房產(chǎn)稅【房產(chǎn)稅迷局】

　　在中國，政府對市場是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任。一旦市場自我完善的代價(jià)過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會(huì)毫不猶豫地出場取代市場本身的邏輯。不管是開發(fā)商還是購房者，未來市場的目光都在盯著一只名叫“地產(chǎn)稅”的靴子，等待它落地或者決定不落地。
　　
　　亂花漸欲迷人眼，敏感的地產(chǎn)江湖上一絲微風(fēng)都能掀起重重漣漪。這兩個(gè)月來，關(guān)于房產(chǎn)稅的新聞開始狂轟亂炸，不管是“物業(yè)稅”，還是“房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅”，或者是傳言最盛的“上海0.6％房產(chǎn)稅”，這個(gè)被賦予了太多期望的國內(nèi)稅種幾乎把整個(gè)房地產(chǎn)市場、股票市場攪得天昏地暗。
　　恰恰是在這節(jié)點(diǎn)上，國家稅務(wù)總局又突出奇兵，5月26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題。很明顯意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。如此一來，“地產(chǎn)稅收調(diào)控武器庫”中留下的唯一懸念就只有房產(chǎn)稅了。毋庸置疑，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)已陷入了強(qiáng)烈的房產(chǎn)稅預(yù)期所產(chǎn)生的地產(chǎn)迷局。不管是開發(fā)商還是購房者，未來市場的目光都在盯著一只名叫“地產(chǎn)稅”的靴子，等待它落地或者決定不落地。房產(chǎn)稅儼然成為民眾最為關(guān)注的熱點(diǎn)話題之一。
　　
　　牽涉財(cái)權(quán)再分配
　　
　　其實(shí)，房產(chǎn)稅在中國并非新稅種，1986年10月即在城市、縣城等按年征收。其中對個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征。
　　中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項(xiàng)主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅等10多類。不過現(xiàn)行稅制把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。
　　“如果征收房產(chǎn)稅有兩個(gè)關(guān)鍵因素，計(jì)稅依據(jù)和稅基如何確定�！必�(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示，“現(xiàn)在有了10個(gè)省份物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅評估稅基，在技術(shù)上不存在問題�！�
　　由于物業(yè)稅開征涉及的利益方比較多，首先繞不開立法程序，“要出臺(tái)物業(yè)稅，肯定要先通過人大立法變成法律，雖然從長遠(yuǎn)看是一個(gè)好稅種，但是‘遠(yuǎn)水不解近渴’，開征房產(chǎn)稅更為現(xiàn)實(shí)�！本同F(xiàn)有法律規(guī)定，房產(chǎn)稅雖屬地方稅，但稅收立法權(quán)在中央。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心“房地產(chǎn)稅制改革”課題組成員倪紅日研究員表示，無論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅擴(kuò)征，都是對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系的梳理和調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅的目的�！坝捎趯�居民住宅征稅涉及很多細(xì)節(jié)問題，目前有關(guān)部門還在研究這些問題，比如課稅對象如何界定。起征點(diǎn)如何確定，免征額是多少，對房屋價(jià)值如何進(jìn)行評估等�！�
　　房產(chǎn)稅不單單是一個(gè)稅種的改變，隱藏其中的則是財(cái)權(quán)再分配的問題。
　　按照中國現(xiàn)行稅制體系，中央政府財(cái)力雄厚，而地方政府稅收日漸萎縮的被動(dòng)局面已不可避免，在現(xiàn)實(shí)面前，要維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及發(fā)展需要，地方政府就不得不走向依賴土地出讓的“土地財(cái)政”，如此一來，土地問題所引起的暴力拆遷和高房價(jià)等社會(huì)問題則被人們詬病和抨擊�？墒悄壳暗胤秸�府既不能舉債，其他籌集資金渠道又不暢通，在沒有長效機(jī)制的地方稅體系出臺(tái)前，地方政府只能被動(dòng)采用“吃土地”的短期行為。
　　打破這個(gè)惡性循環(huán)的辦法，就是改變稅制。在賈康看來，未來地方稅收體系改革的方向，在西部要突出資源稅，東部地區(qū)則需要房產(chǎn)稅，使之成為地方稅體系的支柱之一。“只有解決了地方財(cái)政的來源問題，地方才有可能慢慢放棄土地依賴，沒有活水之源，地方財(cái)政出現(xiàn)問題的話，政府運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)成問題，怎么可能期望地方不繼續(xù)打土地的主意?”
　　這一觀點(diǎn)也在官員層面有所體現(xiàn)，國務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長季懷銀接受媒介采訪時(shí)就表示，房產(chǎn)稅開征之初，可以先將重點(diǎn)放在對房地產(chǎn)市場調(diào)控上，以后再慢慢擴(kuò)大稅基，使其逐步形成地方政府的主要財(cái)源。
　　不過，由于經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，“房產(chǎn)稅何時(shí)推出，只能拭目以待。”賈康委婉地表示，一切要看政府公布。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從宏觀行業(yè)政策性調(diào)控轉(zhuǎn)向地方財(cái)政調(diào)控，由于目前國務(wù)院并沒有明確具體的稅收政策，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的稅收政策，各個(gè)政府部門基于本部門的利益考量對推出時(shí)間表的看法不同，但從財(cái)政部公布的2010年工作重點(diǎn)中“完善房產(chǎn)稅”的表述來看，房產(chǎn)稅的推出大局已定，只是細(xì)節(jié)如何執(zhí)行而已。
　　房產(chǎn)稅的持續(xù)醞釀，撩撥起市場敏感的神經(jīng)。日前媒體報(bào)道，國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所人員稱“3年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”，結(jié)果刺激當(dāng)天國內(nèi)股市大漲。第二天，國家發(fā)改委出來辟謠，稱產(chǎn)業(yè)研究所屬于研究機(jī)構(gòu)，其研究人員所發(fā)表的意見只能是個(gè)人觀點(diǎn)，不代表國家發(fā)改委的立場。結(jié)果這個(gè)澄清又造成股市下跌。當(dāng)前市場的神經(jīng)已極為脆弱，進(jìn)入一種“政策驚恐期”。
　　“從形勢上看，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)政策穩(wěn)定期。短期內(nèi)政府會(huì)暫停密集出臺(tái)緊縮政策。更嚴(yán)厲的政策工具將會(huì)暫停，政府需要觀察迄今政策的效果，尤其是觀察國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變化之下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)反映等�！蹦呒t日認(rèn)為，在目前情況下，中央政府在房產(chǎn)稅上的含含糊糊展現(xiàn)了猶豫心態(tài)：一方面有心想通過地產(chǎn)稅調(diào)房價(jià)，又擔(dān)心下藥過猛。“在市場強(qiáng)烈的調(diào)控預(yù)期面前，不管推不推出房產(chǎn)稅，政府在調(diào)控過程中都會(huì)處于被動(dòng)局面。”
　　
　　“房價(jià)趨勢轉(zhuǎn)變的最后稻草”?
　　
　　顯然，房產(chǎn)稅迷霧重重其實(shí)和宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定密切相關(guān)，在這個(gè)全民關(guān)注的社會(huì)性問題上，分寸拿捏異常重要。房產(chǎn)稅一旦推出，是否會(huì)打破目前房地產(chǎn)市場的僵局，促使房價(jià)出現(xiàn)民眾理想中的大跌局面?是否會(huì)造成房地產(chǎn)市場波動(dòng)的同時(shí)誘使經(jīng)濟(jì)下滑?這些都是政策制訂者在政策出臺(tái)前必須做的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。
　　“從目前中央政府的目標(biāo)來看。是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點(diǎn)�！敝袊�社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛風(fēng)瑞表示，中央調(diào)控房地產(chǎn)并不是要房價(jià)暴跌。如果認(rèn)為中央要打垮樓市，那是完全錯(cuò)會(huì)了中央的意思。房地產(chǎn)調(diào)控是有底線的。中央調(diào)控房地產(chǎn)，意在抑制房價(jià)上漲過快、過猛，試圖控制房價(jià)不漲或少漲，以免引發(fā)社會(huì)問題，甚至演變成政治問題。
　　“房價(jià)只要不下跌超過50％，從而拉下經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生二次探底的危險(xiǎn)，政府這次不會(huì)收兵的�！敝袊�社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海研究員表示，按照現(xiàn)在價(jià)位，沿海一些一線地區(qū)即使房價(jià)下降一半，也遠(yuǎn)高于2006年的水平。
　　根據(jù)他的研究，目前中國房地產(chǎn)市場實(shí)際上存在三種供應(yīng)模式，一是以各級公務(wù)員、事業(yè)單位和大型國有企業(yè)在編人員，通過歷次各種形式的福利分房，保有現(xiàn)在三成左右的房源；二是以中產(chǎn)階層為主購買的市場化的商品 房，以各級官員的貪腐資金及沿海實(shí)業(yè)中退出來的資金混合2009年的各類套取而來銀行貸款形成的炒房資金，持有的商品房，這些占市場份額的六成；三是廉租房為主的保障性住房，這些大約一成的市場份額�！皬氖袌黾�(xì)分來看，就不難發(fā)現(xiàn)為什么一些小區(qū)高空置的根源�！�
　　當(dāng)然，政府也在觀察政策的效果。市場如果與中央政策頂牛，是極其不智的行為�！皟蓵�(huì)”之后，一些企業(yè)大舉投入房地產(chǎn)，這促使調(diào)控政策的出臺(tái)。牛風(fēng)瑞表示，“政府的政策籃子里，還有可選的工具，要視形勢變化而用。如果市場硬頂，只會(huì)導(dǎo)致更壞的結(jié)果�！�
　　房產(chǎn)新政出臺(tái)后，知名地產(chǎn)大腕任志強(qiáng)發(fā)表回應(yīng)性的“萬言書”認(rèn)為，政府不應(yīng)該以行政的手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)市場，而應(yīng)該讓市場自我完善。但他可能有意忽略的是，在中國，政府對市場是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任。一旦市場自我完善的代價(jià)過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會(huì)毫不猶豫地出場取代市場本身的邏輯。
　　“在中國生存，經(jīng)濟(jì)問題從來不是最為重要的，政治問題可能更重要。而政治的轉(zhuǎn)向，來自于利益的極端化。極端情況下，一定會(huì)產(chǎn)生政治轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)市場正是如此。地產(chǎn)商的冬天注定會(huì)來到。適應(yīng)不了這個(gè)冬天的地產(chǎn)商，就會(huì)死掉。”曹建海表示，房價(jià)回落的前提是供應(yīng)充足、開發(fā)商不囤積房源。在以前的金融海嘯中，房價(jià)降幅都是有限的，因此，目前出臺(tái)的這些政策要從根本上影響房價(jià)走勢，還有一定的難度�！伴L期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待�！�
　　曹建海認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰。防止經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇滑坡，這也是中央調(diào)控政策的一條底線。當(dāng)前國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，尤其是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，實(shí)際上為政府調(diào)控房地產(chǎn)增加了底氣。“應(yīng)該注意到，歐洲債務(wù)危機(jī)以來，決策層對于房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)了一些分化，還是擔(dān)心打壓之下，一旦國際經(jīng)濟(jì)形勢逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)隨之共振，房地產(chǎn)很可能會(huì)把中國經(jīng)濟(jì)拖下水，這也是決策層在猶疑的關(guān)鍵，地方政府也趁機(jī)出臺(tái)一些‘溫吞’細(xì)則，各方都在觀望和等待�！�
　　其實(shí)，在調(diào)控新政出臺(tái)前。樓市正在經(jīng)歷泡沫破裂之前的瘋狂。上演“最后的探戈”。不管是居民還是房地產(chǎn)投資客，已經(jīng)“基本上不把政府放在眼里了”。造成這樣情況的原因就在于，參與各方都看清楚了一點(diǎn)――只要政府有決心，就可以讓房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定下來，但政府遲遲不下“決心”。
　　“在這種博弈格局中，中央政府已經(jīng)沒有回旋的余地，現(xiàn)在政策端倪已現(xiàn)，只能祭起所能利用的一些經(jīng)濟(jì)手段來維持房價(jià)穩(wěn)定�！迸ｘP瑞認(rèn)為，一旦所有的經(jīng)濟(jì)手段都失效之后，中央政府就會(huì)選擇最后的政治手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂�！胺績r(jià)穩(wěn)定不下來，就會(huì)反撲式上漲，重演2004年以來的歷次空調(diào)景象，如果那樣的話，政府的信用會(huì)大打折扣，對于已到屆中的政府來說，政治上會(huì)失分嚴(yán)重。”
　　牽一發(fā)而動(dòng)全局，魔幻般迷離的經(jīng)濟(jì)演繹變化無常，利益相關(guān)方在地產(chǎn)這條鏈條上，互有攻防地等待著變化。喧囂的房產(chǎn)稅不過是這種錯(cuò)綜復(fù)雜利益博弈的縮影。

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