[談“救市”為時過早] 曹德旺談救市

　　 　　貿(mào)然出臺救市措施，不但將導致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。 　　
　　前不久美國金融市場發(fā)生了兩大爆炸性事件，一是7月11日美國IndyMac銀行被美國儲蓄管理局宣布關閉，二是美國的兩大政府資助企業(yè)房利美和房地美爆出巨額虧損，面臨倒閉危機。
　　早在2007年8月，筆者就曾在樓市如火如荼的時候警告業(yè)界，美國次貸危機將對中國樓市產(chǎn)生根本性影響，而央行一定會采用提高房貸首付的政策防范風險，其根本原因就在于房價飆升和樓市過熱，很可能造成巨大的金融風險。如今美國政府采取擴張性貨幣政策、并借助房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的短視行為終于遭到了經(jīng)濟規(guī)律的嚴厲懲罰。
　　與此同時，國內(nèi)不少專家和學者也發(fā)出呼吁，要求政府重視中國房價下跌的危機，呼吁政府針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺“救市”政策。
　　房地產(chǎn)到底需要不需要救市？筆者認為，如果房地產(chǎn)已經(jīng)面臨巨大的危機，房價暴跌，房地產(chǎn)公司大規(guī)模倒閉，銀行呆賬壞賬大規(guī)模發(fā)生，政府自然需要救市。但需要注意的是，美國次貸危機的根本原因不是因為房價下跌，而是房價上漲帶動的虛假需求增加，在金融機構忽視風險前提下對房地產(chǎn)行業(yè)的過度放貸。也就是說，危機的根源是此前的房價暴漲，房價下跌只是泡沫破滅的必然結局和危機的導火索。
　　可以這么理解，房價暴漲同時意味著金融資產(chǎn)相對固定資產(chǎn)的大幅貶值。同樣的房子，一百萬一套時，銀行貸一個億的款，獲得抵押品是100套房，如果房價翻番，同樣的貸款，銀行獲得的抵押品就只有50套房。
　　截至2008年3月末，5萬億元全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額，如果再加上公積金貸款、通過房地產(chǎn)開發(fā)公司股東母體進入房地產(chǎn)公司的銀行資金，以及個人支付房貸首付中從銀行提取的個人存款，個人從其他渠道獲取的貸款，中國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額將超過5.5萬億元！
　　從這個角度看，房價如果下跌，毫無疑問將造成金融資產(chǎn)的部分貶值。然而，僅僅憑借這點就認為房價下跌將帶來金融風險爆發(fā)就大錯特錯。根據(jù)央行2007年發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年12 月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額尚且不到3.5萬億元，僅僅過了一年半時間,房貸余額增長了1.5萬億元�？梢哉f，銀行房貸的快速增長是被動的。央行房貸余額的快速增長，是伴隨房價飆升同步而行的,正是房價的飆升導致銀行房貸規(guī)模的急劇擴大。
　　從目前看，中國房價依然高挺，降價的只是個別城市，而且普遍降幅不大。南北兩大核心城市北京上海，也僅僅是成交低迷，僅有部分樓盤進行價格調(diào)整，所調(diào)整的也只是去年底以來虛高的部分，房價依然高位運行，房價并沒有真實下跌。以北京為例，筆者調(diào)研近期打折及降價的項目，這些項目，大部分價格依然高于2007年11月，而自2007年11月到降價之前，成交量極小，也就是說，房價所調(diào)整的，僅僅是開發(fā)商的報價，而并非真實的價格。
　　當然，個別城市房價的下跌是比較明顯的，比如說廣州和深圳。但個別城市的房價回落并不能代表中國整個樓市的降價。眼下樓市需求依然旺盛，這種小范圍房價一定幅度的回落，是有利于消除潛在的金融風險的，這是市場在自然消化前段時間房價飆升所造成的泡沫。只要開發(fā)商愿意降低利潤，房地產(chǎn)行業(yè)完全能夠自救。
　　筆者認為，在宏觀經(jīng)濟形勢依然嚴峻，通貨膨脹壓力未減、CPI高位運行之時，貿(mào)然出臺救市措施，不但將導致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。當前經(jīng)濟形勢下，政府出臺針對樓市的“救市”政策還為時過早。
　　（作者為聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理）

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