倉促開始,房產(chǎn)稅如何收?qǐng)?_房產(chǎn)稅最新消息2018

　　房產(chǎn)稅政策沿革 　　 　　2011年1月27日，重慶市市長黃奇帆宣布市長令，作為國家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，重慶定于1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作。黃奇帆宣布，重慶房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象包括：對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對(duì)于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對(duì)于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。
　　
　　關(guān)于房產(chǎn)稅的具體稅率，黃奇帆公布：對(duì)于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)2―3倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的0.5%征稅；對(duì)于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)3―4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價(jià)值的1%征稅；4倍以上，按1.2%的稅率征稅。
　　
　　也是在今年1月27日，《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％。適用稅率暫定為0.6％，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4％�！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄�銷售價(jià)格”由統(tǒng)計(jì)部門每年公布。
　　
　　該辦法明確對(duì)上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建筑面積）扣除。即：對(duì)居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
　　
　　可見，上海針對(duì)的是本市居民新購房且屬于第二套及以上住房，以及非本市居民新購房。重慶是針對(duì)別墅和高檔公寓，還有外地炒房者。
　　
　　在重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)之前，近年來全國的樓市調(diào)控政策，主要是“新國十條”（2010年4月17日）、“新國十條升級(jí)版”（2010年9月29日）、“國八條”（2011年1月26日）。這些政策試圖通過限制貸款來達(dá)到限制購房的目的。
　　
　　而在房產(chǎn)稅之外，包括了房產(chǎn)稅的物業(yè)稅，已經(jīng)提議了7年。物業(yè)稅是針對(duì)土地、房屋在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，2004年，一度傳言即將開征物業(yè)稅，物業(yè)稅何時(shí)開收成為眾人關(guān)注的話題。2004年，新聞報(bào)道中多次援引財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露的話來解釋物業(yè)稅改革的基本框架：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅�；�本原則是，科學(xué)預(yù)測(cè)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。
　　
　　對(duì)于物業(yè)稅，政府并沒有宣布要以此來替代土地財(cái)政模式，盡管理由中同樣有打壓房價(jià)、抑制投機(jī)的民粹說法，但人們更多是將其視為政府增加收入的舉動(dòng)。迄今，物業(yè)稅開征一直未動(dòng)，倒是拋棄物業(yè)稅改提房產(chǎn)稅。有學(xué)者解釋這一更改的理由，是將房屋和土地分開征稅，房產(chǎn)稅不針對(duì)土地，只是針對(duì)建筑在土地上的房屋，這樣就繞過了土地所有權(quán)的本質(zhì)爭議。
　　
　　不明確的稅收政策目標(biāo)
　　
　　作為地方稅收的房產(chǎn)稅，目的何在？是為抑制瘋狂上漲的房價(jià)，還是作為地方政府財(cái)政收入的又一來源？2011年1月，重慶市市長黃奇帆表示重慶的房產(chǎn)稅收稅導(dǎo)向是遏制炒房團(tuán)。但是，言下之意將房價(jià)飛漲歸咎于炒房團(tuán)，而非正視土地財(cái)政這一根本原因，如此解釋無法讓人信服。隨著互聯(lián)網(wǎng)開啟民智、普及常識(shí)，地產(chǎn)商在民眾眼中的原罪色彩已經(jīng)逐漸淡化。
　　
　　單純從重慶市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)來看，收稅群體是指向富人階層，中低收入者們的住房基本在此征稅范圍內(nèi)。按照上海的模式，只是限制了財(cái)力有限者進(jìn)入炒房市場，對(duì)于那些財(cái)力雄厚者來說，0.6%的稅收根本構(gòu)不成負(fù)擔(dān)，只需要把房價(jià)標(biāo)高1%，一切都賺回來了。
　　
　　政府文件以及發(fā)言人皆拿與國際接軌來證明房產(chǎn)稅在中國的合理性。從國際上進(jìn)行橫向比較，中國的房產(chǎn)稅稅費(fèi)很高，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)高達(dá)60多種，保守估計(jì)，占到房價(jià)的40%以上。開征房產(chǎn)稅的話，如果不對(duì)這些數(shù)目繁多的稅費(fèi)進(jìn)行清理，不調(diào)整結(jié)構(gòu)，那么意味著更多的重復(fù)征稅。房產(chǎn)稅的合理性，還有一個(gè)命穴，按照我國的土地政策，購房者只是擁有了70年的使用權(quán)，而非擁有土地的所有權(quán)，所以人們認(rèn)為土地私有化是征房產(chǎn)稅的前提。
　　
　　同時(shí)，各地政府從來沒有宣稱，試點(diǎn)房產(chǎn)稅將是對(duì)土地財(cái)政的一種替換。相反，僅僅以限制房價(jià)、打擊投機(jī)作為模糊曖昧的政策目標(biāo)。地照賣，高昂的土地出讓金依然源源不斷流向政府，從現(xiàn)實(shí)看來，只能說，稅收只增不減，房產(chǎn)稅成為了地方政府增加穩(wěn)定收入的一個(gè)來源，政府又多了一項(xiàng)創(chuàng)收方式。
　　
　　全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗在今年9月接受路透社專訪時(shí)，表示中國應(yīng)全面開征房產(chǎn)稅，“買得起房養(yǎng)不起房，自然會(huì)抑制買房的沖動(dòng)。”這依然沒有明確提出房產(chǎn)稅的真正目的，還是沉陷在打擊投機(jī)者、平息民怒上。
　　
　　房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)不明了，種種體現(xiàn)征稅合理性的因素又缺乏，這導(dǎo)致房產(chǎn)稅成為多數(shù)人的恐懼和焦慮因素。
　　
　　房產(chǎn)稅能否替代土地財(cái)政
　　
　　如果說，房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)理應(yīng)是替代目前推動(dòng)高房價(jià)的根本因素―土地財(cái)政，毫無疑問，這才是最合理的解釋。但能否實(shí)現(xiàn)這一真正合理的、政府尚未明說的目的呢？
　　
　　根據(jù)官方數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，1989年，國內(nèi)土地成交數(shù)量是4.4719億元，同年地方財(cái)政收入是1842.38億元，土地成交收入占地方財(cái)政收入的0.24%。2010年，國內(nèi)土地成交數(shù)量是30108.93億元，同年地方財(cái)政收入是40613.04億元，土地成交收入占地方財(cái)政收入的74.14%。這還僅僅是一個(gè)單純的保守計(jì)算，如果算上十多年來發(fā)展形勢(shì)良好的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等一系列房產(chǎn)鏈條上的行業(yè)所上繳給地方政府的種種稅收，那么地方政府的收入對(duì)于土地財(cái)政的依賴性更大。
　　
　　任何一種稅收必須明確政策目標(biāo)。所以，想使房產(chǎn)稅能起到替換土地財(cái)政，在目前的政府開支情況下，房產(chǎn)稅的預(yù)算需要超過2010年土地成交數(shù)30108.93億元。不能更少，只能逐年增多，2011年要超過2010年的數(shù)，2012年要超過2011年的數(shù)。這是一筆驚人的數(shù)量，剛剛起步的房產(chǎn)稅根本就無法替代土地財(cái)政模式，即便在幾年以后進(jìn)入成熟穩(wěn)定的狀態(tài)，也難以想象能聚集起如此龐大的數(shù)字。
　　
　　計(jì)算房產(chǎn)稅能否替代土地財(cái)政，還要考慮到征稅成本。
　　
　　根據(jù)國家稅務(wù)總局前副局長許善達(dá)在今年所說，我國現(xiàn)在的征稅成本高達(dá)5%-6%，遠(yuǎn)高出國際水平。按照房產(chǎn)稅之復(fù)雜性，稅收成本必將高于我國當(dāng)前各種稅收征稅成本的平均值，這使得房產(chǎn)稅替代土地財(cái)政的作用更加被削弱。
　　
　　許善達(dá)還在一篇文章中講到房產(chǎn)稅的不可行�！叭绻�開征房產(chǎn)稅抑制了需求使房價(jià)下跌，雖然房產(chǎn)稅多收了一些錢，但是房價(jià)下跌會(huì)使?fàn)I業(yè)稅減少、所得稅減少、契稅減少、土地增值稅減少，如果從地方收入的角度算總賬，可以肯定，地方政府的總收入不但不會(huì)增加反而會(huì)減少。出臺(tái)房產(chǎn)稅為地方政府提供新稅源的愿望一定會(huì)落空�！�
　　
　　與房產(chǎn)稅相類，曾有過筵席稅，根據(jù)1988年9月22日頒布的筵席稅暫行條例規(guī)定，對(duì)在飯店、酒店、賓館、招待所等商業(yè)服務(wù)場所舉辦宴席的單位和個(gè)人進(jìn)行征稅，征稅方式由商業(yè)服務(wù)場所代征代繳。分稅制改革開始，筵席稅從1994年1月1日起成為地稅的一種，目前已經(jīng)基本絕跡。從頭到尾，就像是一場鬧劇，倉促開始，草率結(jié)束。

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