[赴港二次上市,凱德內(nèi)地資產(chǎn)5年超千億]赴港資產(chǎn)管理有限公司

　　10月18日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（凱德商用）在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。凱德商用公告稱，此次“第二上市”僅以介紹方式進(jìn)行，概不涉及任何新股發(fā)售或任何其他證券的公開(kāi)發(fā)售，亦不會(huì)因此次上市而融資。
　　
　　“我們?cè)谙愀凵鲜械目剂恐饕�鑒于凱德商用于中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)日益強(qiáng)大。在香港上市將在以下各方面促進(jìn)公司在中國(guó)內(nèi)地拓展業(yè)務(wù)，更有利于公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)�！眲P德商用中國(guó)相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
　　
　　凱德商用總裁林明志接受采訪時(shí)亦坦言，中國(guó)內(nèi)地住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫措施，將使零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)反映更加理性化的估值和價(jià)格，提供項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)。
　　
　　對(duì)于蟄伏中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)17年的嘉德置地而言，資產(chǎn)裂變和資本細(xì)化的路徑越發(fā)清晰。為此，推崇“嘉德模式”的地產(chǎn)大腕不在少數(shù)：萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖、世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許榮茂……
　　
　　究竟嘉德模式能給國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)怎樣的啟示？
　　
　　赴港上市貼近中國(guó)市場(chǎng)
　　
　　10月18日，凱德商用在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。凱德商用公告稱，此次上市僅以介紹方式進(jìn)行，概不涉及任何新股發(fā)售或任何其他證券的公開(kāi)發(fā)售，亦不會(huì)因此次上市而融資。
　　
　　凱德商用，是嘉德置地旗下的零售業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)公開(kāi)資料，嘉德置地持有凱德商用65.48%的股權(quán)，而新加坡主權(quán)財(cái)富基金淡馬錫則持有嘉德置地近40%的股權(quán)。自2009年，凱德商用從嘉德置地分拆出來(lái)，在新加坡上市。后更名為凱德商用。此次赴港上市為“第二上市”。
　　
　　所謂“第二上市”，即不做售股安排而單純將其部分股份在香港市場(chǎng)掛牌，將一部分原有股東引入香港市場(chǎng)，使之與潛在投資人構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)交易。
　　
　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，凱德商用謀劃赴港上市已久，主要是因?yàn)閯P德商用近一半的資產(chǎn)都在中國(guó)內(nèi)地，赴港上市更貼近中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。
　　
　　目前，凱德商用在中國(guó)內(nèi)地的資產(chǎn)值目前約占公司總資產(chǎn)組合的42%，在35個(gè)大中城市擁有并管理總值近530億人民幣的55個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)450萬(wàn)平方米。
　　
　　4月19日，凱德商用更是宣布，3-5年內(nèi)，其在中國(guó)的購(gòu)物中心將由現(xiàn)在的55家增至100家，相應(yīng)資產(chǎn)值達(dá)至160億美元，按當(dāng)前匯率折算，逾1020億元。
　　
　　“到香港作第二上市，希望擴(kuò)展投資者基礎(chǔ)，提升公司形象，吸引香港的投資者，以加速于中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展。”這是嘉德置地總裁廖文良對(duì)本次凱德商用赴港作第二上市的評(píng)價(jià)。
　　
　　但是，凱德商用的中國(guó)淵源卻遠(yuǎn)比我們想象的來(lái)得低調(diào)。
　　
　　凱德商用的中國(guó)路徑可以追溯回2004年。彼時(shí)，凱德商用產(chǎn)業(yè)與深國(guó)投（現(xiàn)華潤(rùn)深國(guó)投）合作，9.98億元收購(gòu)了6家以沃爾瑪為主力店的購(gòu)物中心，以51：49的比例運(yùn)營(yíng)管理，直到2009年分道揚(yáng)鑣。
　　
　　目前，凱德商用在中國(guó)開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)主要冠以“嘉信茂廣場(chǎng)”、“嘉茂購(gòu)物中心”和“來(lái)福士廣場(chǎng)”三個(gè)品牌，其中“嘉信茂廣場(chǎng)”都是與深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司合作開(kāi)發(fā)及后期招商，以沃爾瑪為主力店，其獨(dú)立運(yùn)作的來(lái)福士廣場(chǎng)，已經(jīng)成了多個(gè)城市的地標(biāo)性商業(yè)建筑。
　　
　　打通在香港融資渠道
　　
　　目前，凱德商用赴港上市已經(jīng)贏得美國(guó)投資者、中投、新加坡主權(quán)基金、中東主權(quán)基金、恒地主席李兆基及長(zhǎng)實(shí)主席李嘉誠(chéng)等入股的興趣。
　　
　　為何一家商業(yè)地產(chǎn)公司的第二上市能夠引起如此大的關(guān)注呢？實(shí)際上，這與嘉德模式一貫的房地產(chǎn)與金融產(chǎn)品的細(xì)分配對(duì)不無(wú)關(guān)系。
　　
　　貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹曾就此研究，謂之為“資產(chǎn)類型的分解與投資人的匹配”。
　　
　　2006年，凱德商用已經(jīng)將中國(guó)的物業(yè)打包以REITs（房地產(chǎn)信托基金）的形式在新加坡完成上市，是為嘉茂中國(guó)信托（CapitaRetail China Trust，簡(jiǎn)稱CRCT），是新加坡第一只專注于中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。
　　
　　與此同時(shí)，凱德商用還成立了凱德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金和凱德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)孵化基金，前者專投于開(kāi)發(fā)中國(guó)境內(nèi)的購(gòu)物商場(chǎng)，后者用于收購(gòu)可經(jīng)重新定位或資產(chǎn)提升來(lái)釋放其潛在優(yōu)質(zhì)收益的商用產(chǎn)業(yè)，最后將運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目注入REITs，轉(zhuǎn)化為公眾投資。
　　
　　簡(jiǎn)而言之就是，通過(guò)凱德商用中國(guó)發(fā)展基金以及凱德商用中國(guó)孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，再通過(guò)讓CRCT使用優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的形式收購(gòu)嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。
　　
　　根據(jù)公開(kāi)資料，凱德商用2010財(cái)年的稅后歸屬股東凈利潤(rùn)總額是4.219億新元，在嘉德置地的凈利潤(rùn)中占比21.7%。由此不難想象，資產(chǎn)類型分解的投資效用。
　　
　　“嘉德模式在中國(guó)比較成功。目前，據(jù)我了解，現(xiàn)在在中國(guó)資產(chǎn)總額近530億人民幣。商業(yè)地產(chǎn)作為主導(dǎo)。” 雅仕鉑（亞洲）有限公司總裁楊詠詩(shī)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道。
　　
　　她表示，嘉德有幾種融資模式，有部分是私募資金，還有REITS在馬來(lái)西亞和新加坡，尤其是，將細(xì)分不同類型的物業(yè)分而治之，也將同一類型物業(yè)為不同的風(fēng)險(xiǎn)收益階段匹配不同的金融工具，因此有足夠資金來(lái)滾動(dòng)發(fā)展。
　　
　　“尤其是商業(yè)地產(chǎn)是比較長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，需要比較長(zhǎng)期的現(xiàn)金鏈來(lái)輔助和培育，嘉德置地很好地結(jié)合了地產(chǎn)和資金模式，是一個(gè)非常經(jīng)典的案例，對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商有很大的借鑒意義，但是，需要很系統(tǒng)地來(lái)操作。每一步都必須走得很踏實(shí)。我接觸比較多的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商并非很系統(tǒng)地考慮各方因素，只考慮目前的實(shí)力以及能力來(lái)進(jìn)入城市，至于以什么方式融資并沒(méi)有太多的選擇。”楊詠詩(shī)補(bǔ)充道。
　　
　　“凱德商用在香港第二次上市主要目的還是打通在香港的融資渠道”，戴德梁行策略研究顧問(wèn)部董事黎慶文對(duì)此則表示，但并非國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商可以借鑒，“新加坡的廉政，是世界上數(shù)一數(shù)二的，專業(yè)人士的專業(yè)操守非常高，信息透明化，所以才能適應(yīng)物業(yè)金融化如此復(fù)雜的操作�！�
　　
　　覆蓋整個(gè)商住產(chǎn)品線
　　
　　事實(shí)上，中國(guó)的地產(chǎn)三大君子，萬(wàn)科、萬(wàn)通和建業(yè)，都與嘉德置地有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系：嘉德置地，是萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙合作伙伴；嘉德置地持有河南建業(yè)近三成股份，被稱為建業(yè)的老友；萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖專注大萬(wàn)通戰(zhàn)略發(fā)展，其目標(biāo)正是嘉德置地。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士總是習(xí)慣于將嘉德置地總裁廖文良和中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧作比較。
　　
　　這兩人總喜歡講述動(dòng)聽(tīng)的、發(fā)人深思的小故事。從寧高寧的《時(shí)間廊》、《寡婦錢》和貓虎論或廖文良的《洗菜機(jī)》以及周日下午寫(xiě)電郵給員工講述各種淺顯易懂的小故事都可看出端倪。
　　
　　然而，兩人的相似之處，更多的還在于整合運(yùn)營(yíng)之道、資本騰挪之術(shù)，深諳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的全局合勢(shì)。
　　
　　事實(shí)上，對(duì)于分析員們而言，弄清嘉德置地遍及100多個(gè)城市的業(yè)務(wù)營(yíng)收來(lái)源，評(píng)估嘉德置地所取得的收益，實(shí)在是令人頭痛的事情。嘉德置地的業(yè)務(wù)遍布20個(gè)國(guó)家、超過(guò)110座城市。不僅涉足住宅，也涉足辦公樓，還涉足購(gòu)物中心和酒店。在嘉德置地旗下有6個(gè)信托基金和17個(gè)私募基金。僅在中國(guó)，就有10個(gè)。
　　
　　截至6月30日，嘉德置地集團(tuán)總市值為1759.7億人民幣，是亞洲最大的房地產(chǎn)上市公司之一。不過(guò)，嘉德置地在中國(guó)卻遠(yuǎn)比我們想象的來(lái)得低調(diào)。直到2009年6月19日，即進(jìn)入中國(guó)的第15年，嘉德置地宣布成立嘉德中國(guó)常務(wù)委員會(huì)，將專攻房地產(chǎn)的凱德置地和專攻商業(yè)地產(chǎn)的凱德商用和打造服務(wù)公寓的雅詩(shī)閣中國(guó)正式整合到同一平臺(tái)，至今年新增加的致力于“平價(jià)商品房”的凱德惠居，可以說(shuō)是覆蓋了整個(gè)完整的商住產(chǎn)品線。
　　
　　凱德置地甚至曾做出于中國(guó)A股上市的計(jì)劃，但迫于股市調(diào)整和樓市調(diào)控，不得不擱淺。即便如此，先行的凱德商用赴港上市，確實(shí)符合嘉德置地一貫“分而治之”的資本模式。
　　
　　凱德商用總裁林明志接受媒體采訪時(shí)表示，中國(guó)內(nèi)地住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫措施，將使零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)反映更加理性化的估值和價(jià)格，提供項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)。
　　
　　 “隨著可支配收入的增長(zhǎng)以及城市化進(jìn)程的高速進(jìn)行，我們對(duì)中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展充滿信心。我們很看好在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展。同時(shí)，在此政策環(huán)境下，是有利于我們這樣長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)的�！眲P德商用相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道。
　　
　　她表示，凱德商用中國(guó)將通過(guò)建造兩種購(gòu)物中心模式來(lái)拓展市場(chǎng)。其一是持續(xù)打造標(biāo)志性購(gòu)物中心，例如北京來(lái)福士中心、上海的盧灣項(xiàng)目等；其二是繼續(xù)開(kāi)發(fā)模塊化項(xiàng)目，即模塊化復(fù)制社區(qū)購(gòu)物中心。

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