工作計(jì)劃,前期物業(yè)客服述職報(bào)告

　前期物業(yè)客服述職報(bào)告 前期物業(yè)客服述職報(bào)告 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實(shí)際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

　一、早期介入的具體工作計(jì)劃：

　1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫(kù)、開(kāi)水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫(kù)房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施； 2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù) xxxx 的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶(hù)）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。

　3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。

　4、檢查機(jī)電設(shè)備的配臵是否合理。

　5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

　6、起草物管委托合同并與開(kāi)發(fā)商簽署； 7、與開(kāi)發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案； 8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制，列出人員到位時(shí)間表； 9、制定匯總各部門(mén)采購(gòu)清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材

　料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

　10、根據(jù)正式管理前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用以及采購(gòu)清單編制開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算報(bào)開(kāi)發(fā)商審批執(zhí)行； 11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶(hù)的服務(wù)需求預(yù)測(cè)編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 12、與開(kāi)發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點(diǎn)：

　●產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶(hù)名單/地址名牌及郵編 ●圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊(cè) ●供貨商/承建商的培訓(xùn) ●政府及行業(yè)主管部門(mén)簽發(fā)的許可證書(shū)或執(zhí)照 ●鑰匙 ●專(zhuān)用工具和備品備件 ●遺留問(wèn)題的確認(rèn)和解決時(shí)限 ●保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）

　●電、水、氣表的抄讀確認(rèn) ●資產(chǎn)/材料/工具 ●問(wèn)題 ●問(wèn)題的原因

　●已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?●解決方案建議（時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、 管理措施彌補(bǔ)）

　●時(shí)間限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對(duì)客服務(wù)程序等； 14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用； 15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶(hù)的入住手續(xù)。

　二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （一）、基本要求 1、前期服務(wù)與開(kāi)發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

　2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)公用部位，公用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查檢，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

　3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。

　4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等健全制度。

　5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

　6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

　7、按合同約定規(guī)范使用房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

�。ǘ�）、房屋管理 1、對(duì)房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開(kāi)發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。

　3、每周巡查 1 次房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。

　4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每 2 日巡查一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。

　5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。

�。ㄈ�）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。

　2、公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。急修 30 分鐘內(nèi)，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄。

　3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修

　等記錄齊全。

　4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

　5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開(kāi)發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。

　6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。

　7、樓道燈完好率不低于 85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時(shí)維修。

　8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車(chē)場(chǎng)、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，不得改變其使用功能。

　9、對(duì)配電柜、空調(diào)待各類(lèi)設(shè)備做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢查。

　10、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水。

�。ㄋ模�、公共秩序維護(hù) 1、小區(qū)北出入口實(shí)行 7：00---19：00 門(mén)衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實(shí)行保安 24 小時(shí)值班。

　2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 3 小時(shí)至少巡查 1 次。

　3、車(chē)輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢通。對(duì)進(jìn)出車(chē)輛指揮管理第二篇、前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容

　前期物業(yè)客服述職報(bào)告 前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 一、準(zhǔn)備設(shè)備器材和辦公用品，配備結(jié)構(gòu)工程師、設(shè)備工程師和技術(shù)全面的技術(shù)人員，以及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理專(zhuān)家； 二、上崗人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定和實(shí)施； 三、同裝修施工單位簽定裝修施工管理規(guī)定，消防安全責(zé)任書(shū)； 四、同售樓公司買(mǎi)受人同時(shí)簽訂《前期物業(yè)管理合同》《業(yè)主臨時(shí)公約》 五、設(shè)計(jì)管理模式；高端一對(duì)一保姆式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　六、制定物業(yè)管理方案和管理制度； 七、測(cè)算和制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及收支計(jì)劃，并控制預(yù)算； 八、建立物業(yè)管理?yè)醢福?九、物業(yè)的接管－－－驗(yàn)收－－－接待業(yè)主入��； 十、與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系，制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)；制定一對(duì)一服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

　十一、向業(yè)主和使用人說(shuō)明（業(yè)主手冊(cè)）

　十二、策劃并開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)，制定物業(yè)再開(kāi)發(fā)利用方案； 十三、自行提供或選聘專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修服務(wù)；十四、安全管理服務(wù)和環(huán)境保結(jié)及綠化美化服務(wù)；前期物業(yè)客服述職報(bào)告 十五、協(xié)助業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等行政主管部門(mén)

　進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)等；第三篇、物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃 前期物業(yè)客服述職報(bào)告 根據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：一>;介入期 根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷(xiāo)售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷(xiāo)售服務(wù)。

　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

�。�1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷(xiāo)售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書(shū)從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛； （2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)建議； （3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專(zhuān)業(yè)角度提出合理化建議； （4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

�。�5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類(lèi)管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理； （6）配合銷(xiāo)售部物業(yè)管理咨詢(xún)，同時(shí)與集團(tuán)銷(xiāo)售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通； （7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書(shū)面整改報(bào)告； （8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)； （9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門(mén)協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決； （10）建立與社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作； （11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施； （12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類(lèi)資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

　（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項(xiàng)檔案。

　2、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 積極參與集團(tuán)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷(xiāo)售部幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管

　理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

　3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 充分利用前期介入取得的各類(lèi)資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接 管驗(yàn)收。

　4、介入期管理工作計(jì)劃表 二>;入住期 1、高效便利辦好入住 入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開(kāi)工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：

　（1）與銷(xiāo)售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備； （2）銷(xiāo)售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)； （3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷(xiāo)售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)； （4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙； 2、提供入住期的便民服務(wù)措施

�。�1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢(xún)答疑、裝修咨詢(xún)等； （2）通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式引入 4～5 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類(lèi)裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收； （3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

　3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議 4、裝修管理 （1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

�。�2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

�。�3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

　（4）制定違章裝修處理流程。

�。�5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

　5、治安管理 （1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

�。�2）確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。車(chē)位、車(chē)主、車(chē)型、車(chē)色）

　（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)； （4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

　6、入住期管理工作計(jì)劃表 三>;常規(guī)期管理 1、培訓(xùn)工作 通過(guò)培訓(xùn)， 提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

　（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃 （2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃第四篇、物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 前期物業(yè)客服述職報(bào)告 物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 1.方案設(shè)計(jì)階段的前期介入工作：

　2.設(shè)備房設(shè)計(jì)：

　3.中控室 4.中控室和消防控制室合二為一。

　5.具備自然采光和通風(fēng)。

　6.位置宜設(shè)置在小區(qū)相對(duì)居中位置。

　7.大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設(shè)為一個(gè)，如必須設(shè)為多個(gè)時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控 室信號(hào)聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

　8.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于 2.6 米結(jié)構(gòu)頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設(shè) 施（如會(huì)所、幼兒園、泳池等）建造標(biāo)準(zhǔn)，豐要景觀設(shè)施（如水體）大小，小區(qū)安防設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)等。

　9.配電室、發(fā)電機(jī)室、大型空調(diào)機(jī)房 1.配電室、發(fā)電機(jī)房宜居中設(shè)置，控制其數(shù)量，但應(yīng)考慮噪音、電磁、排煙對(duì)住戶(hù)的影響。

　2.不應(yīng)設(shè)置在建筑的最底層，必須設(shè)置時(shí)其房間地面應(yīng)高出房外300mm 以上，或采用更安全的 防洪防水措施。

　3.其他設(shè)備房根據(jù)設(shè)計(jì)，有噪音和震動(dòng)影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。

　4.商業(yè)配電室，冷凍站設(shè)置獨(dú)市值班室。

　5.通風(fēng)窗設(shè)防鼠網(wǎng)，電梯機(jī)房通風(fēng)窗外設(shè)雨棚。

　6.配電房、水泵房、中控室進(jìn)出通道裝設(shè)防鼠板。

　7.強(qiáng)、弱電水井采用通開(kāi)鑰匙。

　8.除設(shè)計(jì)消防通風(fēng)系統(tǒng)外，設(shè)備房應(yīng)設(shè)置排風(fēng)扇。

　9.底樓和正負(fù)零以下強(qiáng)、弱電間的進(jìn)出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應(yīng)用無(wú)機(jī)堵泥，對(duì)

　所有縫隙再次密實(shí)性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象，對(duì)設(shè)備設(shè)施帶來(lái)的損壞。

　10.設(shè)備房墻地面 1.地下室設(shè)備房墻面 1.2 米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩?zhàn)�、防潮涂料�?/p>

　2.設(shè)備房地面均采用普通防滑地磚。

　3.有水設(shè)備房間設(shè)置排水溝及鑄鐵箅子。

　4.出入口數(shù)量確定 1.出入口在滿足規(guī)劃的同時(shí)，數(shù)量宜偏少。

　2.根據(jù)小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時(shí)方便業(yè)主出行及消費(fèi)，帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　3.車(chē)庫(kù)出入口宜直通市政道路，相對(duì)集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開(kāi)；如設(shè)置為多個(gè)年庫(kù)宜采 用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設(shè)置車(chē)庫(kù)出入口，有條件的按特級(jí)車(chē)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)。

　4.商業(yè)、soho 樓人、車(chē)出入口應(yīng)分開(kāi)設(shè)置，車(chē)行出入口同時(shí)宜設(shè)置在大堂相鄰處，避免不好找出 入口而導(dǎo)致車(chē)不入庫(kù)。

　5.形成收水口的組團(tuán)大門(mén)等應(yīng)設(shè)置截水溝。

　6.生活、建筑垃圾收集點(diǎn)確定 1.與住宅間距合適，應(yīng)考慮風(fēng)向因素，一般間距住宅 20-30 米五右為宜。

　2.臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。

　3.露天設(shè)置時(shí)景觀作美化處理、同時(shí)考慮除渣車(chē)的回車(chē)場(chǎng)地和高度。

　4.根據(jù)地域不同特點(diǎn)設(shè)置于地下室的，要考慮排風(fēng)、除渣車(chē)的通行。

　5.設(shè)置照明、清潔水、排水溝，動(dòng)力電源根據(jù)垃圾箱形式需要而定。

　6.一般一個(gè)項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)垃圾站，有條件宜居中，距項(xiàng)目最遠(yuǎn)點(diǎn)不宜超過(guò) 1.5KM，建筑垃圾點(diǎn)一 般與生活垃圾站集中設(shè)置。

　7.圍墻方式的確定 1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。

　2.高度不低于 2.2 米，縱向 1.5 米范圍內(nèi)無(wú)攀爬支撐點(diǎn)。

　3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于 3mm，頂部有矛尖。

　4.實(shí)體闈端面層不使用淺色材料。

　5.不采用強(qiáng)度較低的圍網(wǎng)、柵欄等。

　6.人車(chē)交通流線的確定 1.宜采用人車(chē)分流。

　2.車(chē)行宜直接進(jìn)入車(chē)庫(kù)。

　3.樓棟與車(chē)庫(kù)設(shè)置相連通道。

　4.配套設(shè)施的確定，學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、泳池等 1.項(xiàng)目相對(duì)集中位置。

　2.獨(dú)立管理，出入口單獨(dú)向小區(qū)外。

　3.面向小區(qū)外、水電氣單獨(dú)計(jì)量。

　4.會(huì)所宜辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)。

　5.物業(yè)用房（包括：臨時(shí)、過(guò)渡、永久及售場(chǎng)用房）的確定 1.管理處、客戶(hù)中心一般合并設(shè)置在小區(qū)相對(duì)集中位置，客戶(hù)中心設(shè)在平街層，面向小區(qū)外，有 停車(chē)條件，客戶(hù)中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專(zhuān)用的裝修接待室。

　2.工程、綠化、保潔用房考慮服務(wù)半徑，宜設(shè)置在小區(qū)相對(duì)集中位置，可設(shè)置在地下或架空層， 根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)值班點(diǎn)及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠(yuǎn)。

　3.保安用房需有采光條件，根據(jù)小區(qū)面積，可集中或分開(kāi)設(shè)置，數(shù)量以 1-2 個(gè)點(diǎn)為宜，對(duì)業(yè)主影 響小，宜設(shè)置獨(dú)立向外的出入通道。

　4.過(guò)渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實(shí)際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。

　5.預(yù)留自然通風(fēng)良好，且不影園區(qū)觀感的庫(kù)房被服晾曬空間。

　6.保潔間、公共衛(wèi)牛間、確定 1)公用衛(wèi)生間：

　1.高層公寓樓在-層設(shè)置。

　2.每組團(tuán)設(shè)置。

　3.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。

　4.商業(yè)每層設(shè)置一組（考慮服務(wù)半徑，以 120 米為宜，平街層不設(shè)置）

　5.出入口門(mén)崗附近無(wú)公用衛(wèi)生間的應(yīng)在門(mén)崗設(shè)置衛(wèi)生間。

　6.集中商業(yè)除首層外的其他樓層設(shè)置衛(wèi)生間。

　7.保潔間：

　1.高層公寓樓每棟大堂或架空層設(shè)置。

　2.花園洋房每個(gè)組團(tuán)設(shè)置。

　3.別墅每組團(tuán)設(shè)置。

　4.商業(yè)每層設(shè)置（考慮服務(wù)半徑，以 120 米為宜）。

　5.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。

　6.面積 4 平米，設(shè)拖布池，5 孔插座，照明。

　7.施工圖設(shè)計(jì)階段：

　(一)土建部分（只針對(duì)清水房）：

　1)車(chē)庫(kù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)部分建議 1.出入口車(chē)道 a)長(zhǎng)于 10 米坡道，設(shè)置 3 道截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車(chē)庫(kù)地坪交 界處），雨量較大的地區(qū)做適當(dāng)增加。

　b)木坡度≥8%的車(chē)道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹(shù)脂剛玉混合防滑減震材 料。

　2.車(chē)庫(kù)排水溝 c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。

　3.管溝防返水 d)與設(shè)備房相連的管溝應(yīng)采用防滲水和返水措施。

　4.車(chē)庫(kù)雨污井、提排

　e)車(chē)采用防臭井蓋；提排設(shè)置超高水位報(bào)警信號(hào)到中控室（提排不能設(shè)置在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)）f)提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應(yīng)利于方便開(kāi)啟，重量不得超過(guò) 50kg，且應(yīng)設(shè)置提升著力掛件（或孔）。

　g)深度大于 1.2 米的必須設(shè)計(jì)爬梯。

　5.進(jìn)出車(chē)庫(kù)擋墻上的管線孔或套管應(yīng)有效封堵。

　6.出入口均應(yīng)設(shè)置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標(biāo)示；各防火分區(qū)卷簾門(mén)應(yīng)設(shè)置限高標(biāo)示（雙行道 在卷簾門(mén)兩邊均應(yīng)設(shè)置）。

　7.關(guān)注柱網(wǎng)間車(chē)位布置的合理性；（凈間距一般在 8 米左右為宜）。

　8.車(chē)庫(kù)排風(fēng)井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對(duì)住戶(hù)影響。

　9.設(shè)備房平而布置 1.方便維修及日常保養(yǎng)。

　2.配電房位置不影響住宅。

　3.重要設(shè)備房，如配電室、發(fā)電機(jī)房、集中空調(diào)機(jī)房等不宜設(shè)置在最底層，必須設(shè)置在最底層時(shí)， 設(shè)備房地面應(yīng)高出房間外 300mm--500mm 左右。

　4.管井及樓層設(shè)備間 1.管井及設(shè)備間的檢修通道應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域。

　2.管井設(shè)置排水及防水（樓層內(nèi)設(shè)置保沽取水點(diǎn)的管井墻地面均應(yīng)作滿防水，規(guī)避結(jié)露現(xiàn)象造成

　的墻面返潮至戶(hù)內(nèi)）。

　3.建筑強(qiáng)電部分：

　1)光源選擇及控制回路：

　1.光源選擇及控制見(jiàn)附件。

　2.樓道燈具安裝距地面應(yīng)低于 3 米； 3.公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于 4 米，利于維修； 4.紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān)（延時(shí)時(shí)間 60～180s 可調(diào)，感應(yīng)距離>;3 米，感應(yīng)角度 115 度）

　5.發(fā)電機(jī)電源供電范圍：

　1.發(fā)電機(jī)：

　h)保障性負(fù)荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳 池照明、物管辦公室照明、門(mén)崗照明、車(chē)管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機(jī)房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的 50%、部分大型商鋪的備用用電，負(fù)荷計(jì)算時(shí)考慮需用 系數(shù)和同時(shí)系數(shù)。

　i)主力店：主力店應(yīng)單獨(dú)設(shè)置發(fā)電機(jī)，供電范圍為主力店消防負(fù)荷和保障性負(fù)荷，發(fā) 電機(jī)容量選擇時(shí)按最大可能消防負(fù)荷和保障負(fù)荷的較大值選取。

　2.UPS 電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足 24 小時(shí)使用。

　3.應(yīng)急燈盒：設(shè)備房設(shè)應(yīng)急燈。

　4.發(fā)電機(jī)與市電的聯(lián)動(dòng)：市電停電發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)、自動(dòng)投入，市電

　來(lái)后發(fā)電機(jī)延時(shí) 3 分鐘停止。

　5.集中商業(yè)商鋪應(yīng)急照明電源與備用電源分開(kāi)設(shè)置，雙電源轉(zhuǎn)換設(shè)置在商鋪內(nèi)。

　6.建筑弱電部分：

　7.戶(hù)內(nèi)對(duì)講門(mén)機(jī)：

　1.主干線 IP 到單元／單元進(jìn)戶(hù)為總線。

　2.信息發(fā)布功能。

　3.各門(mén)崗門(mén)機(jī)和管理機(jī)可以同時(shí)呼叫不同單元總線住戶(hù)。

　4.對(duì)講話機(jī)斷線、短路＼斷電及數(shù)據(jù)線路不通時(shí)可以在線檢測(cè)、自診自檢功能。

　5.蓄電池滿足戶(hù)內(nèi)對(duì)講及報(bào)警停電后繼續(xù)使用 24 小時(shí)。

　6.信號(hào)分支器具有隔離保護(hù)功能。

　7.對(duì)講分機(jī)、信號(hào)分支器一個(gè)項(xiàng)目預(yù)留 5 套備品備件以滿足維修替代使用。

　8.系統(tǒng)具備屏蔽住戶(hù)分機(jī)，呼叫管理中心功能。

　9.戶(hù)內(nèi)報(bào)警：

　1.軟件即時(shí)（延時(shí)≤2S）顯示戶(hù)內(nèi)報(bào)警信息（如房號(hào)、報(bào)警類(lèi)型）并聲音提示。

　2.報(bào)警時(shí)彈出戶(hù)內(nèi)相關(guān)信息。

　3.戶(hù)內(nèi)報(bào)警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

　4.軟件支持報(bào)警控制器在線檢測(cè)（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示）。

　5.軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份／恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。

　6.監(jiān)控設(shè)備：

　1.攝像機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)視（1、4、9、16 分割顯示），2CIF 格式畫(huà)質(zhì)錄像存儲(chǔ)30 天。

　2.能自動(dòng)或手動(dòng)切換，在畫(huà)面上應(yīng)有攝像機(jī)的編號(hào)、地址和時(shí)間顯示。

　3.報(bào)警發(fā)生時(shí)相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時(shí)彈出全屏顯示。

　4.主機(jī)支持視頻移動(dòng)偵測(cè)、攝像機(jī)畫(huà)面丟失報(bào)警。

　5.軟件支持按時(shí)間、通道查詢(xún)錄像信息。

　6.硬盤(pán)錄像機(jī)宜支持全 Dl 錄像格式。

　7.支持不少于 50 臺(tái)的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。

　8.支持各類(lèi)報(bào)警、實(shí)時(shí)及錄像信息上傳。

　9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時(shí)間。

　10.圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對(duì)攝像機(jī)，選用發(fā)散光源。

　11.中控室監(jiān)視器選擇專(zhuān)業(yè)純平監(jiān)視器。

　12.周界報(bào)警：

　1.報(bào)警時(shí)聯(lián)動(dòng)打開(kāi)對(duì)應(yīng)圍墻探測(cè)燈和彈出對(duì)應(yīng)攝像機(jī)畫(huà)面。前期物業(yè)客服述職報(bào)告 2.圍墻高度不宜低于 2.2 米，技防與物防安裝間隙不大于 0.4 米。

　3.軟件即時(shí)（延時(shí)≤2S）顯示周界報(bào)警信息（報(bào)警編號(hào)）并聲音提示。

　4.報(bào)警時(shí)彈出電子地圖信息。

　5.軟件布＼撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。

　6.軟件支持報(bào)警模塊在線檢測(cè)（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示）。

　7.軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份／恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。

　8.給排水部分 1)保潔取水點(diǎn)設(shè)置 1.高層住宅首層、頂層及每隔 10 層設(shè)置。

　2.SOHO 樓首層、頂層及每隔 3 層設(shè)置。

　3.寫(xiě)字樓每層設(shè)置。

　4.花園洋房每單元首層（或負(fù)一層）設(shè)置。

　5.別墅在環(huán)境中設(shè)置（與綠化取水點(diǎn)合用）。

　6.車(chē)庫(kù)每層設(shè)置保潔取水點(diǎn)，且端柱立面應(yīng)貼 1.2 米×1.2 米的瓷磚（100 米以?xún)?nèi)居中設(shè)置，大于 100 米的車(chē)庫(kù)間距 60～80 米設(shè)置，管徑不低于 20；洋房可以與設(shè)置在負(fù)一層的樓棟保潔取水點(diǎn)合用）。

　7.水泵房、中控室、中央空調(diào)機(jī)房、屋面冷卻塔和濕式報(bào)警閥間應(yīng)在房間內(nèi)或附近設(shè)置保潔取水 點(diǎn)。

　8.綠化保潔供水路徑、分段、點(diǎn)位布置及安裝方式建議 1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于 DN63;每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在 2 萬(wàn)平米 左右。

　2.給水管分級(jí)控制，小環(huán)網(wǎng)之間應(yīng)連通并設(shè)置閥門(mén)。

　3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥；每 50 米靠路邊設(shè)置，景觀面積 20 平米以上的 綠地應(yīng)采用噴灌方式。

　4.景觀部分 1)水體數(shù)量及體量設(shè)置 1.水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計(jì)效果的前提下，宜少不宜多。

　2.水容量大于 25 立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于 300M3，設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備；回水管應(yīng)設(shè)閥 門(mén)。

　3.大于 200M3 的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　4.水體每級(jí)及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門(mén)、排水管徑考慮排水時(shí)間不超過(guò) 30 分鐘。

　5.泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。

　6.采用時(shí)鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門(mén)崗處。

　7.景觀給水設(shè)計(jì) 1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于 DN63。

　2.給水管分級(jí)控制。

　3.采用成品快速取水點(diǎn)，每 50 米靠路邊設(shè)置；高邊坡地帶應(yīng)采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動(dòng) 噴灌。

　4.園區(qū)排水設(shè)計(jì) 1.單體建筑排至景觀和車(chē)庫(kù)頂板的雨水應(yīng)有組織排放。

　2.車(chē)庫(kù)頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式 排放。

　3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。

　4.游泳池及配套用房布置 1.對(duì)外有經(jīng)營(yíng)條件，宜與會(huì)所集中設(shè)置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達(dá)的喬灌木植物。

　2.深水區(qū)與淺水區(qū)分開(kāi)、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。

　3.游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　4.泳池四周設(shè)置痰槽。

　5.采用系統(tǒng)吸污。

　6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。

　7.工程建設(shè)階段：

　(一)土建部分（只針對(duì)清水房）：

　1)商業(yè)及住宅煙道 1.豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。

　2.煙道應(yīng)伸向屋頂高空排放，同時(shí)應(yīng)離住宅距離大于 20 米。

　3.頂端煙帽設(shè)置應(yīng)利于排煙、具備防雨水進(jìn)入功能。

　4.經(jīng)過(guò)住宅臥室、客廳等功能房間時(shí)，應(yīng)具有隔熱、防漏煙功能。

　5.商業(yè)煙道不宜設(shè)置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙 道匯集排放。

　6.洋房、別墅均設(shè)置排煙道。

　7.空調(diào)機(jī)安裝位置 1.空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對(duì)應(yīng)功率的常見(jiàn)空調(diào)室外機(jī)尺寸。

　2.裝飾百葉正投影間距宜不低于 lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機(jī)散熱排風(fēng)）

　3.空調(diào)位附近應(yīng)設(shè)置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機(jī)位 設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于 lOcm，向地漏找坡。

　4.空調(diào)外機(jī)位設(shè)置不低于兩面進(jìn)出風(fēng)，排風(fēng)面與機(jī)位同寬。

　5.空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側(cè)回風(fēng)百葉設(shè)置為可開(kāi)啟的活 動(dòng)門(mén)，方便安裝和維修）

　6.上海地區(qū)靠近公共通道的外機(jī)位必須距地 2.2 米設(shè)置。

　7.分體式空調(diào)機(jī)位的墻面必須采用實(shí)心砌體，滿足空調(diào)外機(jī)墻面安裝的強(qiáng)度。

　8.連接內(nèi)外機(jī)的冷媒管長(zhǎng)度控制在 3 米內(nèi)，最大不得超過(guò) 4 米；（杭州地區(qū)必須控制在 3 米內(nèi)）

　9.戶(hù)式中央空調(diào)：

　a)室外主機(jī)宜選擇頂排風(fēng)式的機(jī)型，避免側(cè)排風(fēng)對(duì)植物和相鄰住戶(hù)的

　影響；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)設(shè) 計(jì)好戶(hù)內(nèi)外管線安裝通道的預(yù)留預(yù)埋。

　b)室外機(jī)位必須設(shè)置排水接口。

　c)預(yù)留主機(jī)安裝時(shí)的運(yùn)輸通道。

　d)交付標(biāo)準(zhǔn)安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。

　10.建筑強(qiáng)電部分：

　1)維修、社區(qū)活動(dòng)電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量 1.維修電源：商場(chǎng)、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按 50 米間距設(shè)置 220V16A五孔檢修插座；主出入口、 園區(qū)干道或業(yè)主活動(dòng)相對(duì)集中的廣場(chǎng)等處設(shè)置節(jié)日或園區(qū)活動(dòng)電源，容量大小應(yīng)根據(jù)位置優(yōu)勢(shì)來(lái)確定，一般為 380V10~30kw。

　2.公區(qū)電纜不能通過(guò)業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻 外。

　3.公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開(kāi)門(mén)。

　4.計(jì)量表的標(biāo)示：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。

　5.建筑光彩照明 1.l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對(duì)客戶(hù)影響的建議 2.2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，利于維護(hù)。

　3.建筑弱電部分：

　1)安保人員巡更系統(tǒng)安裝：第五篇、物業(yè)前期工作計(jì)劃表(共 9 篇) 前期物業(yè)客服述職報(bào)告 篇一：物業(yè)服務(wù)早期介入工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表 1 物業(yè)服務(wù)早期介入工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表 物業(yè)服務(wù)早期介入工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表 物業(yè)類(lèi)型：普通住宅物業(yè)總建筑面積：萬(wàn)㎡ 其中會(huì)所：萬(wàn)㎡ 預(yù)計(jì)入伙時(shí)間:年月日介入期限：年月—年月日 工作計(jì)劃進(jìn)度 序號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間備注 第一階段物業(yè)服務(wù)早期介入(初期) 1 就物業(yè)早期介入服務(wù)內(nèi)容、流程及費(fèi)用向地產(chǎn)公司提交方案 2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開(kāi)展簽訂《服務(wù)協(xié)議》 3 組織物業(yè)前期介入人員實(shí)地考察名流印象. 4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào),項(xiàng)目施工圖紙\項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關(guān)資料,組織人員對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度\設(shè)備安裝進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督. 此項(xiàng)工作物業(yè)公司將做為前期介入服務(wù)工作重點(diǎn),并定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)所收集和掌握的情況以書(shū)面形式向地產(chǎn)進(jìn)行匯報(bào). 6 就物業(yè)臨時(shí)辦公地點(diǎn)與地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)并確定地點(diǎn)及裝修方案 7完成名流印象投標(biāo)書(shū)的制作并在房管局物業(yè)辦進(jìn)行備案 8 物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)送物價(jià)局申報(bào)備案 9 就項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的各項(xiàng)

　籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合 10 針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期間顧客所提到的問(wèn)題，對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)及交流由物業(yè)公司制定培訓(xùn)方案,及內(nèi)容. 11 制作銷(xiāo)售前期需對(duì)外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查.(臨時(shí)管理規(guī)約\相關(guān)協(xié)議與合同) 12 印刷各類(lèi)物業(yè)資料. 13 配合地產(chǎn)公司做好開(kāi)盤(pán)期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作 14 開(kāi)盤(pán)期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置 15 以上準(zhǔn)備工作進(jìn)行梳理、分析及總結(jié)并對(duì)遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ) 16 就項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)召開(kāi)員工會(huì)議,強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)后的工作開(kāi)展及要求 17 熱情迎接項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 第二階段物業(yè)服務(wù)早期介入(強(qiáng)化期) 18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務(wù)方案做好此階段的工作. 19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待與環(huán)境秩序營(yíng)造.此項(xiàng)工作將持續(xù)進(jìn)行,(物業(yè)咨詢(xún)\看房通道（現(xiàn)場(chǎng)）環(huán)境秩序營(yíng)造，準(zhǔn)客戶(hù)開(kāi)發(fā)和引導(dǎo)) 20 整理施工跟進(jìn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題并遞交地產(chǎn)公司此項(xiàng)工作以項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成時(shí)間為準(zhǔn),未及時(shí)整改的工程遺留問(wèn)題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗(yàn)收期間提出,并及時(shí)整改. 22 協(xié)助地產(chǎn)公司辦理項(xiàng)目有關(guān)公共配套服務(wù)事宜,并拜訪相關(guān)政府智能部門(mén):相關(guān)部門(mén)，相互進(jìn)行溝通：

　當(dāng)?shù)毓芾碇鞴懿块T(mén)、物業(yè)辦； 當(dāng)?shù)亟值�、居委�?huì)的領(lǐng)導(dǎo)；

　當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)； 當(dāng)?shù)毓╇娋郑?當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司； 當(dāng)?shù)孛簹夤��? 當(dāng)?shù)仉娦挪块T(mén) 23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進(jìn)行協(xié)商,并在xx.3.1 日前完成物業(yè)管理用房的裝修.由地產(chǎn)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修. 24 完成正式接管項(xiàng)目所需的辦公\工程\保潔\秩序等設(shè)備的購(gòu)置.所需設(shè)備購(gòu)置明細(xì)由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報(bào) 25 完成正式接管項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置\人員配置\人員培訓(xùn)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作在 3 月 1 日前完成各類(lèi)人員的招聘及崗前培訓(xùn) 第三階段物業(yè)服務(wù)早期介入(完成期) 物業(yè)接管驗(yàn)收(時(shí)間暫時(shí)為:xx 年月日—xx 年月日) 26 參與地產(chǎn)公司組織的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,并詳細(xì)記錄驗(yàn)收時(shí)所出現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題,為物業(yè)接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備.以地產(chǎn)公司通知時(shí)間為準(zhǔn) 27 確定接管驗(yàn)收小組及成員,并將擬定的接管驗(yàn)收手冊(cè)和組織機(jī)構(gòu)人員呈報(bào)地產(chǎn)公司.28組織相關(guān)人員對(duì)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)勘察,為接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作 29 就接管驗(yàn)收工作的開(kāi)展及后期物業(yè)管理召開(kāi)員工大會(huì) 30 組織人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收以地產(chǎn)公司正式函件通知時(shí)間為準(zhǔn)房屋單元驗(yàn)收 屋面驗(yàn)收

　外墻驗(yàn)收 門(mén)廳驗(yàn)收 樓道驗(yàn)收 信報(bào)箱驗(yàn)收 地下室驗(yàn)收 供配電系統(tǒng)驗(yàn)收 電梯系統(tǒng)驗(yàn)收 結(jié)排水系統(tǒng)驗(yàn)收 消防系統(tǒng)驗(yàn)收 弱電系統(tǒng)驗(yàn)收 監(jiān)控系統(tǒng)驗(yàn)收 公共照明系統(tǒng)的驗(yàn)收 綠化工程驗(yàn)收 景觀驗(yàn)收 圍墻驗(yàn)收 道路驗(yàn)收 溝槽驗(yàn)收 窨井、檢查井驗(yàn)收 室外排水系統(tǒng)驗(yàn)收 停車(chē)場(chǎng)地驗(yàn)收 標(biāo)志、告示牌驗(yàn)收 機(jī)房鑰匙的移交接管

　項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料及客戶(hù)資料接管、整理 鑰匙移交接管 設(shè)備機(jī)房鑰匙的配置項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收期間,請(qǐng)地產(chǎn)公司明確對(duì)接部門(mén)及人員,以及工程遺留問(wèn)題的流程及處理部門(mén). 正式接管項(xiàng)目(時(shí)間暫時(shí)為:xx 年月日—xx 年月日) 32 完成項(xiàng)目保潔開(kāi)荒作業(yè) 33 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)銜接已售房屋業(yè)主的購(gòu)房情況資料 34 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)協(xié)商確定交房流程和計(jì)劃向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案 35 完成業(yè)主手冊(cè)編制及印刷按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費(fèi)用一覽表 36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷 37入伙的資料進(jìn)行分戶(hù)裝放和編號(hào) 38 就入伙工作的流程和各部門(mén)的銜接工作進(jìn)行布置和工作安排 39 與相關(guān)業(yè)務(wù)單位聯(lián)系，及時(shí)派駐相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)場(chǎng)辦理業(yè)務(wù)(電信\裝飾\電力\銀行) 40 入伙流程的模擬程序 41 完成入伙現(xiàn)場(chǎng)人員的設(shè)置及環(huán)境布置與地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商 42 以上準(zhǔn)備工作的梳理、分析及總結(jié)并對(duì)遺漏事項(xiàng)進(jìn)行追補(bǔ) 43 召開(kāi)全體員工會(huì)議 44 熱情迎接業(yè)主入伙 45 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項(xiàng)服務(wù)、管理工作正常開(kāi)展為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)

　篇二：物業(yè)前期接管工作計(jì)劃表 物業(yè)前期接管工作計(jì)劃表 一、客服部物業(yè)前期接管工作職責(zé)：

　13.完成業(yè)主入住時(shí)簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。

　二、各部門(mén)共同匯編的文件：

�、牛�《房屋使用、管理、維修公約》 ⑵．《房屋質(zhì)量保證書(shū)》前期物業(yè)客服述職報(bào)告 ⑶．《房屋使用說(shuō)明書(shū)》 ⑷．《房屋交付（入�。┩ㄖ�》 ⑸．《入伙授權(quán)書(shū)》 ⑹．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》 ⑺．《裝修管理規(guī)定》 ⑻．《辦理裝修流程說(shuō)明》 ⑼．《治安、消防協(xié)議書(shū)》 ⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書(shū)》 ⑾．《二次裝修協(xié)議書(shū)》 ⑿．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》 ⒀．《收樓須知》 ⒁．《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 ⒂．《公約承諾書(shū)》 建議：《公約承諾書(shū)》與《治安、消防協(xié)議書(shū)》可裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；

　《公約》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī) 三、管業(yè)部前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜 四、與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 確定收樓時(shí)間 確定物管費(fèi)的起計(jì)日期 前期工程遺留問(wèn)題的解決 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說(shuō)明、各類(lèi)證書(shū)的移交與交接工作：資料 △．產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 房地產(chǎn)平面圖 面積測(cè)繪報(bào)告 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單 △．市府驗(yàn)收合格資料 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū) 市建筑消防驗(yàn)收合格證 市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證 用電許可證

　供用電協(xié)議書(shū) 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 電視共用天線合格證 電梯使用合格證 △．工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。

　地質(zhì)勘察報(bào)告 工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告 工程預(yù)決算清單 圖紙會(huì)審記錄 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）

　隱蔽工程驗(yàn)收簽證 沉降觀察記錄 竣工驗(yàn)收證明書(shū) 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 供水、供暖的試壓報(bào)告前期物業(yè)客服述職報(bào)告 園林綠化的圖紙和清單 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單 有關(guān)政府部門(mén)對(duì)分類(lèi)項(xiàng)目的批文

　有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件 △．須移交物業(yè)公司管理的資料 用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表 機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試、訂購(gòu)合同 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測(cè)繪報(bào)告 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投保“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》第六篇、物業(yè)管理前期工作計(jì)劃 前期物業(yè)客服述職報(bào)告 物業(yè)管理前期工作計(jì)劃 1 注：1、該工作計(jì)劃按公司提供年月日為交樓日期進(jìn)行編制。

　2、以上各項(xiàng)工作的完成時(shí)間需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。

　2 第七篇、物業(yè)經(jīng)理 xx 年終工作總結(jié) 前期物業(yè)客服述職報(bào)告 物業(yè)管理經(jīng)理 xx 年終工作總結(jié) 物業(yè)管理經(jīng)理 xx 年終工作總結(jié) xx 年年底，我司通過(guò)公開(kāi)投標(biāo)中標(biāo) xx 農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng) xx 農(nóng)商行)總行綜合大廈物業(yè)管理項(xiàng)目，xx 年 1 月 15 日，我司派經(jīng)理助理 xx 帶 15 名保安員及 2 名電梯駕駛員共 18 人，前期介

　入農(nóng)商行物業(yè)服務(wù)，主要為農(nóng)商行大廈施工現(xiàn)場(chǎng)提供安全防范和電梯駕駛等。xx 年 5 月初正式接管 xx 農(nóng)商行綜合大廈物業(yè)管理服務(wù)，以xx 為項(xiàng)目經(jīng)理的物業(yè)服務(wù)處正式開(kāi)始運(yùn)作。一年來(lái)，xx 農(nóng)商行物業(yè)服務(wù)處在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心指導(dǎo)下，在業(yè)主方 xx 農(nóng)商行股份有限公司及分管后勤管理中心(現(xiàn)為行政管理部)的大力支持下，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，建立健全服務(wù)處各項(xiàng)規(guī)章制度，注重內(nèi)部管理，努力提供良好的物業(yè)服務(wù)，各項(xiàng)工作有序推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)工作取得穩(wěn)中有進(jìn)，現(xiàn)將 xx 年工作總結(jié)如下：

　一、加強(qiáng)培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)，統(tǒng)籌安排，積極提高客服質(zhì)量 1、加強(qiáng)客服管理員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做到先培訓(xùn)，后上崗。公司對(duì)前期招聘的 4 名客服管理員統(tǒng)一安排到蘇州總部，進(jìn)行了 15 日的崗前培訓(xùn)，使客服管理員初步了解了物業(yè)服務(wù)基本知識(shí)，樹(shù)立了服務(wù)意識(shí)，學(xué)習(xí)了一定會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)技能，具備了初步的業(yè)務(wù)基本技能。分配至服務(wù)處后，服務(wù)處在緊張的前期工作之余，抽出時(shí)間對(duì)客服管理員進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)培訓(xùn)，加強(qiáng)了會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)等方面針對(duì)性培訓(xùn)。11 月份會(huì)所接管后，分批安排金融會(huì)所服務(wù)人員到 xx 賓館客房部進(jìn)行實(shí)習(xí)，提高會(huì)所服務(wù)人員的服務(wù)技能。

　2、針對(duì)客服管理員大多未從事過(guò)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀，服務(wù)處加強(qiáng)了對(duì)客服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)引導(dǎo)，通過(guò)例會(huì)宣導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)講解、案例解析等形式，使客服管理員提高對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立親切服務(wù)、快樂(lè)服務(wù)意識(shí)。

　3、xx 農(nóng)商行物業(yè)客戶(hù)服務(wù)涉及前臺(tái)接待、會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)、會(huì)

　所服務(wù)等幾個(gè)方面，內(nèi)容較雜，銀行領(lǐng)導(dǎo)要求較高。服務(wù)處對(duì)客服工作進(jìn)行了條塊分割，落實(shí)到人，同時(shí)人員統(tǒng)一配置，統(tǒng)籌安排，提高工作效率。每次客服工作，均安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)。重要的客服工作，則召開(kāi)專(zhuān)門(mén)準(zhǔn)備會(huì)議，統(tǒng)籌各部門(mén)工作，力求做到工程保障有效，活動(dòng)過(guò)程安全，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)到位，活動(dòng)環(huán)境潔凈。

　4、前臺(tái)接待方面，要求客服人員在來(lái)人來(lái)訪接待時(shí)必須站立服務(wù)、微笑服務(wù)，與被訪者核實(shí)后，請(qǐng)?jiān)L客填寫(xiě)《會(huì)客單》，登記后，方可進(jìn)入樓層。同時(shí)，與保安部配合，加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪人員的甄別、核實(shí)，全年多次勸阻推銷(xiāo)人員、衣冠不整人員進(jìn)入樓層。

　5、會(huì)務(wù)服務(wù)方面，每日對(duì)會(huì)議室進(jìn)行巡查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常，發(fā)現(xiàn)工程、衛(wèi)生等方面問(wèn)題及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)解決。會(huì)前，根據(jù)業(yè)主方要求，準(zhǔn)備好水果、茶水，調(diào)試好音響話筒，將空調(diào)調(diào)至合適的溫度，做好會(huì)場(chǎng)準(zhǔn)備。重要會(huì)議，安排客服人員在樓層客梯口及會(huì)議室門(mén)口迎接。會(huì)中做好茶水添加、換煙灰缸等服務(wù)。會(huì)后，關(guān)閉燈光空調(diào)，收拾會(huì)議室，清洗茶杯等，認(rèn)真做好善后工作。全年共提供會(huì)務(wù)服務(wù)人次。

　6、宴會(huì)服務(wù)方面，銀行根據(jù)工作需要，經(jīng)常性進(jìn)行宴請(qǐng)活動(dòng)，臨近年關(guān)，各類(lèi)宴請(qǐng)更多。服務(wù)處根據(jù)業(yè)主要求，針對(duì)宴請(qǐng)桌數(shù)、規(guī)格不同，安排相應(yīng)人員提供服務(wù)，做好宴會(huì)前準(zhǔn)備工作;宴會(huì)期間，提供周到的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，并根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)偏好，注意了服務(wù)的針對(duì)性。全年共提供宴請(qǐng)服務(wù)人次。

　7、11 月份接管金融會(huì)所后，三名會(huì)所服務(wù)人員進(jìn)入狀態(tài)較快，根據(jù)

　服務(wù)對(duì)象不同及業(yè)主方要求，在客服部其他人員的協(xié)助下，積極提供了 ktv、棋牌室、客房等會(huì)所服務(wù)，得到業(yè)主方及客人好評(píng)。全年共提供會(huì)所服務(wù)人次。

　8、注重客服人員管理。每日對(duì)客服管理員儀容儀表、崗位形象、工作完成情況進(jìn) 行檢查，及時(shí)了解客服人員崗位工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)和糾正客服管理員不符合崗位要求的行為。

　9、建立倉(cāng)庫(kù)管理制度，明確專(zhuān)人負(fù)責(zé)物資申購(gòu)，加強(qiáng)各類(lèi)物資入庫(kù)、領(lǐng)用管理。厲行節(jié)約，將閑置床架作為貨架使用，部分保潔器材損壞后，修復(fù)再用。倉(cāng)庫(kù)類(lèi)各類(lèi)物資擺放整齊，入庫(kù)、出庫(kù)均有記錄。會(huì)務(wù)物資，保潔耗材、辦公用品、會(huì)所物品均專(zhuān)人保管，部分辦公物品、保潔耗材以舊換新，有效控制了物資流失。

　10、明確專(zhuān)人對(duì)服務(wù)處各類(lèi)文檔進(jìn)行收集、分類(lèi)、存檔。對(duì)部門(mén)各項(xiàng)質(zhì)量記錄、表格表單進(jìn)行經(jīng)常性檢查，各項(xiàng)記錄符合公司質(zhì)量記錄管理要求。

　二、打牢基礎(chǔ)，全面管理，加強(qiáng)培訓(xùn)監(jiān)督，認(rèn)真做好安全防范工作。

　1、建立健全部門(mén)各項(xiàng)規(guī)章制度。根據(jù)公司《保安工作手冊(cè)》及相關(guān)文件的要求，編制了服務(wù)處《保安員統(tǒng)一規(guī)范》及保安各崗位責(zé)職，各崗位作業(yè)規(guī)程，《安全操作管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)章制度，并在工作中對(duì)保安員進(jìn)行了培訓(xùn)，要求保安員遵照?qǐng)?zhí)行。

　2、注重了保安骨干隊(duì)伍建設(shè)。在工作上支持幫助保安班長(zhǎng)，在業(yè)務(wù)上培訓(xùn)指導(dǎo)保安班長(zhǎng)，及時(shí)為保安班長(zhǎng)申請(qǐng)參加班長(zhǎng)轉(zhuǎn)正考試，提高

　班長(zhǎng)收入，穩(wěn)定保安骨干隊(duì)伍。全年多次組織保安班長(zhǎng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高班長(zhǎng)帶班管理能力。日常工作上，對(duì)保安班長(zhǎng)進(jìn)行工作監(jiān)督、檢查，要求班長(zhǎng)帶領(lǐng)全班嚴(yán)格落實(shí)每日工作，對(duì)個(gè)別工作疏漏的保安班長(zhǎng)進(jìn)行批評(píng)處理，對(duì)工作能力一般，模范帶頭作用較差的保安班長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整。

　3、每日對(duì)保安員在崗工作狀況進(jìn)行檢查。服務(wù)處、部門(mén)、班組三級(jí)檢查，保安班長(zhǎng)檢查情況通過(guò)《查崗記錄》及《保安儀容儀表檢查表》進(jìn)行記錄，多次糾正崗位形象不規(guī)范，未能切實(shí)履行崗位職責(zé)現(xiàn)象。對(duì)保安員違紀(jì)違規(guī)行為進(jìn)行批評(píng)教育，違反公司《考核管理規(guī)定》的行為進(jìn)行扣分處理。

　4、規(guī)范保安每日流程，對(duì)保安員交接班、接崗情況匯報(bào)、崗位換崗、交接班、巡視打點(diǎn)、更換電梯地毯、升降旗幟等日常工作編制好工作流程，進(jìn)行監(jiān)督檢查，做好日常性、基礎(chǔ)性工作，規(guī)范內(nèi)部管理秩序。

　5、制訂部門(mén)月度培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)保安員的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)，每月月末，做好下月保安培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)了保安隊(duì)列、體能、消防理論與實(shí)操、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，服務(wù)意識(shí)、法律法規(guī)、突發(fā)事件處理預(yù)案等方面的培訓(xùn)教育。開(kāi)展業(yè)務(wù)考核多次，了解了培訓(xùn)效果，改進(jìn)了培訓(xùn)方式，通過(guò)定期集中講授、實(shí)操，崗位指導(dǎo)，班前(后)會(huì)等形式，強(qiáng)化保安應(yīng)知應(yīng)會(huì)能力培訓(xùn)。通過(guò)書(shū)面考試、口頭詢(xún)問(wèn)、實(shí)操檢查等形式對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行確認(rèn)。

　6、加強(qiáng)了車(chē)輛管理，在編制外圍崗位作業(yè)規(guī)程時(shí)，注重細(xì)化了車(chē)輛檢查方面內(nèi)容。在對(duì)大廈汽車(chē)車(chē)庫(kù)、自行車(chē)車(chē)庫(kù)及外圍車(chē)場(chǎng)車(chē)輛管理

　上，采取了指引停放、車(chē)輛檢查和及時(shí)記錄、貼單(《車(chē)輛違例停放通知單》、《非機(jī)動(dòng)車(chē)未鎖提示》、《異常車(chē)況通知單》)提示等方式，每日對(duì)于大廈范圍內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)車(chē)況異常及時(shí)與車(chē)主聯(lián)系處理。注重了車(chē)輛檢查的時(shí)效性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)立即處理，避免出現(xiàn)車(chē)主離開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再去尋找車(chē)主的尷尬。

　7、做好物業(yè)設(shè)施的監(jiān)管，每日對(duì)大廈進(jìn)行巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施損壞的情況并形成書(shū)面報(bào)告交服務(wù)處工程部或銀行物業(yè)管理分管部門(mén)處理。對(duì)于損壞大廈設(shè)施設(shè)備的及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，11 月份兩次發(fā)現(xiàn)銀行員工車(chē)輛撞壞地庫(kù)出口南側(cè)石材，按照相關(guān)預(yù)案妥善處理。同時(shí)，加強(qiáng)了保安員愛(ài)護(hù)公物方面的教育引導(dǎo)，對(duì)個(gè)別不愛(ài)護(hù)公物的保安員進(jìn)行批評(píng)教育。

　8、注重了安全防范設(shè)備設(shè)施完好情況的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理設(shè)備異常情況。針對(duì)前期施工遺留問(wèn)題，如帶云臺(tái)的攝像頭不能自如調(diào)整角度，樓層消防設(shè)備未與監(jiān)控消防聯(lián)動(dòng)裝置連接、電梯內(nèi)未安裝第三方通話系統(tǒng)等問(wèn)題，形成書(shū)面工作聯(lián)系單報(bào)銀行方分 管物業(yè)工作部門(mén)處理，有些問(wèn)題得到整改;保安部負(fù)責(zé)人每班次對(duì)監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控不能正常錄像、消防聯(lián)動(dòng)柜誤報(bào)等異常及時(shí)處理。盡量做到人防和技防有效結(jié)合。

　9、加強(qiáng)了保安遵紀(jì)守法方面的教育宣導(dǎo)，針對(duì)保安人員來(lái)源于各省，經(jīng)歷復(fù)雜、文化偏低、思想道德素質(zhì)不一等現(xiàn)狀，加強(qiáng)了相關(guān)法律法規(guī)和公司規(guī)章制度的培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》、《中華人民共和國(guó)道路交通安全條例》、《公安部關(guān)于保安

　工作的禁令》等，同時(shí)培訓(xùn)了《保安考核管理規(guī)定》及服務(wù)處《保安員統(tǒng)一規(guī)范》、《員工守則》等。加強(qiáng)夜班勞動(dòng)紀(jì)律的監(jiān)督，全年夜間查崗每月不少于 4 次，發(fā)現(xiàn)個(gè)別隊(duì)員精神不振的情況，當(dāng)場(chǎng)糾正。

　10、加強(qiáng)保安員思想政治教育，講明在公司具有良好發(fā)展空間，要求保安員認(rèn)真工作，積極學(xué)習(xí)，全面提高自身素質(zhì)。保安員做好本職工作同時(shí)，積極為銀行、為客戶(hù)做好人好事。全年拾獲 xx 農(nóng)商行發(fā)行的垂虹卡多張，并通過(guò)農(nóng)商行銀行卡卡部交還失主。加強(qiáng)了宿舍管理，制訂了《宿舍管理規(guī)定》，每月對(duì)舍員打掃衛(wèi)生進(jìn)行排班，并進(jìn)行檢查。為隊(duì)員創(chuàng)造了良好的休息環(huán)境。

　11、根據(jù)質(zhì)量管理要求，對(duì)保安班長(zhǎng)、監(jiān)控崗及外圍崗位進(jìn)行了質(zhì)量記錄填寫(xiě)的培訓(xùn)，規(guī)范保安質(zhì)量記錄的填寫(xiě)。注重了部門(mén)...

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