北辰實(shí)業(yè)市值十年減六成,,,是否為“地王”所累？

　　2008年到2018年十年之間，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，上市房企的市值也大多呈現(xiàn)高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)。
　　不過(guò)，不同房企在這十年里的市值也展現(xiàn)出了不同的走勢(shì)，在十年市值跌幅前50名的企業(yè)中，就出現(xiàn)了一家上市房企北辰實(shí)業(yè)，據(jù)《投資者報(bào)》初步測(cè)算，其十年市值跌幅達(dá)62%，在所有A股公司中排名第31，為何北辰實(shí)業(yè)的市值出現(xiàn)這樣的情況？這十年來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況如何？《投資者報(bào)》記者多次致函給公司公開(kāi)郵箱均被退信，無(wú)法得到回復(fù)。

頻頻高溢價(jià)拿下地王

　　翻看北辰實(shí)業(yè)上市近10年的財(cái)報(bào)，2008年、2011年、2013年?duì)I收有所下滑，其余年份營(yíng)收均呈現(xiàn)增長(zhǎng)。凈利潤(rùn)則是2010年、2014年、2016年有所下滑，2010年下滑幅度最大，為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過(guò)20%。營(yíng)收下滑的年份凈利潤(rùn)不減反增，與其營(yíng)業(yè)成本的減少有很大關(guān)系。而凈利潤(rùn)下滑的年份雖然營(yíng)收增長(zhǎng)，但是營(yíng)業(yè)成本也在同比增長(zhǎng)。
　　查閱北辰實(shí)業(yè)近10年購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù)，起伏波動(dòng)也較大。2008年、2009年分別同比減少77%、14%，到2010年又突然猛增82%，此后2011至2013年拿地保持平穩(wěn)，增幅都較小。2015年、2016年又再次同比大增70%以上，2017年則回落為減少5%。
　　由此節(jié)奏來(lái)看，2010年、2015年、2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)火熱時(shí)，北辰實(shí)業(yè)拿地?cái)U(kuò)張的步伐也最大。
　　不過(guò)值得注意的是，北辰實(shí)業(yè)的拿地歷史中有一個(gè)繞不開(kāi)的詞——地王，但這些地王給北辰實(shí)業(yè)帶來(lái)的，卻并不一定是豐厚的回報(bào)。
　　2007年7月，北辰實(shí)業(yè)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)組成聯(lián)合體，以92億元的代價(jià)拿下了長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目。后者退出后，北辰實(shí)業(yè)獨(dú)自掌控該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。按照382萬(wàn)平方米的計(jì)容建筑面積計(jì)算，樓面價(jià)達(dá)到2347元/平方米，由于地價(jià)一般占到開(kāi)發(fā)成本的30%左右，意味著樓價(jià)在6000元/平方米以上時(shí)，北辰實(shí)業(yè)才不會(huì)虧本。
　　但這塊2010年開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)沙地王，除開(kāi)盤(pán)當(dāng)年之外，長(zhǎng)期以來(lái)的銷售均單價(jià)都在8000～9000元之間，而這些年長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)已經(jīng)扶搖直上。根據(jù)北辰實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，2016年，長(zhǎng)沙市的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了6160元/平方米，較2010年上漲超過(guò)40%。但長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目最高漲幅也不過(guò)33%，這塊地王盤(pán)并沒(méi)有跑贏長(zhǎng)沙樓市的整體走勢(shì)。
　�。窟@個(gè)項(xiàng)目對(duì)于北辰實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的營(yíng)收來(lái)源。從2012年進(jìn)入結(jié)算開(kāi)始為公司貢獻(xiàn)收入來(lái)看，2012年-2017年，該項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元、61.5億元，占全年?duì)I收44%。長(zhǎng)沙地區(qū)也在2017年成為公司的第一大收入來(lái)源地。
　　但是，雖然從銷售均價(jià)來(lái)看，北辰實(shí)業(yè)沒(méi)有虧損，不過(guò)從開(kāi)發(fā)周期以10年為單位來(lái)看，此項(xiàng)目還沒(méi)有跑贏長(zhǎng)沙的整體樓市，而且開(kāi)發(fā)周期如此之長(zhǎng)，對(duì)于北辰實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)并不是一門(mén)劃算的買(mǎi)賣。
　　除了長(zhǎng)沙這塊地王項(xiàng)目，北辰實(shí)業(yè)近年來(lái)還頻頻拿下地王項(xiàng)目。如北辰實(shí)業(yè)在�？谛阌�區(qū)和成都雙流區(qū)拍下的兩宗地塊，地價(jià)合計(jì)31.08億元，都屬于溢價(jià)率比較高的項(xiàng)目。
　　成都雙流區(qū)地塊以8.06億元獲得，折合樓面價(jià)10100元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到68.33%；�？谛阌�區(qū)的地塊以23億元獲得，樓面價(jià)11164元/平方米，溢價(jià)率142%。
　　又比如2016年7月，公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬(wàn)平方米的地塊，拿地溢價(jià)率接近100%，樓面價(jià)達(dá)到了16825元/平方米，這個(gè)價(jià)格刷新了寧波單價(jià)地王的紀(jì)錄。
　　公司以34.4億元拿下武漢地塊，以13.42億元競(jìng)得的蘇州地塊雖沒(méi)有刷新地王價(jià)格，但源于拍賣新規(guī)則實(shí)施后有了最高價(jià)或者說(shuō)政府指導(dǎo)價(jià)的限制。
　　總體來(lái)看，北辰實(shí)業(yè)從2014年下半年開(kāi)始密集發(fā)布近20次競(jìng)得土地的公告。其中，2016年拿地最為密集，新增14塊共計(jì)約370萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，權(quán)益土地儲(chǔ)備約334萬(wàn)平方米。
　　然而令人不解的是，自2016年后，在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，原本火熱的樓市迅速降溫，土地市場(chǎng)也是新政頻出，限價(jià)、自持等新規(guī)不斷出臺(tái)。在這樣的背景之下逆市擴(kuò)張，項(xiàng)目回報(bào)周期或?qū)⑦M(jìn)一步延長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)資金鏈帶來(lái)更大壓力。

負(fù)債率上升 毛利率下降

　　激進(jìn)的拿地策略通常會(huì)伴隨著現(xiàn)金流的緊張。翻閱北辰實(shí)業(yè)近10年的現(xiàn)金流量表，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~有5年是下滑的，在這下滑的5年中，有4年凈額為負(fù)。2017年，北辰實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-16.28億元，同比下滑179%。
　　而從另一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)看，北辰實(shí)業(yè)的投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~從2008年到2017年都為負(fù)數(shù)。其中，2013年、2017年下滑幅度最大，分別下滑1516%、1636%，意味著這兩個(gè)年份，北辰實(shí)業(yè)在資本市場(chǎng)有更激進(jìn)的動(dòng)作。
　　從籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看，只有2010年、2012年、2016年為負(fù)，2017年籌資數(shù)額較大，凈額為53億元，同比大增1042%。
　　值得注意的是，北辰實(shí)業(yè)近10年存貨整體趨勢(shì)在增多，除2009年略下滑0.96%之外，存貨一直在增長(zhǎng)，且自2015年以來(lái)，增幅都超過(guò)25%。未來(lái)存貨釋放是否會(huì)增厚業(yè)績(jī)，除了考驗(yàn)公司本身的去化速度，還要看市場(chǎng)大環(huán)境是否配合。
　　此外，近十年北辰實(shí)業(yè)負(fù)債率增長(zhǎng)了近20個(gè)百分點(diǎn)，2008年資產(chǎn)負(fù)債率為65%，至2017年已達(dá)83%。與此同時(shí)，北辰實(shí)業(yè)的毛利率卻呈向下趨勢(shì)，2008年43%，但到2017年，銷售毛利率已降為32%。
　　查看北辰實(shí)業(yè)的近10年市值，2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元�？梢钥闯�，2008年北辰實(shí)業(yè)的市值處于最高位，這與其在2008年左右被當(dāng)做“奧運(yùn)概念股”有一定關(guān)系。此后，北辰實(shí)業(yè)的市值再也沒(méi)有恢復(fù)到當(dāng)年的“輝煌”，十年市值下滑幅度排名靠前，與其2008年正處于市值高位有較大關(guān)系。

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