三亞“自主拆遷”模式再思考:三亞清水灣房價(jià)

　　三亞“自主拆遷”模式向由市場機(jī)制解決拆遷問題的理想方向上邁進(jìn)了一步，盡力避免濫用公權(quán)力解決問題。但政府在組建拆遷公司、進(jìn)行拆遷費(fèi)用評估中的作用仍很明顯。 　　月川社區(qū)是三亞最大的一個(gè)城中村。從主街道走進(jìn)去，一路所見是一棟接著一棟的出租屋，樓下的雜貨店、廉價(jià)服裝店、小吃店、手機(jī)營業(yè)部、菜市場，以及來來往往的人流，一切都顯得雜亂而平靜，這里的風(fēng)貌和全國其他地方的城中村并無不同。
　　曾幾何時(shí)，這里卻曾經(jīng)是海南乃至全國都聞名的拆遷“釘子村”，十幾年間因?yàn)椴疬w問題發(fā)生過多次警民沖突。而自2007年6月，三亞市政府在這里試點(diǎn)拆遷新模式，似乎經(jīng)改變了這里拆遷難的舊事，久征不下的兩塊分別為196畝和12.93畝的土地的拆遷在幾個(gè)月內(nèi)都完成了。據(jù)月川居委會黨支部書記林世耀介紹，“強(qiáng)制拆遷”已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“自主拆遷”，“要我拆”已經(jīng)變?yōu)椤拔乙�拆”了。那么，這些變化是如何發(fā)生的?拆遷新模式有助于解決全國各地普遍存在的拆遷難現(xiàn)象嗎?
　　
　　讓利于民新拆遷
　　
　　月川社區(qū)是三亞最大的城中村，位于三亞的主城區(qū)。常住人口有900多戶、3500人，另有4萬多流動人口在此租房居住。據(jù)林世耀介紹，這里的常住人口80％以出租房子為生，其余的打打零工。
　　自1986年三亞成為地級市以來，政府對月川的征地拆遷就沒有停止過。征地的模式一成不變：政府出面征地，由拆遷公司進(jìn)行拆遷。到目前為止，月川90％的土地已經(jīng)征完。而補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一直偏低，最低的甚至只有3塊錢一平方米，高的也就1000多元。
　　
　　持續(xù)20多年的拆遷，在月川的居民中間引發(fā)了強(qiáng)烈的不滿和反彈。多數(shù)居民感覺心理不平衡：本來是我的地，政府轉(zhuǎn)手就能得幾百上千萬，自己卻只得到幾千元的補(bǔ)償；另外，地征了之后，居民們失去了房屋出租的收入，生計(jì)無著。在此情況下，月川發(fā)生過多次因?yàn)椴疬w引發(fā)的沖突和對抗：1993年，有上百人集體上訪；1994年11月11日，又因拆遷問題發(fā)生過數(shù)百人參加的大規(guī)模警民沖突，正是這次沖突讓月川名聲大噪。
　　沖突的結(jié)果是，月川居委會對面的那12.93畝地，從1994年到2004年的10年間，三亞市委、市政府近10次試圖對該地段進(jìn)行拆遷改造，均因補(bǔ)償價(jià)格過低受到當(dāng)?shù)厝罕姷膹?qiáng)烈抵觸而流產(chǎn)；市行政中心要用的196畝，也因同樣的原因久征不下。
　　從2006年開始，隨著三亞土地資源利用矛盾的日益突出，對包括月川在內(nèi)的舊城改造再次提上了議事日程。時(shí)任三亞市常務(wù)副市長的嚴(yán)之堯(2008年2月調(diào)任海南省國土資源廳廳長)認(rèn)為，多數(shù)的老百姓并不反對拆遷，主要還是補(bǔ)償不到位。開發(fā)商要求的是盡可能低的拆遷成本，而居民要求的是符合市場價(jià)值的合理補(bǔ)償，兩者博弈的結(jié)果常常都是被拆遷人的權(quán)益受到損害，這是被拆遷人對拆遷抵觸的主要原因。而被拆遷人無法理解自己財(cái)產(chǎn)自己無權(quán)處置的做法，感覺到自己的“主人翁”地位未得到尊重。這種心態(tài)一定會引發(fā)被拆遷人對政府產(chǎn)生不信任甚至是對立情緒，這種敵對情緒還非常容易引起社會群體的同情和支持，導(dǎo)致政府處于被動的地位。
　　嚴(yán)之堯到三亞各地進(jìn)行調(diào)研。他意識到，拆遷只有照顧到老百姓的利益才會比較容易做，而開發(fā)商的趨利性決定了由他們主導(dǎo)的拆遷不可能保障老百姓的利益。他設(shè)想以居委會和村民出資成立拆遷公司，自己拆遷自己，地塊中標(biāo)公司將合理的拆遷費(fèi)用支付給這個(gè)拆遷公司，盈利由拆遷公司和參股居民按股份分紅。而由于月川社區(qū)的特殊性，嚴(yán)決定新模式的試點(diǎn)從這個(gè)最難的“釘子村”開始。
　　2007年6月，由月川居委會和村民出資的三亞河?xùn)|月川開發(fā)建設(shè)有限公司正式成立。注冊資金50萬元，居委會占有30％的股份，另外下轄的7個(gè)居民小組則按人口的不同分別占有剩下的70％股份，居委會的每一個(gè)居民都成了拆遷公司的股東，享有參與管理和收益的權(quán)力。
　　拆遷公司成立的“第一炮”就是協(xié)助政府征用了長期以來無法征下來的市行政中心用地196畝，涉及的140戶居民在3個(gè)月內(nèi)全部拆遷完畢。據(jù)林世耀介紹，這塊地原來是居民居住的地方，也是黃金地段，地價(jià)本可達(dá)到500TY／畝，但由于是政府用地，月川公司并沒有得到多少利益，相關(guān)的居民也只是得到了每平方米1050元的補(bǔ)償和安置住房。
　　被媒體廣泛報(bào)道的是居委會對面12.93畝土地的拆遷補(bǔ)償，這是月川公司的第二筆業(yè)務(wù)。涉及戶籍居民僅80戶300多人，但在此居住的外地人口卻有近1900人，拆遷面積約2.1萬平方米。
　　經(jīng)過幾輪評估，政府、競標(biāo)單位和居委會均認(rèn)可了拆遷安置費(fèi)大約為2731萬元，而在隨后的2007年10月29日下午，這一試點(diǎn)地塊的地價(jià)款從39萬元／畝掛牌，最后以2220萬元／畝成交。地價(jià)款加上拆遷費(fèi)用，競標(biāo)成功的銘遠(yuǎn)公司拿下這塊地花了5000余萬元，平均每畝431萬余元。
　　后來，銘遠(yuǎn)公司經(jīng)過比較，決定把拆遷工作交給月川公司來完成，后者承諾按2731萬元承包拆遷，并在120天內(nèi)完成地塊拆遷安置工作。拿下拆遷項(xiàng)目后，月川公司立即開始進(jìn)行廣泛宣傳，采取分工包點(diǎn)負(fù)責(zé)的做法，不集中開會，而是利用好友、親戚，不分晝夜，深入每家每戶做工作。在實(shí)際操作中，想盡一切辦法，利用各種關(guān)系，先從自己的親人、朋友和村里威信較高、能起帶頭作用的村民人手做起，做好一戶丈量一戶，然后進(jìn)行公示、算價(jià)、賠償付款、拆遷。種種努力之下，這塊地的拆遷工作在一個(gè)月后就完成了。
　　
　　喜與憂
　　
　　在拆遷結(jié)束后，根據(jù)三亞市的有關(guān)規(guī)定，政府將土地拍賣獲得的地價(jià)款的80％也返還月川居委會，只留下20％作為城市規(guī)劃和綠化的費(fèi)用。再加上2731萬元拆遷補(bǔ)償款扣除了支付給居民的貨幣補(bǔ)償后的余額，月川公司在此次拆遷中獲得了2000萬左右的收益。
　　對被拆遷的居民來說，他們獲得的拆遷補(bǔ)償還和過去一樣，是1050元／平方米，但月川公司在拆遷完成以后，在原地塊的一部分建設(shè)原居民的安置住房、出租鋪面，一套住一套租，原居民的生計(jì)沒有受影響，居住條件也得到了改善。出租鋪面、出租屋的產(chǎn)權(quán)則歸居民所有，統(tǒng)一由月川公司進(jìn)行經(jīng)營管理，居民分取紅利。
　　至于為何要進(jìn)行統(tǒng)一管理，林世耀認(rèn)為，以前租住在這里的流動人口多是拉水泥的苦力、清潔人員等，工作不穩(wěn)定，每月收入二三百元，“素質(zhì)很低”，帶來了治安等一系列隱患，也影響了村容村貌，進(jìn)行集中管理是為了改變“最好的土地上建著最差建筑”的狀況，吸引高層次的租客，改變城中村的面貌。
　　另外，月川公司還在原地塊上建了一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，每年有400萬左右的收益。2007年年底，月川公司的每個(gè)股東得到了800元的分紅。目前，月川社區(qū)居委會已將500萬元作為村民補(bǔ)貼養(yǎng)老基金�？顚Ｓ么嫒脬y行賬戶，每月給原籍月川村民60歲以上的老人發(fā)給100元，今后逐步增加�，F(xiàn)已給171名老人建立了 補(bǔ)貼卡，按時(shí)發(fā)放。
　　在林世耀看來，以上兩次拆遷的成功，主要是因?yàn)檎�府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉(zhuǎn)而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運(yùn)作拆遷事務(wù)，最大的優(yōu)點(diǎn)是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時(shí)候建的，怎么建起來的，是否應(yīng)該付給拆遷補(bǔ)償，他們往往比政府部門更清楚，因此容易化解矛盾；另外，居委會中每個(gè)居民都是公司平等的股東，這樣就把居委會每個(gè)居民的利益與舊城改造捆綁在一起。
　　嚴(yán)之堯則告訴記者，以前的拆遷都是交給開發(fā)商包干，他們能不能做好拆遷，百姓愿不愿意接受他們的拆遷，都是未知數(shù)。雖然按照規(guī)定，拆遷公司必須通過競標(biāo)獲得拆遷項(xiàng)目。但實(shí)際上，一般都是與政府關(guān)系密切、有能力調(diào)用警力的公司才來競標(biāo)，并不是真正的市場競爭。而這些公司先期已經(jīng)支付了與政府來往的成本，往往都會最大限度壓低被拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而引發(fā)各種矛盾和對抗�，F(xiàn)在，“三亞拆遷模式”政府零收益，被拆遷戶得到了最大補(bǔ)償，自然能夠?qū)崿F(xiàn)和諧拆遷。
　　嚴(yán)還認(rèn)為，“三亞拆遷模式”實(shí)現(xiàn)了居民、政府、企業(yè)的多贏：居民在原地安置，并獲得部分商業(yè)地產(chǎn)用作長遠(yuǎn)發(fā)展的可靠保障；政府減少了行政成本(超脫于具體繁雜的拆遷事務(wù)，避免了大量的上訪和糾紛調(diào)處工作)和財(cái)政成本(不需要無償劃撥的安置土地)，并且得到無爭議的土地儲備；潛在的開發(fā)商可以通過公開競標(biāo)獲得土地使用權(quán)，不用糾纏于繁雜的拆遷事務(wù)，可以一心一意謀求主業(yè)的發(fā)展。
　　盡管三亞拆遷的新模式得到了廣泛的好評，但不同的聲音也不是沒有。有媒體便質(zhì)疑居委會主辦的拆遷公司是否具備拆遷資質(zhì)?是否有拆遷許可證?林世耀認(rèn)為，居委會拆遷公司是新事物，人們不應(yīng)該過分求全責(zé)備，中國近幾十年的許多改革在最初的時(shí)候都是不合法的，但后來都得到了認(rèn)可。目前海南省和國家建設(shè)部的官員正在研究這種拆遷新模式，不久就會有說法。
　　今年2月，月川社區(qū)居委會在《三亞晨報(bào)》發(fā)出了一則醒目的公告，凡1985年后，未經(jīng)市政府和該社區(qū)居委會同意出具土地使用證書，私下非法買賣土地建房者，今后市政府?dāng)U建、征地、拆遷將不予安置賠償。這個(gè)公告實(shí)際上暗合了月川在此次拆遷中對違章建筑不予補(bǔ)償?shù)淖龇�，而這種做法在一定范圍里引發(fā)了強(qiáng)烈反彈：畢竟他們當(dāng)初買地建房是付了錢甚至得到默許的，現(xiàn)在卻血本無歸。
　　據(jù)林世耀介紹，由于月川地理位置優(yōu)越，近些年許多人從城內(nèi)跑到村里非法購地建房，甚至猖狂購地?fù)尳ǎ�以圖獲取政府拆遷賠償，致使月川社區(qū)在近幾年違章建筑達(dá)15萬平方米。而根據(jù)嚴(yán)之堯的計(jì)算，如果要對全三亞的違章建筑都進(jìn)行補(bǔ)償，政府為此要多支付40到50億元。嚴(yán)還認(rèn)為，國家規(guī)定農(nóng)村土地不能買賣，外人在城中村私自買地建房本來就是違法，不進(jìn)行補(bǔ)償是為了維護(hù)國家法律的尊嚴(yán)，引導(dǎo)人們依法辦事。
　　而被拆遷居民意見最大的，是貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市面價(jià)格偏差較大。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局三亞調(diào)查隊(duì)調(diào)查顯示，今年1月份三亞市新建房的住宅均價(jià)為8416元每平方米，同比漲9.7％；高檔住宅的均價(jià)為每平米14896.18元，同比漲14％。在物價(jià)飛漲的今天，還1以2005年的1050元一平方米拆遷補(bǔ)償，價(jià)格明顯太低。雖然月川公司在附近建了新住宅給他們，但其中巨大的差價(jià)仍讓一些居民心理不平衡。
　　
　　能否推廣?
　　
　　鑒于月川社區(qū)創(chuàng)新城市拆遷模式取得順利進(jìn)展，并見實(shí)效，目前河?xùn)|各社區(qū)均效法月川社區(qū)的做法，紛紛成立了類似的拆遷公司。
　　2008年1月，海南省委書記衛(wèi)留成等海南主要領(lǐng)導(dǎo)先后在新華社報(bào)道的《三亞舊城拆遷堅(jiān)決讓利于民》一文上作了重要批示。省政府辦公廳組織省建設(shè)廳及省國土環(huán)境資源廳組成調(diào)研組，于2008年2月中旬就三亞市舊城拆遷改造工作進(jìn)行了調(diào)研。在3月份完成的調(diào)研報(bào)告中，調(diào)研組建議通過特區(qū)立法使“三亞拆遷模式”法制化，依法規(guī)范海南的“城中村”拆遷改造行為；并建議向建設(shè)部上報(bào)，爭取全國推廣。目前，國務(wù)院法制辦和建設(shè)部的調(diào)研組也來到了海南，專程了解新拆遷模式的運(yùn)作情況。
　　對于三亞的拆遷新模式，中山大學(xué)政治與公共事務(wù)學(xué)院的副教授朱亞鵬認(rèn)為，這是三亞政府在努力解決拆遷這個(gè)全國性的難題，是一種創(chuàng)新的嘗試，在很大程度上保護(hù)了居民的利益。雖然不一定全部都很好，但值得提倡。
　　朱也認(rèn)為這種模式創(chuàng)造了，一種多贏的局面：政府避免了傳統(tǒng)拆遷方式可能造成的負(fù)面政治后果；對開發(fā)商來說，雖然拆遷公司是半指定的。在這一點(diǎn)上有一定束縛，但并沒有增加拆遷成本，何樂而不為?而居委會則提高了權(quán)威，也爭取到了利益；居民個(gè)人的討價(jià)還價(jià)能力有限，組織成公司就能為自己爭取到更多的好處，處境比以前好了。而且有居委會主導(dǎo)的拆遷不會很強(qiáng)硬，傾向于說服引導(dǎo)，也對居民有利。
　　更重要的是，這種拆遷模式向由市場機(jī)制來解決拆遷問題的方向上邁進(jìn)了一步。發(fā)達(dá)國家的拆遷主要采用民事談判的方式，讓開發(fā)商和居民平等談判，政府進(jìn)行監(jiān)督仲裁，不會動用公權(quán)力偏袒某一方。有一戶不同意就不能拆。即便是為了公共利益必須進(jìn)行的拆遷，也要經(jīng)過嚴(yán)格的仲裁或法律程序。
　　但在我國，政府通常強(qiáng)力介入拆遷的過程，和開發(fā)商結(jié)成利益共同體。這集中表現(xiàn)在《拆遷管理?xiàng)l例》的一些規(guī)定對拆遷人與被拆遷人的保護(hù)手段上具有不公平性，讓被拆遷人沒有安全感。比如，如果開發(fā)商和居民就拆遷補(bǔ)償達(dá)不成協(xié)議，可在1個(gè)月內(nèi)提請仲裁，在3個(gè)月內(nèi)起訴，但在這期間，拆遷不中止。這樣一來，即便居民后來勝訴，房子也早沒了：而開發(fā)商如果擅自拆遷，只進(jìn)行警告和每平方米罰款20－50元的處罰，這樣的力度根本構(gòu)不成對開發(fā)商野蠻拆遷的有效制約。
　　因此，朱亞鵬認(rèn)為，三亞的拆遷是向理想模式邁進(jìn)的一步，但政府在組建拆遷公司、進(jìn)行拆遷費(fèi)用評估中的作用仍很明顯，未來還是要盡可能弱化政府的角色，突出居民自身的作用。同時(shí)對不合時(shí)宜的拆遷條例進(jìn)行修改，保護(hù)居民在拆遷中進(jìn)行集體談判和協(xié)商的權(quán)利。
　　另外，居民在拆遷中得到的好處主要由居委會主導(dǎo)的拆遷公司掌握，這就對居委會的管理能力提出了很高的要求。要防止少數(shù)人壟斷權(quán)力和利益，產(chǎn)生新的損害被拆遷人利益的問題。

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