中國樓市何時回暖？

　　要是房價依然在高位運(yùn)行，樓市回暖依然可望不可及。價低量升，對房企對購房者和中國經(jīng)濟(jì)，都是最佳的一個結(jié)局。 　　 　　 　　2007年底，房地產(chǎn)行業(yè)迎來有史以來力度最大的宏觀調(diào)控措施，樓市迅速進(jìn)入冰凍時期。轉(zhuǎn)眼間，一年過去，刺激樓市回暖的宏觀調(diào)控措施頻繁出臺，力度一點(diǎn)不亞于2007年的調(diào)控，區(qū)別只在于2007年是為了抑制樓市泡沫而2008年則變成促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在中央政府4萬億刺激經(jīng)濟(jì)回暖的措施出臺后，央行做出十年來最大幅度降息的決定，然后是第一套住宅首付降低為兩成并可享受七折優(yōu)惠利率，接著二手房交易營業(yè)稅大幅減免，中央政府提出銀行可以適度放松對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。
　　在2007年，中國房價的漲幅達(dá)到了歷史頂點(diǎn)，全國大部分城市房價暴漲，部分城市房價一年之內(nèi)房價翻番，炒房現(xiàn)象遍布幾乎所有內(nèi)陸城市，開發(fā)商瘋狂囤地之后開始捂盤惜售，房地產(chǎn)泡沫迅速蔓延，金融風(fēng)險無限擴(kuò)大。正是在這種背景下，中央政府采取了一系列措施抑制樓市泡沫，提高首付、清查囤地、緊縮銀根……房地產(chǎn)這匹脫韁的野馬，終于在嚴(yán)厲的調(diào)控措施中低下了頭，大部分城市房價開始回落。中央政府的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。
　　然而，伴隨著美國金融危機(jī)的擴(kuò)大，嚴(yán)重依賴出口的中國制造業(yè)陷入整體低迷，大量進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)和加工企業(yè)倒閉；而房地產(chǎn)降溫帶來的另外一個后果是大量開發(fā)商迫于資金壓力和市場壓力不得不縮減開竣工規(guī)模，房地產(chǎn)的迅速降溫，同時也造成鋼鐵建材家具家電等數(shù)十個關(guān)聯(lián)行業(yè)集體低迷。
　　號稱中國經(jīng)濟(jì)三架馬車的“出口、投資、消費(fèi)”，出口受到金融危機(jī)的影響大幅下滑已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)，2009年形勢極其嚴(yán)峻；投資受到樓市低迷的影響已經(jīng)大規(guī)模減少；而唯一剩下能夠拉動經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)，成為了拯救中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。
　　正是因?yàn)檫@種特殊的經(jīng)濟(jì)形勢，中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了重大的變化。
　　11月底，中國人民銀行宣布降息，力度之大歷年罕見。而第一套住宅首付將為兩成并可以享受七折利率的政策，大幅降低了普通購房者的購房成本；相比之下，1個點(diǎn)的契稅減免幾乎沒有任何意義。交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅的大幅減免，對樓市也起到了巨大的推動作用。
　　不斷出臺的利好，讓樓市需求有所回暖，而開發(fā)商的信心，也同樣得到巨大的鼓勵。但如果房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)為形勢就將一片大好，那還為時太早。
　　中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在本次金融風(fēng)暴中已經(jīng)遭受重大的打擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退對中國經(jīng)濟(jì)的影響是深遠(yuǎn)的，這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的結(jié)局，是中產(chǎn)階層的大規(guī)模破產(chǎn)。股市的暴跌，有數(shù)據(jù)說平均一個股民虧30萬，數(shù)以千萬計的股民，成為此前一輪經(jīng)濟(jì)過熱的犧牲品。
　　隨著首付、稅收和利率的大幅下降，購房者的負(fù)擔(dān)將大幅減少，樓市需求將很快得以釋放。但與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張情況并沒有得到改善，考慮到筆者此前分析的消費(fèi)者實(shí)際購買力損傷，加上未來保障性住宅大量入市，房企度過難關(guān)的最佳手段依然是讓價格理性回歸。這，也是中央政府公開呼吁開發(fā)商主動調(diào)整價格以適應(yīng)市場的最關(guān)鍵問題。
　　伴隨著銀根放松和利率稅收下降，樓市需求將逐步釋放，但要樓市真正回暖，還需要房價的理性回歸。如果房企能夠順應(yīng)時勢調(diào)整價格，讓房價與釋放的需求對接，2009年下半年，樓市將有望回暖。要是房價依然在高位運(yùn)行，樓市回暖依然可望不可及。價低量升，對房企對購房者和中國經(jīng)濟(jì)，都是最佳的一個結(jié)局。(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理)

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