對(duì)房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)分析以及控制的思考

　　【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大商機(jī)的同時(shí)，對(duì)其資金管理也提出了更高的要求，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)資金管理在資金籌集階段、投放使用階段、資金回籠階段面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)，文章提出要完善資金籌集模式、規(guī)范資金投放使用、加速資金有效流通，旨在為房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)防范與控制提供參考，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資金；風(fēng)險(xiǎn)；控制
　　作為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)資金管理也面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)，這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展�；�于此，如何分析、識(shí)別當(dāng)前房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的防范、控制措施，確保房地產(chǎn)資金在籌集、使用、回籠過(guò)程中處于一個(gè)安全的環(huán)境，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有重大探討價(jià)值，也是目前房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的關(guān)鍵議題。
　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目前期存在盲目融資、規(guī)劃不合理的風(fēng)險(xiǎn)
　　在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入到房地產(chǎn)“大蛋糕”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)當(dāng)中，但是在這看似一片繁榮的表面之下，實(shí)則是房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期就會(huì)面臨資金融資、項(xiàng)目競(jìng)投等問(wèn)題，而在其中也存在相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先是在資金籌集方面，作為典型的資金密集型企業(yè)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在擁有強(qiáng)大的自有資金之外，必須進(jìn)行相應(yīng)的外部融資，但是就目前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式而言，還相對(duì)比較單一，部分房地產(chǎn)企業(yè)只是依靠銀行貸款的方式進(jìn)行融資，導(dǎo)致過(guò)度依賴銀行業(yè)，一旦出現(xiàn)銀行貸款中斷就會(huì)直接制約房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)，就有可能給房地產(chǎn)資金管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是在項(xiàng)目規(guī)劃方面，在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目融資、盲目參與項(xiàng)目競(jìng)投，非理性的認(rèn)為只要拿下項(xiàng)目就能夠獲得巨大利潤(rùn)，最后卻發(fā)現(xiàn)融資成本過(guò)高、項(xiàng)目消化困難等問(wèn)題，究其原因是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自己的資金狀況缺少一個(gè)全面的盤點(diǎn)，同時(shí)對(duì)競(jìng)投項(xiàng)目缺少可行性分析和經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)評(píng)估，導(dǎo)致出現(xiàn)錯(cuò)誤的投資決策，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在某個(gè)項(xiàng)目競(jìng)投上出現(xiàn)問(wèn)題，都可能給企業(yè)帶來(lái)巨大乃至致命的損失。
　　2.資金投放使用時(shí)存在資金不足、內(nèi)控不健全的風(fēng)險(xiǎn)
　　資金先行是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)典型特征，而在資金投放使用的過(guò)程中，如果不能很好地進(jìn)行資金預(yù)算、做好資金安排，并且進(jìn)行有效的資金使用成本控制，不僅加大了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，資金預(yù)算不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)資金不足，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的復(fù)雜性，加上項(xiàng)目前期調(diào)研的有限性，在很大程度上會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的全面性和科學(xué)性，而且有些房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目可行性方案或測(cè)算方案比較激進(jìn)，對(duì)預(yù)算進(jìn)一步壓縮，這就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金預(yù)算與實(shí)際支出存在較大出入，而一旦房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)靈活的資金安排，就會(huì)直接影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，成本控制的效果也會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及資金安全。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定開(kāi)發(fā)周期時(shí)不合理，制定目標(biāo)成本也不盡科學(xué)，難以起到通過(guò)動(dòng)態(tài)成本真正隨時(shí)監(jiān)控目標(biāo)成本差異，資金成本偏高等不利于成本優(yōu)化的情況。再次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特殊性，部分企業(yè)追求“快進(jìn)快出”，以追求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度為第一目標(biāo)，而忽略了項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)、建安工程、甲供材料設(shè)備采購(gòu)等環(huán)節(jié)的精細(xì)化成本控制，加上當(dāng)前的成本控制更多只是停留在單純的建安成本核算層面，導(dǎo)致最后雖然項(xiàng)目建設(shè)順利完成，但是項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)成本也相對(duì)較高。
　　3.資金回籠過(guò)程中存在沉淀嚴(yán)重、銷售競(jìng)爭(zhēng)大的風(fēng)險(xiǎn)
　　不同階段房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，在房地產(chǎn)資金回籠階段也會(huì)受到政策法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境、營(yíng)銷方式等影響，給房地產(chǎn)資金管理帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　（1）國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響房地產(chǎn)資金回籠，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于上升發(fā)展期，但是隨著國(guó)家各種限購(gòu)、限價(jià)政策的提出，很大程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這對(duì)于房地產(chǎn)資金回籠提出了更高的挑戰(zhàn)。
　�。�2）房地產(chǎn)資金回流周期長(zhǎng)、資金沉淀嚴(yán)重，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金回流時(shí)間一般在4年左右，資金回籠周期較長(zhǎng)，加上資金回籠的形式基本是銷售、租賃，形式比較單一，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入并沒(méi)有轉(zhuǎn)化成企業(yè)的利潤(rùn)，而是變成房屋庫(kù)存，容易造成較為嚴(yán)重的資金沉淀，影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
　�。�3）房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)大，營(yíng)銷面臨行業(yè)內(nèi)外諸多的挑戰(zhàn)，一旦房地產(chǎn)建成項(xiàng)目不能很好的銷售出去，房地產(chǎn)的資金回籠周期將會(huì)拉長(zhǎng)、回籠難度會(huì)增大，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)阻礙。
　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策
　　1.多元融資、合理規(guī)劃，完善房地產(chǎn)資金籌集模式
　　為了更好地規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目前期在融資、競(jìng)投等方面的資金風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬自身的融資方式，合理規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展方向。
　　（1）要形成多元融資方式，面對(duì)當(dāng)前多種多樣的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況和實(shí)際需要，選擇合適的、最佳的融資方式，并且通過(guò)制定融資計(jì)劃進(jìn)行有效執(zhí)行，確保融資方式的可行性，比如為了更好地整合多方資源，降低獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就可以采取合作開(kāi)發(fā)模式；為了緩解企業(yè)的資金壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)資金的有效流動(dòng)，可以采取房產(chǎn)項(xiàng)目融資模式。可以說(shuō)，不同形式的融資模式為房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集提供了更多的可能性，也能夠規(guī)避過(guò)分依賴銀行貸款的資金風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在融資的過(guò)程中也要進(jìn)行成本測(cè)算與風(fēng)險(xiǎn)分析，不能夠?yàn)榱速Y金籌集而進(jìn)行盲目融資。
　�。�2）要進(jìn)行合理規(guī)劃，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的選擇是要有一定的方向，這和房地產(chǎn)企業(yè)本身的定位息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在參與競(jìng)投前要對(duì)競(jìng)投項(xiàng)目有一個(gè)全面調(diào)研，認(rèn)真分析是否和企業(yè)的發(fā)展定位相符合，最大程度上實(shí)現(xiàn)競(jìng)投項(xiàng)目與企業(yè)發(fā)展的一致性。
　　2.精準(zhǔn)預(yù)算、加強(qiáng)內(nèi)控，規(guī)范房地產(chǎn)資金投放使用

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