政府要收回土地幾種情況分析

　政府要收回土地的幾種情況分析 導(dǎo)讀：苦苦拿來的地，千萬要保住啊...

　 近些年，土地市場由增量開發(fā)向深度的存量運(yùn)營轉(zhuǎn)變，政府供地規(guī)模銳減，監(jiān)管日益嚴(yán)格，此消彼長間，土地價值水漲船高。對企業(yè)而言，土地就代表著利潤，重要性不言而喻。

　但是，拿到地真的就萬事大吉了？

　我們知道，根據(jù)我國現(xiàn)行土地制度，土地要么屬于國家、要么屬于集體（當(dāng)然，集體也是變相的國有），企業(yè)拿到的只是幾十年的使用權(quán)，在特殊情況下政府有權(quán)將土地收回。

　今天筆者給大家總結(jié)政府收回土地的 9 種情況。

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　正文：

　金 一、未繳納土地出讓金

　根據(jù)《土地管理法》第五十五條：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。換言之，沒有繳納完畢土地出讓金，是不允許使用土地的，也無法辦理國有土地使用權(quán)證。

　一般來說，土地出讓合同中有明確的土地出讓金繳納時間，不同城市會略有差異；未按時繳納土地使用權(quán)價款的，一般按每日按遲延支付金額的 1‰繳納違約金；同時，拖欠土地出讓金期間不得參與新的土地出讓交易活動，經(jīng)催繳仍不能繳納的，政府有權(quán)解除合同，收回土地使用權(quán)，土地出讓保證金亦不予退還。

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　二、逾期兩年未使用（企業(yè)原因）

　根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條：

　1、未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使

　用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的 20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；

　2、未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

　在實際操作中，政府對收回閑置土地態(tài)度非常謹(jǐn)慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無效后才地 會考慮收回土地。

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　三、逾期兩年未使用（政府原因）

　 前面提到的因企業(yè)原因?qū)е碌耐恋亻e置，政府有權(quán)無償收回，而因政府征遷（補(bǔ)償未到位）、市政建設(shè)、規(guī)劃變更、軍事管制等政府原因?qū)е碌拈e置，文件也有說明。

　 《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

　1、延長動工開發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任；

　 2、按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)；

　3、由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)；

　 4、協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；

　 5、置換置換其它價值相當(dāng)、用途相同的土地； 用 四、違規(guī)使用

　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條：土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土

　地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的, 市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

　不過，在實際操作中，除非情節(jié)特別嚴(yán)重，否則還是以警告和勒令整改為主。因為從法律的角度講，在受讓人無土地閑置違法、規(guī)劃違法等行政違法的情況下，市、縣國土資源主管部門無權(quán)收回國有土地使用權(quán)，只有在違反合同的同時，又違反了土地閑置或規(guī)劃條件時才可依法處罰，想收回土地，判定極為復(fù)雜。

　滿 五、使用期滿

　 我國土地有償使用制度建立于上世紀(jì) 90 年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓，目前我國大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權(quán)到期問題，對使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，以地方自主制定政策為主，國家暫無統(tǒng)一的規(guī)定。

　如廣東省出臺文件，工業(yè)用地出讓或租賃期屆滿前3 個月內(nèi)，由土地受讓方或承租方向出讓（租）

　方提出續(xù)期使用申請，出讓（租）方組織相關(guān)部門在接受申請后 1 個月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價工作，符合條件的可以協(xié)議出讓（租賃）方式續(xù)期使用；未提出續(xù)期使用申請，或者經(jīng)評價后認(rèn)定不再予以續(xù)期以及因公共利益需收回土地的，到期后自然終止合同，依法收回土地。

　杭州蕭山區(qū)規(guī)定了準(zhǔn)予續(xù)期、臨時續(xù)期、不予續(xù)期三種類型，符合蕭山現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的可「續(xù)費(fèi)」10 年或 20 年；被列入轉(zhuǎn)型或產(chǎn)業(yè)提升改造的項目可臨時續(xù)期 2-5 年，到期后觀后效再定；其他不符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項目政府將予以收回。

　用 六、土地低效利用

　 目前，工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等政策已在多個省份全面實施。

　2016 年，浙江率先提出了「先租后讓」理念，全省招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的工業(yè)用地，政府對供地方式、供地程序、土地利用標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)產(chǎn)考核等方面作出明確要求，并給予企業(yè) 5 年考核期，5年內(nèi)達(dá)到約定利用條件后，可申請辦理出讓手續(xù)；

　5 年內(nèi)沒有成效或未達(dá)到約定條件，政府收回土地。

　在廣東，政府鼓勵各地在土地出讓合同中規(guī)定，低效工業(yè)項目或項目未達(dá)到土地出讓合同、項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書等約定項目產(chǎn)值、稅收、固定資產(chǎn)投資、建筑容積率、建筑密度等的，其用地經(jīng)由批準(zhǔn)出讓的人民政府同意后，可按土地剩余年期的土地評估價格收回。

　求 七、公共利益要求

　根據(jù)《土地管理法》第五十八條：政府為公共利益需要使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。（政府需給予一定補(bǔ)償）

　何為公共利益？1953 年的《國家建設(shè)征用土地辦法》第二條做出解釋：凡興建國防工程、廠礦、鐵路、交通、水利工程、市政建設(shè)及其他經(jīng)濟(jì)、交化建設(shè)等所需用之土地，均依本辦法征用之，這也是業(yè)內(nèi)對公共利益的普遍認(rèn)識。

　性 八、土地變性

　對于土地變性，各地的執(zhí)行方式不盡相同。普遍的做法是：原有土地變性，在征得出政府同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，按照市場價格補(bǔ)繳差價即可。

　但在一些管理嚴(yán)厲的城市，尤其是許多一二線城市，工業(yè)用地變性基本都要由政府先收儲，再通過「招拍掛」公開出讓，至于拿出去出讓的土地還能不能拿得到，那就因人而異了。

　能 九、淘汰落后產(chǎn)能

　落后產(chǎn)能淘汰企業(yè)搬遷或關(guān)停，土地一般有兩種處置方式，一是企業(yè)對原有用地進(jìn)行「二次開發(fā)」，就地轉(zhuǎn)型升級；二是由政府收儲，其中，無償取得劃撥土地的，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定條例》，政府無償收回其劃撥土地使用權(quán)；通過有償出讓取得的土地，政府應(yīng)按市場價收儲并給予企業(yè)一定補(bǔ)償。

　而關(guān)于補(bǔ)償?shù)念~度，各類文件均未明確提及，只有《環(huán)境保護(hù)法》第二十三條隱晦的提到：企業(yè)事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營者，為改善環(huán)境，依照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)產(chǎn)、搬遷、關(guān)閉的，人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持。但如何「支持」、「支持」多少，由政府與企業(yè)自行協(xié)商。

　但在實際操作中，企業(yè)想拿到足額補(bǔ)償并不容易，首先，落后產(chǎn)能淘汰企業(yè)在安全生產(chǎn)和環(huán)保方面往往并不合規(guī)，政府會以此為由拒絕額外賠償；此外，老舊的廠房、搬不走的設(shè)備、未處理的危廢，都是政府「壓價」的籌碼。

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