兩位大鱷出手為何“南轅北轍”

　　同為商業(yè)地產(chǎn)大鱷，潘石屹與王健林的投資策略卻“南轅北轍”，究竟有何玄機(jī)？
　　王健林欲PK迪斯尼
　　幾乎就在同一天，潘石屹以“由于策略轉(zhuǎn)變，造成手上現(xiàn)金減少”的原因，連（廉）售上海兩棟商業(yè)大樓。王健林則高調(diào)接受媒體采訪，宣稱將傾力打造無錫萬達(dá)城，并“斗志昂揚(yáng)”地表示“要和上海迪斯尼PK一下”。商業(yè)地產(chǎn)前景究竟如何？這兩位“商業(yè)地產(chǎn)達(dá)人”的投資策略又為何如此“南轅北轍”？頗值得探究。
　　小潘2月28日宣布將上海的SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場，售予金融街控股集團(tuán)，總銷金額為人民幣52.3億元，與之前對外號稱的120億元之預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)，打折幅度已逾“腰斬”（56.42%），說明潘石屹“求去”心情之急切。而另一方面，有“商業(yè)地產(chǎn)教父”之稱的萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林2月28日參加無錫萬達(dá)城開工奠基典禮時(shí)指出，投資400億元的無錫萬達(dá)城是萬達(dá)文化集團(tuán)的“2號項(xiàng)目”，建成后將影響全世界！“一號項(xiàng)目”則是投資500億元的青島東方影城。
　　同為商業(yè)地產(chǎn)大鱷，潘石屹與王健林一張一弛，究竟有何玄機(jī)？
　　王、潘“不是一路人馬”
　　在我看來，這兩個(gè)人根本不是一條道上的兄弟。小潘的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營主要是針對辦公樓產(chǎn)品，習(xí)慣在順境中操作，善于低價(jià)整買后，切割高價(jià)零售，在過程中賺取價(jià)差，從不涉及經(jīng)營。
　　這其實(shí)是相當(dāng)聰明的做法。因?yàn)檎l都知道在通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)位之所以低于同地段的住宅地產(chǎn)，不僅僅是因?yàn)槠涑钟信c交易稅費(fèi)偏高（一旦出售，過半利潤會(huì)落人政府“腰包”），另一個(gè)重要原因是“經(jīng)營難度高”！
　　因此，潘石屹在動(dòng)輒以數(shù)十億元計(jì)的高門檻，低價(jià)（指的是平均單價(jià)遠(yuǎn)低于周邊行情）取得商業(yè)用地方面，堪稱“呼風(fēng)喚雨”之大鱷，一般房企難望其項(xiàng)背，可謂是商地食物鏈的上端。但一旦介入對sOHO中國來說，極其陌生、復(fù)雜多變的經(jīng)營管理，就瞬間成了隨時(shí)可能面對被吞噬噩運(yùn)的小蝦米，處境只比浮游生物好一些。這正是小潘雖然于前年8月宣布轉(zhuǎn)型，將“放棄散售模式，改采持有經(jīng)營”，卻始終不見具體行動(dòng)，甚至被迫“低價(jià)”出售手中在建商用物業(yè)的本質(zhì)原因——該兩幅地塊于2011年4月1日及13日，SOH0中國分別斥資16.34億、24.7億元收購，看似中間仍有11.26億元的價(jià)差，但扣除持有成本、稅收負(fù)擔(dān)、灰色支出等，其實(shí)獲利相當(dāng)有限。
　　“不得零售”是致命打擊
　　事實(shí)上，小潘之所以“忍痛割愛”。除了不善經(jīng)營之外，更大的致命傷是上海市政府鑒于商業(yè)地產(chǎn)切割零售容易形成糾紛、管理不易，及引進(jìn)企業(yè)檔次考慮，不允許其切割零售散賣，這才對sOHO中國帶來致命性打擊，除了脫手套現(xiàn)，小潘其實(shí)已無退路。
　　與之相反的，則是王健林本就以經(jīng)營見長，并已形成專業(yè)與集群效應(yīng)，兩者之間的差距，直不可以道里計(jì)。
　　當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展、整體數(shù)量明顯過剩，僅“購物中心”一項(xiàng)，2001～2015年的15年間，全國購物中心增長率預(yù)計(jì)達(dá)到893%，預(yù)計(jì)從2012～2015的4年間，全國新增購物中心將超過130家，到2015年底將達(dá)3885家，如何有效促進(jìn)銷售與運(yùn)營？注定“不可思議”。
　　小潘黯然退場
　　尤其令業(yè)內(nèi)人士感到恐懼與不安的，是加之市場環(huán)境與生態(tài)蛻變，使“野蠻生長”的商業(yè)地產(chǎn)除了嚴(yán)重供大于求外，更面臨“七上八下”之困境。
　　七上：土地價(jià)格、人事費(fèi)用、招商難度、同質(zhì)化、電商沖擊、競爭同行、空置率=成本激增、遠(yuǎn)營難度大。
　　八下：人才數(shù)量、進(jìn)出客流、有效商流（提袋率）、品牌入駐（稀釋）、商家管理、服務(wù)意識、特色創(chuàng)新、營銷水平=生死考驗(yàn)、陣亡幾率高。
　　古語有云：一將功成萬骨枯。這一“將”指的是不是萬達(dá)我不知道.“萬骨枯”卻真像許多商用地產(chǎn)即將發(fā)生的悲慘寫照。如此說來，一向精明的小潘選擇此時(shí)急流勇退，便在情理之中！

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