王建：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向何處去？

　　進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格一直以10％以上的速度上漲，去年政府采取了許多嚴(yán)厲限制房?jī)r(jià)上漲的措施，商品房?jī)r(jià)的上漲幅度仍超過(guò)了5％，這引起了民眾的強(qiáng)烈不滿，最近出臺(tái)的“國(guó)六條”對(duì)房?jī)r(jià)上漲采取新的限制性措施，能否見效社會(huì)各界正在拭目以待，那么房?jī)r(jià)長(zhǎng)期強(qiáng)勁上漲的原因是什么？政府的宏觀調(diào)控措施會(huì)見顯效嗎？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否如一些分析家所說(shuō)的，已經(jīng)得了重病，聚積了太多的泡沫嗎？

　　美國(guó)著名的數(shù)量統(tǒng)計(jì)學(xué)者錢納里和仙昆曾經(jīng)寫過(guò)一本著名的書，叫《工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比較研究》，其中大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)戰(zhàn)后100多個(gè)國(guó)家的工業(yè)化過(guò)程進(jìn)行了研究分析，他們經(jīng)過(guò)計(jì)量統(tǒng)計(jì)分析和研究發(fā)現(xiàn)了有趣的現(xiàn)象，即各國(guó)在工業(yè)化過(guò)程中隨著人均收入水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表現(xiàn)出同一的規(guī)律，就是都是先解決吃、穿問(wèn)題，后解決住、行問(wèn)題，但各國(guó)所走的工業(yè)化道路卻不盡相同，例如，東亞地區(qū)的日本和“亞洲四小”都不約而同的選擇了出口導(dǎo)向型到道路，而拉美國(guó)家則大都選擇了進(jìn)口替代型道路。至于為什么各國(guó)需求結(jié)構(gòu)的變化規(guī)律都一樣，而供給結(jié)構(gòu)的變化卻不同，他們的研究結(jié)論是這是因?yàn)闁|亞和拉美的生產(chǎn)要素的天然稟賦條件不同。所謂生產(chǎn)要素，是指資本、土地和勞動(dòng)力這三個(gè)基本要素，在東亞地區(qū)，要素天然稟賦的共同特征是人多而人均資源不豐裕，在拉美各國(guó)則相反，而經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理說(shuō)明，由于稀缺的要素價(jià)格較昂貴，豐裕的要素價(jià)格較便宜，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，生產(chǎn)過(guò)程中就會(huì)較多使用較便宜的要素，較少使用稀缺而昂貴的要素。所以，在東亞地區(qū)就會(huì)出現(xiàn)面向出口的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)獲得繁榮發(fā)展，而在拉美地區(qū)則傾向于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備來(lái)加工本地豐富的自然資源，減少工業(yè)制成品的進(jìn)口。由于這些分析結(jié)論，他們認(rèn)為，一個(gè)國(guó)家的工業(yè)化道路不是可以自由選擇的，而是有其內(nèi)在的規(guī)定性，一國(guó)政府所制定的戰(zhàn)略與政策如果順應(yīng)了本國(guó)的國(guó)情條件，就可以得到順利實(shí)施并取得成效，相反則會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的阻礙。

　　戰(zhàn)略與政策是不同層面的事情，但二者又是密切相關(guān)的。戰(zhàn)略是對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期的路向選擇，政策是為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略所采取的具體措施與步驟，所以戰(zhàn)略與政策是“一而二、二而一”的事。我們談中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)向何處去，實(shí)際就是談戰(zhàn)略層面的事，有了正確的戰(zhàn)略選擇，才會(huì)有好的政策。

　　中國(guó)與日本和“亞洲四小”同處東亞地區(qū)，生產(chǎn)要素的天然稟賦條件是極為相似的，也是人多而自然資源少。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，最重要的生產(chǎn)要素是土地，但又并非什么樣的土地都能用，而只有平地資源才能用來(lái)開發(fā)。中國(guó)雖然有960萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積，但平地面積僅占國(guó)土面積的12％，且90％的平地集中在沿海地帶。以讓人均平地面積而論，日本是人均不到800平方米，中國(guó)是人均不到900平方米，看起來(lái)似乎比日本的人均土地稟賦條件要好一些，但日本以入口論比中國(guó)要少得多，這使得日本在工業(yè)化過(guò)程中可以把大量耕地轉(zhuǎn)移到工業(yè)化建設(shè)方面，而把農(nóng)產(chǎn)品的國(guó)際依賴率提高到70％以上，中國(guó)則不可以，例如中國(guó)如果把糧食的進(jìn)口依賴率也提升到日本的水平，糧食進(jìn)口總量就將是國(guó)際市場(chǎng)目前糧食貿(mào)易總量的2倍以上，這是國(guó)際市場(chǎng)無(wú)論如何也負(fù)擔(dān)不了的，所以國(guó)際上早有人根據(jù)日本工業(yè)化的歷史經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)說(shuō)“2030年誰(shuí)來(lái)養(yǎng)活中國(guó)人”。如果中國(guó)不能把主要的農(nóng)產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)向國(guó)外，則人均可用于工業(yè)化發(fā)展的平地資源就會(huì)比日本還少。

　　日本在基本上完成工業(yè)化的上世紀(jì)70年代中期，城市土地的平均地價(jià)每平米已經(jīng)高達(dá)6000美元，到90年代初期出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，僅相當(dāng)于美國(guó)國(guó)土面積1/40的日本，其地價(jià)總值已經(jīng)相當(dāng)于美國(guó)的4倍，其中僅東京都市圈的地價(jià)總值就相當(dāng)于美國(guó)全部，可見其地價(jià)之高。最近有報(bào)道說(shuō)日本東京銀座的地價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平米40萬(wàn)美元，這還是在日本地價(jià)回升幅度僅相當(dāng)于90年代初期40％水平的時(shí)候。

　　人們往往難以理解為什么東亞地區(qū)的地價(jià)會(huì)如此之高，須知這正是前面所講的生產(chǎn)要素的稀缺所導(dǎo)致的結(jié)果。地價(jià)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的函數(shù)，如果經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)而土地的供應(yīng)極為緩慢，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)累積起對(duì)土地的巨大需求，一方面看是土地產(chǎn)出率的提升，另一方面就是地價(jià)的上升。因此可以說(shuō)，只要經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率與土地供應(yīng)年增長(zhǎng)率存在較大差距，土地價(jià)格的上漲就是不可避免的。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)上漲必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在東亞地區(qū)，地價(jià)一般都會(huì)占到房?jī)r(jià)的60～70％，在中國(guó)，前些年由于地價(jià)比較低，平均占20％上下，最近由于出臺(tái)了土地“拍、租、掛”的政策，也上升到30～40％，但明顯與東亞地區(qū)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體有較大差距。

　　目前中國(guó)的平均城市地價(jià)在1200元人民幣上下，與日本基本完成工業(yè)化的時(shí)候相差約近50倍。中國(guó)目前城市入口只有4億，到2030年人口高峰時(shí)，中國(guó)總?cè)丝趯⒃鲩L(zhǎng)到15人，那時(shí)也將基本完成工業(yè)化，城市人口將可能超過(guò)12億，是目前的三倍。如果中國(guó)不可能大幅度提高主要農(nóng)產(chǎn)品的進(jìn)口依賴率，為保住基本農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，耕地面積不能低于17億畝，則在未來(lái)可繼續(xù)占用的平耕地面積僅有1•5億畝左右。目前中國(guó)4億城市人口的城市和城市間交通網(wǎng)絡(luò)占地，已經(jīng)達(dá)到約7500萬(wàn)畝，加上未來(lái)25年可以投入的1•5億畝耕地，25年的土地供應(yīng)僅能增加2倍，但如果到2030年中國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到8•5％，GDP的規(guī)模將擴(kuò)大近8倍，這其中近4倍的差距對(duì)地價(jià)的提升就絕不僅僅是4倍了。以日本的經(jīng)驗(yàn)作參考，即便考慮到人民幣升值的因素，中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)在10～15倍左右，其中大城市中心地帶的地價(jià)上漲幅度還會(huì)更高。所以我在前些年曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，中國(guó)城市地價(jià)在未來(lái)10內(nèi)會(huì)上漲3倍。

　　如果中國(guó)在未來(lái)25年完成工業(yè)化的過(guò)程中，地價(jià)與房?jī)r(jià)會(huì)不可避免的成十幾倍的上漲，則不論我們采取何種抑制房地產(chǎn)價(jià)格的政策都不會(huì)有顯效。宏觀調(diào)控政策不是萬(wàn)能的，只有符合國(guó)情與市場(chǎng)規(guī)律的政策才是行得通的。目前有人說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)“大泡沫”，如果是泡沫就有破的一天，但是如果可以連續(xù)“吹”20多年都不破，房地產(chǎn)價(jià)格還是擋不住地上漲，那么是財(cái)富的實(shí)質(zhì)性增值，還是個(gè)泡沫就值得謹(jǐn)慎點(diǎn)再說(shuō)了。

　　但是這不是說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前一點(diǎn)問(wèn)題都沒有，應(yīng)該說(shuō)不僅有，而且還很大，就是在居民的住房政策上，把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，這是個(gè)絕對(duì)錯(cuò)誤的政策導(dǎo)向。即便在目前的發(fā)達(dá)國(guó)家，居住政府提供的“廉租屋”的人，也普遍占到半數(shù)左右，美國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)泡沫泛濫，擁有獨(dú)立住房的家庭也才剛過(guò)60％。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，永遠(yuǎn)是有一半左右的人口是低收入階層，這些人也擁有居住的權(quán)利，政府應(yīng)該對(duì)社會(huì)的低收入人口提供住房保障，使低收入人口也能看到改善居住條件的希望，但是如果政府沒有適當(dāng)?shù)墓�共產(chǎn)品提供，硬要廣大的低收入人口也去買房住，但是他們又買不起，當(dāng)然會(huì)對(duì)政府和社會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈不滿。2001年以來(lái)，中國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)9％，但占中國(guó)城市居民40％的中低收入家庭的年均收入增長(zhǎng)率只有6•6％，大幅度低于12•5％的城市人口平均收入增長(zhǎng)水平，讓他們?cè)鯓訉?duì)付年均超過(guò)12％、大城市超過(guò)20％的房?jī)r(jià)上漲率呢？所以，必須對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略與政策進(jìn)行重大調(diào)整，把目前統(tǒng)一的“買房”政策兩分開，為占居民50％左右的中等以下居民大量建設(shè)政府提供的“廉租屋”，而對(duì)中、高檔商品房的價(jià)格則應(yīng)充分放開而不加限制，充分釋放中、高收入階層對(duì)住房的居住與投資需求，也為開放內(nèi)需，提高國(guó)內(nèi)的消費(fèi)率開拓出路。

　　順便指出，“國(guó)六條”中要求，新上的樓盤中必須有70％的戶型低于90平米，這個(gè)政策顯然還是在“買房為主”的政策指導(dǎo)下，為限制房產(chǎn)投機(jī)和保護(hù)中低收入人群而設(shè)計(jì)的。如果是從高、低收入“兩分開”的政策思路看則不應(yīng)如此，因?yàn)橐匀�口之家為基本的城市家庭單位，如果是建設(shè)“廉租屋”，人均有20平米、一套兩居室住房有70平米左右就足夠了，而為滿足中、高收入城市居民的住房需求所建設(shè)的住宅，則不應(yīng)有戶型面積限制的要求，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商也即市場(chǎng)來(lái)選擇戶型安排。

　　2006-05-31

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