【西班牙房地產(chǎn)“泡沫”的啟示】中國(guó)地產(chǎn)泡沫能撐幾年

　　2005年西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到3.4%，是低迷的歐盟平均水平的2倍，且連續(xù)10年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，使西在歐元區(qū)一枝獨(dú)秀，其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)歐盟平均水平的92%，從一個(gè)西歐末流國(guó)家躍居世界排名第8位。西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�靠旅游業(yè)（占西國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的11%）和內(nèi)部消費(fèi)拉動(dòng)，火爆的房地產(chǎn)成為消費(fèi)的根本（達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的16%）。房地產(chǎn)“泡沫”雖然帶動(dòng)了就業(yè)，刺激了建筑、建材、金融業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，但居高不下的房?jī)r(jià)使購(gòu)房者苦不堪言，沉重的還貸壓力使許多抵押貸款者象蝸牛一樣成為背負(fù)重殼的 “房奴”。經(jīng)合組織和世界銀行預(yù)言，西班牙房地產(chǎn)“泡沫”難以為繼，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為可能出現(xiàn)的“泡沫”破滅預(yù)作準(zhǔn)備。西班牙政府為防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受房地產(chǎn)“泡沫”破滅帶來(lái)的沖擊相繼出臺(tái)了一系措施，力圖使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。西班牙方處理房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得存在同樣問(wèn)題的我國(guó)加以借鑒。
　　
　　西班牙房地產(chǎn)“泡沫”的形成過(guò)程
　　
　　西班牙人民黨1996年上臺(tái)執(zhí)政后，實(shí)行新自由主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策，加快了私有化進(jìn)程，放寬了對(duì)企業(yè)的財(cái)稅限制。這是的西班牙的私營(yíng)企業(yè)，特別是金融服務(wù)業(yè)得到發(fā)展，較低的利率伴隨著西班牙經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和旅游業(yè)的興旺，修建旅游飯店以及外國(guó)移民在西購(gòu)買和租住房屋的興盛刺激了建筑業(yè)的飛速發(fā)展。1998年是西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”的開(kāi)始。2000年世界股票市場(chǎng)陷入熊市，人們紛紛將資金投向見(jiàn)效快、收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2002年西班牙成為首批加入歐元的國(guó)家，貨幣更迭再次激發(fā)了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的升溫，許多黑錢借機(jī)投向房地產(chǎn)和豪華消費(fèi)品。
　　一路走來(lái)，西班牙全國(guó)各地從城市到鄉(xiāng)村，從沿海到內(nèi)陸塔吊林立，新建住房如雨后春筍般拔地而起，售房廣告和房屋中介更是遍地開(kāi)花，比比皆是，各大銀行為爭(zhēng)奪貸款客戶使出渾身解數(shù)，各類抵押貸款廣告以各種形式對(duì)受眾進(jìn)行狂轟亂炸，舊城改造、房屋拆遷也使搬家公司生意興隆。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和各類房屋中介為天賜的房地產(chǎn)好時(shí)機(jī)摩拳擦掌，各大銀行也為不斷增長(zhǎng)的利息和日益壯大的消費(fèi)客戶群喜不自禁，倒霉的只有購(gòu)房者和租房者，每次銀行利率的上調(diào)都讓他們心驚肉跳。西班牙央行稱，截至2006年4月底，西班牙家庭購(gòu)房抵押貸款已超過(guò)5071億歐元，比2005年同期上升23.9%，是歐洲平均水平的2倍，創(chuàng)歷史新高。
　　
　　房地產(chǎn)“泡沫”的危害及其影響
　　
　　1、房?jī)r(jià)飆升迫使公眾需傾畢生收入購(gòu)房，就業(yè)成為公眾關(guān)心的首要問(wèn)題。根據(jù)西班牙央行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，自從1998年因利率下降、家庭人口增長(zhǎng)以及家庭經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)而出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始，西班牙的住房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲了150%。西班牙用在房地產(chǎn)投資的資金約占其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近7%，而法國(guó)僅為2%，這使得西班牙連續(xù)10年成為歐洲房地產(chǎn)投資的領(lǐng)頭羊。盡管如此，購(gòu)買一套住房對(duì)于西班牙普通公眾來(lái)說(shuō)越來(lái)越難，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已相當(dāng)于一個(gè)勞動(dòng)者年稅前工資的7倍，有的還貸期限長(zhǎng)達(dá)40年，甚至50年（即實(shí)際上的“父?jìng)�子還”貸款），新近還出現(xiàn)了貸款額超過(guò)抵押住房?jī)r(jià)值的危險(xiǎn)現(xiàn)象。西班牙家庭財(cái)務(wù)壓力在歐盟最高，其壓力指數(shù)已從2000年的1.3個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)到2005年的33.4%，高于經(jīng)合組織確定的平均水平5.1個(gè)百分點(diǎn)。目前，西班牙新建商品房平均售價(jià)每平方米建筑面積超過(guò)2000歐元，二手房平均售價(jià)每平方米建筑面積超過(guò)1700歐元，首都馬德里商品房每平米建筑面積已達(dá)4014歐元，商用寫字樓價(jià)格也是直逼東京和紐約。今年第一季度，西班牙家庭需要將可支配稅前收入的39.2%用于購(gòu)房，達(dá)到歷史新紀(jì)錄，比金融機(jī)構(gòu)建議指數(shù)高6個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，中等住房（以93.75平方米為標(biāo)準(zhǔn)）的平均價(jià)格比2005年上漲了6.8倍。目前，穩(wěn)定和高質(zhì)量的就業(yè)成為購(gòu)房族的期?，就業(yè)問(wèn)題已超過(guò)安全和“埃塔”恐怖襲擊成為西社會(huì)的首要問(wèn)題。
　　2、金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。去年西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)資金共計(jì)1319.54億歐元，相當(dāng)于其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/7，買賣房屋交易901574起。盡管如此，西班牙市場(chǎng)上存在著大量的空置房，其空置數(shù)量在歐元區(qū)國(guó)家中數(shù)最多，空置率達(dá)15%，是歐盟平均水平的3倍，即在所建的2100萬(wàn)套住房中有300萬(wàn)套為空置住房。金融機(jī)構(gòu)在向購(gòu)房者發(fā)放抵押貸款的同時(shí)，也在為房地產(chǎn)商和建筑業(yè)商發(fā)放貸款，空置住房的存在造成售房延期，還貸延遲不可避免，金融壓力增大。抵押貸款利率的上調(diào)和房?jī)r(jià)的攀升使購(gòu)房者還貸成本相應(yīng)增加，無(wú)法按期償貸的風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行的呆壞賬增加。顯而易見(jiàn)，金融業(yè)如果大面積崩盤，那么西班牙國(guó)家經(jīng)濟(jì)將發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，難以維持多年穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好局面。西班牙央行長(zhǎng)卡魯那警告人們，目前西班牙家庭抵押貸款負(fù)債已達(dá)到可支配稅前收入的110%，購(gòu)房者應(yīng)清醒自己的支付能力，政府應(yīng)防止房地產(chǎn)和金融業(yè)出現(xiàn)崩盤。
　　3、房地產(chǎn)投機(jī)造成官員腐敗、土地開(kāi)發(fā)泛濫和環(huán)境保護(hù)失序。由于西班牙實(shí)行中央政府管理下的地方自治體系，各個(gè)自治區(qū)特別是市政府在經(jīng)濟(jì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有相當(dāng)大的自主權(quán)。代表資本家利益的右翼政黨執(zhí)政的城市經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)拍賣土地事例，房地產(chǎn)商通過(guò)行賄的方式以低價(jià)拿到理想地塊賺取豐厚利潤(rùn)。歐洲議會(huì)警告西班牙瓦倫西亞地中海沿岸城市違犯環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，將高樓大廈蓋到了海灘上和生態(tài)植被區(qū)。2006年3月底，西警方發(fā)動(dòng)了代號(hào)為“馬來(lái)亞”的行動(dòng)，曝光了太陽(yáng)海岸馬爾貝亞市政府與黑社會(huì)沆瀣一氣，將土地開(kāi)發(fā)變成了權(quán)錢交易，市政府整個(gè)班子20多個(gè)人全部爛掉。該市市政建設(shè)顧問(wèn)羅卡的別墅儼然是一個(gè)博物館，豪華轎車、奇珍異寶極盡奢華，全國(guó)為之一片嘩然。
　　4、房地產(chǎn)“泡沫”帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。面對(duì)居高不下的房市，西班牙許多剛剛走上社會(huì)的青年人和外來(lái)移民由于經(jīng)濟(jì)能力差，在頭無(wú)片瓦、腳無(wú)立錐之地的情況下，采取了進(jìn)入長(zhǎng)期空置房屋居住這種不合法但卻合情理的極端作法。市政府派警察強(qiáng)行驅(qū)趕這些弱勢(shì)群體，雙方對(duì)峙場(chǎng)面激烈。受抵押貸款的壓力，西青年人（特別是女性）為了維持自己的工作崗位，許多人選擇了晚婚晚育或少育的方式，目前西男性結(jié)婚年齡為31歲，女性為29歲，均高于歐盟平均水平；西生育率為10.6‰,在歐盟屬于低生育國(guó)家。由于購(gòu)房困難，許多已成年的青年人不得已棲身于父母的居所，其生活質(zhì)量和精神狀況普遍較差，安居樂(lè)業(yè)對(duì)于大多數(shù)人還是一種奢求。
　　
　　西班牙政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”的手段和方法
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，房地產(chǎn)“泡沫”已成為世界性的難題。它是一把雙刃劍，既可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但如若管理失當(dāng)又會(huì)使經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，發(fā)生嚴(yán)重的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。薩帕特羅上臺(tái)執(zhí)政后，承諾實(shí)行惠民的社會(huì)福利政策，改善住房狀況。西班牙政府破天荒地成立了住房部，把居者有其屋作為其執(zhí)政的重點(diǎn)，并采取了一系列措施應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”，主要如下：
　　1、出臺(tái)《土地法》，調(diào)控住房建筑用地。一方面，西班牙政府將閑置國(guó)有土地資源進(jìn)行集中統(tǒng)計(jì)，分類進(jìn)行公開(kāi)拍賣；另一方面，依法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地、停而不建并待價(jià)投機(jī)進(jìn)行打擊，分別予以收回土地和課以高額罰款。檢察機(jī)關(guān)對(duì)各市政府建筑用地交易中的不正�，F(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查，打擊行賄受賄的腐敗行為，規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序。
　　2、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。西班牙央行和銀監(jiān)會(huì)分別加強(qiáng)了對(duì)各商業(yè)銀行的監(jiān)督力度，要求其整頓和自律，規(guī)范抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，禁止為爭(zhēng)搶客戶進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，定期審查其不良貸款記錄，將呆壞賬指數(shù)保持在警戒水平以下。
　　3、扶持低收入者集資建房。對(duì)年收入不到全國(guó)最低收入5.5倍的家庭，政府對(duì)其自發(fā)成立的集資建房合作社在稅收、建筑用地、行政申批等方面給予優(yōu)惠。建房合作社自己負(fù)責(zé)房屋設(shè)計(jì)、施工和后期物業(yè)管理，根據(jù)各自的投資比例分配住房。目前，西班牙已有1.1萬(wàn)個(gè)建房合作社，其所建住房占全部新建住房的25%。
　　4、出臺(tái)住房計(jì)劃，優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問(wèn)題。建設(shè)“政府保護(hù)價(jià)住房”（即廉租房），向低收入無(wú)房戶提供優(yōu)惠住房貸款，幫助其租住或購(gòu)買廉租房。針對(duì)西班牙國(guó)內(nèi)有300萬(wàn)套空置住房但出租率卻不到7%的現(xiàn)狀，政府向空置房主提供優(yōu)惠貸款用于房屋維修和舊房改造，鼓勵(lì)其對(duì)外出租，并且給予稅收減免。西政府宣布2005-2008年將建造72萬(wàn)套住房，使35歲以下青年人中的80%可以得到住房。
　　5、加強(qiáng)對(duì)外國(guó)資本熱炒房地產(chǎn)的控制。西班牙官方稱，截至目前外國(guó)人在西班牙購(gòu)置的房地產(chǎn)多達(dá)10萬(wàn)多套，投向房地產(chǎn)的外資金額超過(guò)70多億歐元，約占西班牙國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1%，在西班牙購(gòu)買住房的外國(guó)人多為英國(guó)、德國(guó)和北歐國(guó)家居民。一方面，由于上述國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，西班牙物價(jià)相對(duì)較低；另一方面，西班牙有著良好的宜居環(huán)境：空氣、陽(yáng)光和海灘。外資所購(gòu)房地產(chǎn)主要集中在風(fēng)景秀麗的地中海沿岸、巴里阿利群島和大西洋的加那利群島。西班牙政府對(duì)歐盟居民在西班牙購(gòu)房安度晚年或度假較為寬松，但對(duì)非歐盟國(guó)家移民在西班牙購(gòu)房審查嚴(yán)格，并對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為設(shè)置了較高的稅收政策。西班牙房地產(chǎn)界對(duì)工社黨政府過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)的行為頗有微辭，而西班牙普通公眾支持政府抑制外資熱炒房?jī)r(jià)。
　　（本文責(zé)任編輯：王棟）

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