釣魚臺銀杏大道游玩攻略 [京城天價樓的價格云梯釣魚臺7號發(fā)跡史]

　　調(diào)控都是浮云？成本不到4萬元，卻高調(diào)打出每平米預(yù)售價格高達(dá)30萬元的釣魚臺7號院，讓市場見證了開發(fā)商面對“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控是如何淡定的。 　　 　　夏天的北京，玉淵潭柳影婆娑。這綠樹碧水畔，向來是豪宅扎堆的去處，本來不足為奇。但橫空出世的釣魚臺7號還是以天價賺足了眼球，而頗顯低調(diào)的樓盤開發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點(diǎn)。釣魚臺7號所在地塊當(dāng)年屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊，并沒有經(jīng)過土地招拍掛程序，時隔5年，樓盤高昂的銷售單價足以讓開發(fā)商大賺一筆。
　　
　　天生就是豪宅
　　“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”，據(jù)央視報道、釣魚臺7號院的客戶經(jīng)理如此介紹，而106套住宅絕大部分已經(jīng)售出，僅余11套對外出售。除去地段以及因稀缺而導(dǎo)致的價值外，釣魚臺7號院的“樓王”還具有可定制性的獨(dú)特之處。
　　總而言之，釣魚臺7號院因能看到大面積自然生態(tài)環(huán)境景觀、緊靠釣魚臺國賓館、西通中央政務(wù)區(qū)，而被譽(yù)為“天生的豪宅”。而以此次推出樓盤每平米22.53萬元的均價計算的話，該樓盤的利潤率在400%以上。
　　這里在4年前還只是一個叫做“東釣魚臺村”的小型社區(qū)。2007年，陸續(xù)從東釣魚臺村拆遷搬離的居民們或許不會想到，4年之后，在他們搬離的這塊土地上開發(fā)出的樓盤，最高賣價可以達(dá)到30萬元/平方米。
　　如今來到位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚臺7號院時，棕色的院墻外，已有樓盤保安戒備森嚴(yán)地把守。詢問售樓處的工作人員，除了樓盤基本的價格情況外，關(guān)于成交情況等問題，得到的答案卻也是含混不清。
　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日，釣魚臺7號院4棟樓取得銷售證，并推出了均價30萬元/平米的天價豪宅。樓盤銷售人員介紹，30萬元/平米的住宅樓層均在8層以上，面積在1000平方米以上，空間布局良好。
　　實際上，根據(jù)其銷售人員的介紹，釣魚臺7號院此次公示現(xiàn)房房源共計23套，實際僅有3號樓頂層一套超過1000平米的樓王售價達(dá)到30萬/平米；其余主推戶型基本上都為310平米―530平米的3―4居室，均價為18萬元/平米到20萬元/平米。
　　釣魚臺7號院地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺國賓館。憑借其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢，這個位于國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶的高端樓盤，2009年預(yù)售時均價就已經(jīng)在7.2萬/平米。
　　而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月18日，開盤僅一個多月的東釣魚臺家園，總計售出房屋23套，成交均價高達(dá)72803元/平方米。而到2010年二季度，釣魚臺7號院的成交均價就達(dá)到10.9萬元/平米，也即不到一年時間，其成交均價上漲約50%之多。此后整體成交均價都超過10萬元/平米。
　　據(jù)一位長期關(guān)注北京豪宅市場的業(yè)內(nèi)人士透露，釣魚臺7號院自開始銷售以來，成交情況一直都比較穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒體報道，由于釣魚臺7號院不久前在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)，因此部分已認(rèn)購房源沒有簽約，但實際已售出。
　　
　　曾經(jīng)2萬/平米的地價
　　據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，30萬元/平方米的天價背后，樓面價格卻并不高。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號文件，東釣魚臺家園項目即釣魚臺7號項目開發(fā)用地西到玉淵潭北門、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開發(fā)面積7.3萬余平方米，其中可銷售面積為4萬余平方米。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。
　　據(jù)玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤緣溪堂的一位項目負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時玉淵潭南岸有地塊轉(zhuǎn)讓的消息一傳出，北京有背景的大型知名房企就都開始“活動”了，但沒過多久，就聽說一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
　　這位負(fù)責(zé)人介紹，東釣魚臺家園這一地塊原來屬于軍隊建設(shè)用地，按照當(dāng)時軍隊土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。而在這一期限到來前，軍用土地則可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方。
　　緣溪堂項目的負(fù)責(zé)人透露，這一地塊的具體成交價至今沒人知道，“當(dāng)時聽說樓面均價不超過2萬元/平米�！�
　　據(jù)當(dāng)時媒體報道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月。由于中赫置地簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，東釣魚臺家園項目用地范圍內(nèi)的拆遷工作還未啟動。雙方約定，由土地方負(fù)責(zé)拆遷工作，而拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用則由買方中赫置地歸并土地價款一并支付。
　　中赫置地的公開資料顯示，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團(tuán)的全資子公司。中赫集團(tuán)成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團(tuán)公司，注冊資本僅為1.17億元。據(jù)了解，中赫置地原來主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進(jìn)入北京以后，只運(yùn)作了三個房地產(chǎn)項目，其中兩個是北京的“北緯40度”項目和“釣魚臺7號院”，另一個項目在海南。
　　一位了解內(nèi)情的河北人士說：“這個企業(yè)的老板是河北人，背景比較深。”
　　如果以緣溪堂項目負(fù)責(zé)人所說的當(dāng)年的2萬元/平米地價來看，如今的30萬元/平方米的銷售價格是樓面價格的約15倍，即使按照其普通房源的18萬元/平米的低價，再刨去建安成本，利潤率之高也一看便知。
　　高調(diào)的釣魚臺尷尬了發(fā)改委
　　4月底，發(fā)改委對外表示正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，從而使得商品房價格能夠保持在合理水平；5月中旬，釣魚臺7號院就帶著30萬元/平米的天價走向前臺，一時間風(fēng)頭無二。
　　只是，高調(diào)的是釣魚臺7號院，尷尬的恐怕是發(fā)改委。釣魚臺7號院著實上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼： 并未有任何征兆，但是此次推出的樓盤平均售價和2009年的推盤均價相比，暴漲了2―3倍。
　　一個值得借鑒的案例，在山東濰坊這個小城市，因陽光一百新推出的住宅平均售價定在11000元/?，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應(yīng)，每平米的平均售價至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。
　　一個值得注意的細(xì)節(jié)則在于，釣魚臺7號院的客戶經(jīng)理在進(jìn)行樓盤介紹時，一再利用該地塊的稀缺性來進(jìn)行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”以及北京城區(qū)內(nèi)“這么大的水域面積應(yīng)該是沒有了”等語句。
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