放日報》）

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