【２００８，我們?cè)摬辉撡I房】 對(duì)手當(dāng)下我們到底該不該買房

　　近段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論甚囂塵上，對(duì)于購(gòu)房者來說，房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷甚為關(guān)鍵。是相信“拐點(diǎn)論”，期待房?jī)r(jià)持續(xù)向下并堅(jiān)決持幣觀望，還是聽信“無拐論”，在認(rèn)清房地產(chǎn)強(qiáng)勁需求客觀支撐下房?jī)r(jià)可能快速反彈而抓住此刻購(gòu)房時(shí)機(jī)?在目前誰都不能對(duì)房產(chǎn)后市做出客觀準(zhǔn)確評(píng)判的時(shí)候，2008年，濟(jì)南房?jī)r(jià)又將走向何方?讓我們來聽聽來自各方的觀點(diǎn)。
　　
　　準(zhǔn)購(gòu)房者：房?jī)r(jià)會(huì)下跌
　　
　　市民蘇培雨：房?jī)r(jià)應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平相適應(yīng)，濟(jì)南的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了普通老百姓的承受能力，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，買個(gè)100平方米的房子需要60萬元，30％的首付需要18萬元，假設(shè)每個(gè)月存2000元，至少需要7年多時(shí)間存夠錢來支付首付。房?jī)r(jià)高漲，居民收入增長(zhǎng)幅度和房?jī)r(jià)的上漲并不匹配，最終濟(jì)南樓市面臨的是需求下降，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。
　　
　　市民劉光安：物業(yè)稅正在做模擬測(cè)算，估計(jì)不久后將開始試點(diǎn)，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，即把以前次性交納的土地出讓金攤分在50年至70年里逐年交納，這勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的大跌。
　　市民高峰，深圳，廣州等一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)，一定會(huì)影響其他城市房?jī)r(jià)，政府宏觀調(diào)控也在抑制房?jī)r(jià)升高，不少人都在持一種觀望的態(tài)度，只要我們堅(jiān)持觀望，濟(jì)南房?jī)r(jià)一定會(huì)下降。還有，2008年濟(jì)南將有大量經(jīng)濟(jì)適用房上市，這些保障性住房的上市，也將迫使房?jī)r(jià)下降。
　　
　　開發(fā)商：濟(jì)南房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲
　　
　　天發(fā)房產(chǎn)董經(jīng)理：深圳，廣州、北京等地的降價(jià)并不會(huì)影響濟(jì)南的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域特性很強(qiáng)，濟(jì)南房?jī)r(jià)的水平并不像一線城市虛漲得那么高，在國(guó)內(nèi)省會(huì)城市中也不是最高的，濟(jì)南房?jī)r(jià)沒到拐點(diǎn)。土地與房源多少是決定房?jī)r(jià)上漲的根本因素，據(jù)我所知，2004年濟(jì)南市出讓土地100宗，商品住房土地6000畝左右，該年度推出的地塊中重汽?翡翠郡、陽(yáng)光100國(guó)際新城等正在銷售；2005年濟(jì)南出讓土地六宗，土地面積3400余畝：2006年，濟(jì)南市出讓土地39宗，除泉城花園、圣凱?摩登城等供應(yīng)市場(chǎng)外，許多地塊仍未面市，房源供應(yīng)量不足狀況依舊存在，濟(jì)南目前只有很少的樓盤在供應(yīng)市場(chǎng)，正常需求再加上道路改造，棚戶區(qū)改造帶來的大批拆遷戶集中進(jìn)入市場(chǎng)，相應(yīng)價(jià)位的房源供應(yīng)吃緊，結(jié)果一定會(huì)導(dǎo)致各種價(jià)位的房子一起上漲。
　　某營(yíng)銷公司宋經(jīng)理：國(guó)家的調(diào)控是在打壓投資而不是讓房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行影響較大。如果中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)幾年前香港市場(chǎng)那樣的倒退，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)是一個(gè)很大的沖擊，將會(huì)使很多人從富翁變成“負(fù)翁”，所以，政府調(diào)控的目的是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是打壓房地產(chǎn)。
　　開發(fā)商楊經(jīng)理；濟(jì)南樓市的需求多是健康的居住需求，投資性購(gòu)房者并不多，從我們樓盤的購(gòu)房者數(shù)據(jù)來看，投資性購(gòu)房需求只占到5％左右，雖然受房貸新政帶來的需求減少，購(gòu)房者觀望等因素影響，2008年濟(jì)南房?jī)r(jià)降價(jià)絕不可能。
　　
　　專家：濟(jì)南房?jī)r(jià)可能滯漲
　　
　　山東省知名房地產(chǎn)專家，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李鐵崗教授認(rèn)為，受存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，外地房?jī)r(jià)下調(diào)、保障住房供應(yīng)增加等多種因素影響，2008年濟(jì)南房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)滯漲狀態(tài)，
　　李鐵崗說，從理論上說，去年連續(xù)幾次提高準(zhǔn)備金利率、加息、市場(chǎng)上的活錢少了，對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)需求產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)業(yè)的需求當(dāng)然在受影響之列，央行對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷從緊，發(fā)出信號(hào)，未來貨幣政策緊縮的力度比以前要有所加大，這樣一來，2008的各種供求都會(huì)放緩，房貸必然會(huì)緊縮�！百J款難將抑制一部分人的購(gòu)房需求�！崩铊F崗說。
　　上海、深圳等地的房?jī)r(jià)近期有所下調(diào)，加上存款準(zhǔn)備金串調(diào)整等多種金融政策的影響，2008年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降呢?對(duì)此，李鐵崗認(rèn)為。對(duì)普通購(gòu)房者而言，濟(jì)南的房?jī)r(jià)雖然總體偏高，但因?yàn)闈?jì)南的購(gòu)房群體投機(jī)，投資購(gòu)房者偏少，房?jī)r(jià)上漲速度與一線城市相比還不算太快，因此談濟(jì)南房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)還為時(shí)過早，但外地房?jī)r(jià)的下降對(duì)濟(jì)南購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的心理影響，目前已有不少購(gòu)房者在期待濟(jì)南房?jī)r(jià)下降，這樣一來，2008年濟(jì)南樓市很可能會(huì)出現(xiàn)很濃的觀望氣氛，
　　李鐵崗認(rèn)為，濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力如土地供應(yīng) 需求強(qiáng)勁等因素沒有改變，因此，2008年濟(jì)南房?jī)r(jià)的總體上漲狀態(tài)難以改變，但受新政帶來的需求減少，購(gòu)房者觀望等因素影響，2008年濟(jì)南房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)緩慢上漲即滯漲狀態(tài)�！翱赡軙�(huì)像2005年的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣，一年時(shí)間商品房每平方米均價(jià)只上漲一二百元�！崩铊F崗預(yù)測(cè)。
　　
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　　安居，還是觀望?
　　對(duì)去年以來就一直持幣待購(gòu)而新年有急切購(gòu)房需求的人來說，2008拍板購(gòu)房可能是個(gè)不錯(cuò)的選擇，市民劉先生去年“十一”期間就和女朋友結(jié)婚登記了，但由于雙方都是外地人，能擁有自己的愛巢是他們目前的頭等大事，在房?jī)r(jià)略有回落時(shí)，銀行房貸進(jìn)入緊縮期，二人的購(gòu)房大計(jì)被迫推遲，“在第二套房新政等一系列可見和不可見的政策打壓下，各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)看似進(jìn)入一個(gè)淡季，但是在今年結(jié)婚和生育的高峰推動(dòng)下，自住購(gòu)房的剛性需求不減，房?jī)r(jià)的真正起伏高低對(duì)于具備剛性需求的人來說并沒有太大影響。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)研究專家表示，專家提醒，在近期內(nèi)確有購(gòu)房需要的人不用過度觀望，擇機(jī)安居才是明智之舉。
　　對(duì)于那些手中已有住房而想要以小換大的自住購(gòu)房者來說，是否選擇在近期購(gòu)置新房則要量力而行。去年底央行推行的第二套房新政頒布以來，40％的首付和1.1倍的貸款利率讓好些人望而卻步，而要以小換大也有多種方式。例如，將小房轉(zhuǎn)售為租，用月租抵房貸月供，這類方法適合看漲后市并且手中略有節(jié)余的購(gòu)房者，而想要直接把小房賣掉，重新購(gòu)置大房的人，如果不在二套房新政的控制?內(nèi)，可以考慮擇機(jī)買入，但如果是恰好符合二套房新政的貸款買房人，則應(yīng)理智考慮換置成本，首先。不斷高企的利率會(huì)給不固定房貸利率的貸款人增加利率負(fù)擔(dān)；其次，在房?jī)r(jià)的繼續(xù)調(diào)整期內(nèi)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是值得考慮的因素，畢竟手中有房，換房不愁。
　　對(duì)于房產(chǎn)投資者來說，房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷甚為關(guān)鍵，畢竟，現(xiàn)在整體市場(chǎng)的觀望氣氛濃烈，買漲不買跌是投資者的慣常心理，對(duì)于投資者來說，繼續(xù)等待一段時(shí)間可能會(huì)成為較為穩(wěn)妥的選擇。但對(duì)于中高檔商品房來說，下半年價(jià)格繼續(xù)走高或可期，手中握有這類房產(chǎn)的投資者也不必急于拋售。

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