談住宅專項維修資金管理中的制度缺失

　　【摘 要】現(xiàn)階段，住房商品化已經(jīng)隨著住房制度改革的不斷深化已深入人心。但是，現(xiàn)行的維修資金運(yùn)行還存在不少的操作困難及不完善的地方，只有建立完整的維修資金管理報告制度，才能及時發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管中存在的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，才能不斷加強(qiáng)資金安全防范和風(fēng)險處置能力。為此，本文提出了住宅專項維修資金管理中的制度缺失的幾個方面，希望能夠起到一定的指導(dǎo)意義。
　　【關(guān)鍵詞】住宅；專項維修；資金管理；制度缺失
　　一、引言
　　20世紀(jì)80年代，中國開始出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)，與西方的發(fā)達(dá)國家相比較，中國在房地產(chǎn)的起源上足足晚了有百年之久。對于西方人來說，房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)問題已經(jīng)過去，但是對于現(xiàn)階段的中國人來說，卻是亟需解決的問題。居民們的住房在過去幾十年的時間里發(fā)展飛速，展現(xiàn)出了蓬勃的生機(jī)。現(xiàn)階段的中國，在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時代背景下，居民需要更長的時間來入住新的小區(qū)，以前建設(shè)的精致的房屋也因為大自然的污染以及城市的污染而面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在不斷地被風(fēng)吹雨淋、日曬雷擊的情況下，某些小區(qū)的住宅已經(jīng)逐漸的露出了疲軟的狀態(tài)，所以對這些住宅進(jìn)行維修已經(jīng)成為必然。因此，住宅專項維修資金，也就是我們常說的維修資金，已經(jīng)引起了廣大的業(yè)主以及物業(yè)公司等相關(guān)主體的關(guān)注。
　　盡管我國在物業(yè)管理方面起步比較晚，但是現(xiàn)在也已經(jīng)具備了一定的規(guī)模。而伴隨著物業(yè)管理的不斷深入，在使用維修資金以及管理維修資金的過程中所出現(xiàn)的各類問題也變得越來越顯著。對于房屋來說，維修資金的作用相當(dāng)于是人們常說的“養(yǎng)老金”與“保命錢”。因此，為了實現(xiàn)資金的充分利用、物業(yè)的安全以及社會的穩(wěn)定發(fā)展等目標(biāo)，就需要建立健全相應(yīng)的維修資金管理制度。
　　在住房制度不斷改革發(fā)展的條件下，維修資金相關(guān)制度的構(gòu)建也在不斷地發(fā)展進(jìn)步。住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，它的所有權(quán)屬于繳費(fèi)業(yè)主。根據(jù)建設(shè)部、財政部2007年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，以及湖南省建設(shè)廳、財政廳2016年出臺的《湖南省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》文件規(guī)定，縣級以上政府房管部門或者小區(qū)業(yè)主委員會代行管理，房管部門會同財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，資金的繳納具有一定的強(qiáng)制性。在實際運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)，資金的管理還存在一些配套制度的缺失，給資金的管理帶來一定的風(fēng)險。
　　二、住宅專項維修資金管理中的制度缺失
　　1.財務(wù)管理制度及會計核算辦法的缺失
　　無論是從國家層面還是從地方省、市、縣層面，目前都還沒有出臺相應(yīng)的財務(wù)管理制度及會計核算辦法。在財務(wù)上應(yīng)如何去核算管理，政府房管部門基本上把觀念都停留在“代管”上面，不是本部門的資金，一掛了之。具體設(shè)置什么樣的會計科目進(jìn)行核算，采取什么樣的核算規(guī)則，沒有制度規(guī)定。
　　實際操作中，縣級房管部門對住宅專項維修資金的收支余以“其他應(yīng)付款”科目核算，省、市房管部門以“代管資金”科目核算，采用收付實現(xiàn)制記賬，資金不結(jié)轉(zhuǎn)。這種往來核算制度，難以直觀體現(xiàn)當(dāng)年維修資金的收、支、余情況。況且對樓盤開發(fā)商代收欠繳資金也無法核算明細(xì)，年終不出具會計報表。
　　根據(jù)文件規(guī)定，房管部門與財政部門是資金的指導(dǎo)和監(jiān)督者，因此筆者認(rèn)為兩部門應(yīng)站上廣大繳費(fèi)業(yè)主的角度上，以維護(hù)業(yè)方利益為出發(fā)點，制定相應(yīng)的資金財務(wù)管理制度和會計核算辦法。建議可參照財政專戶資金核算辦法，建立資金收、支、余核算科目，并按規(guī)定實行年終結(jié)轉(zhuǎn)資金，對樓盤開發(fā)商代收欠繳資金進(jìn)行往來明細(xì)核算，建立規(guī)范的會計報告制度。
　　2.票據(jù)管理與資金管理對接機(jī)制的缺失
　　按照文件規(guī)定票據(jù)管理在財政部門，資金管理在房管部門。兩個部門沒有建立對接機(jī)制，財政部門只管核發(fā)票據(jù)，不核資金收入。實際操作過程中票據(jù)核銷金額與資金收入差額比較大。因此應(yīng)建立票據(jù)與資金管理對接機(jī)制。財政部門在加強(qiáng)票據(jù)管理的同時，加強(qiáng)對資金收入的監(jiān)管，不能因為住宅維修資金不是財政性資金而放松監(jiān)管職責(zé)。尤其是對商品房開發(fā)商代收代開收據(jù)問題上要嚴(yán)格把關(guān)，避免開發(fā)商代收維修資金時長時間占用或者挪用。必要時可以采取商品房購買業(yè)主直接將維修資金繳入銀行專戶，以解決由于存在資金收繳中間環(huán)節(jié)而造成的違規(guī)截留風(fēng)險。在實際運(yùn)行過程中，各地都有開發(fā)商因代收未交資金而截留占用維修資金的現(xiàn)象，廣大業(yè)主也因此辦不了產(chǎn)權(quán)證，給社會造成了嚴(yán)重的動蕩隱患。
　　3.資金利息及增值收益劃轉(zhuǎn)制度的缺失
　　住宅專項維修資金的存儲利息及增值收益滾存使用，但沒有對利息及增值收益的劃轉(zhuǎn)進(jìn)行具體的規(guī)定。業(yè)主從上交維修資金到使用維修資金，至少有3-5年時間，滯留在專戶的時間比較長，通過管理部門的運(yùn)營（一般為銀行協(xié)議存款），產(chǎn)生的利息一般比較多。資金由業(yè)主所交，利息也應(yīng)屬于業(yè)主�，F(xiàn)行文件中規(guī)定：“物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規(guī)定的利率計息，每年6月30日為結(jié)息日�！钡�具體以什么樣的存貯利率進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，怎么操作，目前沒有文件未作詳細(xì)規(guī)定，因此利息結(jié)余都長期掛在賬上。另外對于增值收益代管部門能否提取管理經(jīng)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)如何定，無明文規(guī)定，因此造成代管部門管理缺乏積極性，資金增值途徑單一。
　　隨著各地商品房小區(qū)的不斷增加，維修資金的結(jié)存資金也越來越大，這些資金大部分都只能通過協(xié)議存款定期運(yùn)營，因此利息累計金額也比較大。長此下去，勢必給廣大業(yè)主方帶來一定的損失，同時也不利于資金的運(yùn)營。
　　4.資金續(xù)交管理辦法的缺失
　　現(xiàn)行制度中規(guī)定：“業(yè)主分戶賬內(nèi)的物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式公告續(xù)交事項，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交�！钡�具體以什么樣的方式續(xù)交，走什么樣的程序，沒有具體的制度辦法。在實際操作中，有的小區(qū)業(yè)主維修資金使用有超支現(xiàn)象，但續(xù)交資金難以到位，雖然有資金補(bǔ)交公示，執(zhí)行時沒有什么強(qiáng)制措施，補(bǔ)交難以到位。

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