政府救市小心翼翼

　　如果不加大救市力度，2009年出現(xiàn)“硬著陸”并非杞人憂天。 　　 　　 　　最近“托市”政策層出不窮，但細(xì)察過去一年政府在拯救樓市方面的動作，并非步履匆匆。
　　2008年5月份開始，重慶、成都、廈門、長沙、鄭州、南京、杭州等諸多地方政府紛起救市，而中央遲遲未表態(tài)。直到10月22日，財政部和央行才對普通住宅尤其是首次置業(yè)者給予稅收和貸款方面的優(yōu)惠。富有戲劇性的是，接下來銀監(jiān)會暗暗對商業(yè)銀行施加壓力，結(jié)果對所謂的“改善型住房需求”沒有任何政策優(yōu)惠，搞得商業(yè)銀行左右為難，農(nóng)行等少數(shù)銀行被迫反復(fù)修改細(xì)則，多數(shù)銀行則干脆坐觀其變。
　　11月份隨著“4萬億投資計劃”的出臺，“9000億保障性安居工程投資計劃”由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推出，然而這一政策只是把擴(kuò)大投資與住房保障結(jié)合起來，目的并非救樓市，反倒由于經(jīng)濟(jì)適用房計劃建設(shè)規(guī)模偏大，將會分流市場需求，使原本滯銷的普通商品住宅更加難賣。
　　而后，12月17日國務(wù)院召開常務(wù)會議，部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三條政策措施。第一條措施：“加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。”基本是重復(fù)“9000億安居工程”的內(nèi)容。
　　筆者認(rèn)為，目前急需的是大建廉租房，應(yīng)適度控制新建經(jīng)濟(jì)適用房。實(shí)際上部分地方政府已開始行動，比如河北、山東、湖南、河南等部分城市已緩建經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)而大量收購滯銷的商品房用經(jīng)濟(jì)適用房，或者干脆就放棄實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，目前長沙市政府給符合經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，每戶8萬元，任其去市場上購買所需的房子。
　　第二條措施：“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)……”是2007年12月5日央行和銀監(jiān)會關(guān)于二套房貸政策“補(bǔ)丁文件”中的原話，沒有什么新意，應(yīng)繼續(xù)松綁。另外，減免營業(yè)稅是利好，但力度偏小，筆者認(rèn)為，現(xiàn)在稅收政策應(yīng)該盡快回歸到2005年之前：個調(diào)稅、增值稅免征，營業(yè)稅寬征。
　　第三條措施：“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。”這還算有點(diǎn)新意，以前中央的救市政策全針對扶持需求，現(xiàn)在對供給也有所支持。接下來，要看商業(yè)銀行的行動，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸的風(fēng)險很謹(jǐn)慎，惜貸心態(tài)嚴(yán)重，央行和銀監(jiān)會如何引導(dǎo)或督促他們行動，這中間的彈性可就大了。另外，值得關(guān)注的是，中央首次在文件中號召開發(fā)商降價，再次表明，中央救市著重在于救需求，穩(wěn)市場，而非救開發(fā)商。
　　為了進(jìn)一步完善上述的三條措施，12月20日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。其中一句話意味深長：“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定�！睂�(shí)質(zhì)上是中央層面在放權(quán)，把二套房貸政策的控制權(quán)放給了商業(yè)銀行，如果銀監(jiān)會不再干預(yù)，則二套房貸將出現(xiàn)真正的松綁，尤其是對于二次置業(yè)者，將會出現(xiàn)明顯的貸款首付和利率的優(yōu)惠。另外，“各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵住房合理消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施�！狈从吵鲋醒氡響B(tài)支持地方因地制宜、因時制宜地出臺措施，這比前“一刀切”的調(diào)控方式前進(jìn)了一步。
　　總之，在目前房價尚未下調(diào)到合理位置的時候，中央“救市”顯得有些小心翼翼，但問題的關(guān)鍵是成交量已非常低迷，價格顯露加速下跌的態(tài)勢。如果不加大救市力度，則2009年出現(xiàn)“硬著陸”也并非杞人憂天。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

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