淺談如何做好商業(yè)地產項目的經營管理工作

　　【摘要】 本文闡述了我國商業(yè)地產項目的經營現(xiàn)狀，分析了新時期下商業(yè)地產項目經營模式的變化，總結了商業(yè)地產項目的發(fā)展趨勢，并針對如何做好該行業(yè)的經營管理工作，提出了幾點思路。
　　【關鍵詞】商業(yè)地產項目經營管理互聯(lián)網
　　近年來，中國城市化進程正在以飛快的速度發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計局《2015年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2015年末全國大陸總人口中城鎮(zhèn)常住人口約7.71億人，占總人口比重的56.1%，比上年末提高了1.33個百分點。高速提升的城市化進程，對城市的商業(yè)化提出了更高、更廣泛的需求。而城市商業(yè)現(xiàn)代化，又對城市現(xiàn)代化經濟發(fā)展起到了明顯的拉動和促進作用。
　　隨著社會經濟的高速發(fā)展，商業(yè)現(xiàn)代化的主體—商場，早已由原來單純的購物場所，逐步發(fā)展為集購物、餐飲、娛樂、休閑、體驗等為一體的綜合商業(yè)中心。而對于此類商業(yè)地產項目的開發(fā)和經營管理，則需要較高的專業(yè)知識和超前的經營理念，并在管理中融入系統(tǒng)的管理手段。
　　1我國商業(yè)地產行業(yè)現(xiàn)狀
　　與歐美等成熟市場經濟國家的商業(yè)地產相比較，我國目前的商業(yè)地產領域正逐步脫離其原始積累階段，有一定數(shù)量的企業(yè)，經過上世紀九十年代以來的十余年發(fā)展和積極探索，已經形成了自己獨特的經營模式，而且正在向更成熟的階段邁進。
　　我們可根據(jù)其發(fā)展程度，將我國商業(yè)地產的發(fā)展歷程分為三個階段：
　　第一：商業(yè)地產的單一開發(fā)和銷售階段，該階段的主要特點是以分割的產權式商鋪為導向。
　　第二階段：商業(yè)地產的銷售和租賃同時存在，這個階段的開發(fā)商將銷售和自持商鋪作為同等重要的經營手段。
　　第三階段：商業(yè)地產金融化階段，這個階段的主要特征是物業(yè)持有主體被金融證券化。
　　經過十余年的發(fā)展，我國的商業(yè)地產市場已經從第二個階段向第三個階段邁進，個別企業(yè)已經進入商業(yè)地產金融化階段。但市場的龐大和區(qū)域經濟發(fā)展的不均衡，又使得我國商業(yè)地產市場具有自身獨特的特點。有數(shù)據(jù)顯示截至2014年底.中國商業(yè)地產開發(fā)總量已達到564億平方米。由于體量巨大，隨之出現(xiàn)的產能過剩問題實在不容小覷[1] ，2015年底，我國商業(yè)購物中心已經接近5000家，且大型商業(yè)項目集中在一、二線城市開發(fā)建設，個別區(qū)域的過度集中開發(fā)造成商業(yè)項目的空置率較高。在經營過程中，開發(fā)商對商業(yè)地產項目也從資產為重向招商運營為重的觀念轉變。一些專業(yè)化程度高，聚集大量專業(yè)人才的企業(yè)，在經營管理好自身項目的同時，也開拓了專業(yè)化的商業(yè)項目管理公司，提升了整個行業(yè)的發(fā)展水平。此外，隨著商業(yè)項目功能的不斷完善和升級，一些購物中心也開展了主題性體驗活動，例如公益主題、養(yǎng)生主題、環(huán)保主題、動漫主題等，都會對整個項目及內部品牌傳播起到積極作用，并為商業(yè)項目帶來可觀的人流。
　　近年來我國商業(yè)地產投資建設增速較快，市場存量規(guī)模不斷擴大。2009年以來，我國商業(yè)地產投資增速一直超過住宅投資增速，分析我國商業(yè)地產開發(fā)過熱的原因主要有以下幾個方面：1、產業(yè)結構調整和消費結構升級。伴隨著我國第三產業(yè)的發(fā)展和百姓消費水平的提高，市場對商業(yè)、酒店、辦公樓等商業(yè)地產的需求大幅增加，從而造成國內商業(yè)地產項目過熱開發(fā)。2、國內城鎮(zhèn)化建設趨勢的促進。一些地方政府熱衷于城市開發(fā)建設，又在城市規(guī)劃中預留大量商業(yè)用地，希望以商業(yè)建筑改變城市形象，以商業(yè)交易額實現(xiàn)更多的稅收收入。3、商業(yè)地產開發(fā)、經營主體不斷增加。經過多年的發(fā)展，我國商業(yè)地產開發(fā)商和經營經驗日漸成熟，對商業(yè)品牌的復制和擴張不斷加大[2]。
　　2我國商業(yè)地產的發(fā)展趨勢
　　伴隨著經濟社會的高速發(fā)展，我國的商業(yè)地產項目也將出現(xiàn)全新的變革，以適應當今社會對商業(yè)項目的要求。首先是向經營的規(guī)�；�和專業(yè)功能化發(fā)展。房地產行業(yè)一定會趨向專業(yè)化分工，這在國外來講也是一個很明顯的方向[3]。未來的商業(yè)項目將依賴于專業(yè)化管理，并在經營形式上與住宅項目脫離，使得商業(yè)項目更加需要迎合市場的需求。
　　其次，我國的商業(yè)項目將更加向信息化方向發(fā)展�；ヂ�(lián)網、O2O、技術、創(chuàng)新這些全新的概念將會貫穿到商業(yè)行為和商業(yè)地產項目的整個運營過程中來。信息化不僅使人們的購物空間立體化，更會形成人們移動購物的消費習慣，商業(yè)項目要積極應對這些變化，避免變化帶來的劣勢，利用變化帶來的優(yōu)勢，充分開展線下、線上相結合的商業(yè)營銷模式，利用信息的廣泛傳播做好商品的銷售工作。
　　同時，一定數(shù)量的傳統(tǒng)百貨業(yè)會轉型滲透到自有品牌領域，做好零售商和零售制造商，迎接大數(shù)據(jù)革命。商業(yè)項目運營到一定成熟度以后，就會通過顧客的消費習慣、購物偏好、個人喜好等數(shù)據(jù)分析出供求關系和市場需求，并準確判斷市場的未來走勢。此外，一些體驗式消費等商業(yè)模式也逐漸成為商業(yè)項目的發(fā)展趨勢，不斷引領商業(yè)項目變革、創(chuàng)新、發(fā)展。
　　3做好商業(yè)地產項目的經營管理
　　商業(yè)地產的繁榮是我國經濟發(fā)展的重要體現(xiàn)之一，但隨著商業(yè)地產的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了區(qū)域經濟泡沫化、傳統(tǒng)零售行業(yè)受到沖擊、電子商務競爭激烈等問題[4]。因此就要求我們做好商業(yè)地產項目的經營管理，根據(jù)目前行業(yè)趨勢的發(fā)展來看，主要做好以下幾個方面的工作：
　　1、選取合適的位置
　　商業(yè)地產的成敗首先取決于商業(yè)地產的定位，這種定位是對政府政策的判斷，對百姓消費的分析，以及對經濟走勢的預期。據(jù)說美國是購物中心最發(fā)達的地區(qū)，風格迥異、風頭出盡的mall與各種被遺忘在角落里的mall共存，展現(xiàn)了購物中心在其發(fā)展過程中的種種歷史遺跡，向人們展示著商業(yè)競爭的殘酷[5]。因此開發(fā)商在項目定位上要注重符合所在區(qū)域的發(fā)展方向，符合城市發(fā)展規(guī)律，以市場為導向，具有一定的前瞻性和逆向思維模式。
　　2、正確的業(yè)態(tài)定位。
　　開發(fā)商對項目進行正確的業(yè)態(tài)定位和布局規(guī)劃，能夠充分吸引消費者前來購物，同時激發(fā)出消費者的購物欲望，滿足顧客的消費訴求。現(xiàn)階段我國的大型綜合購物中心，一般都是將項目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式服務機構，使不同年齡和有著不同需求的顧客在項目中能夠獲得各自的消費體驗。同時，商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位也要充分考慮周邊的人口密度、經濟實力、年齡層次、知識結構等因素，保證業(yè)態(tài)定位的準確性。
　　3、良好的消費環(huán)境
　　對于商業(yè)地產項目來說，購物環(huán)境對經營狀況的影響非常大。曾經出現(xiàn)過這樣的例子，臨近的兩家商場，在地理位置、商品貨類、項目檔次上均處于同一水平，但就是因為停車便利程度、室內溫度的舒適度、空氣的新鮮程度、客服的服務態(tài)度等因素的差異，導致兩個項目的經營效益相差甚遠。因此，作為商業(yè)項目的管理者，要努力打造軟環(huán)境，提升顧客的滿意度，只有這樣才能吸引和擴大項目的顧客流量。
　　總之，商業(yè)地產項目作為愈發(fā)專業(yè)、創(chuàng)新的行業(yè)，將隨著市場經濟的發(fā)展出現(xiàn)更多的新模式，要做好商業(yè)地產項目的經營管理工作，就要不斷了解和分析消費市場走向、更新知識結構、融入新的技術和手段，同時做好各項基礎性工作，只有這樣才能夠保證商業(yè)地產項目健康、持久地發(fā)展。
　　參考文獻
　　[1] 馬頓 脫困與發(fā)展看向中國商業(yè)地產 《商業(yè)文化》2016年第五期
　　[2] 梁爽 我國商業(yè)地產現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 《中國房地產：綜合版》 2015（5）
　　[3] 馮暉 商業(yè)地產發(fā)展趨向何方？ 《城市開發(fā)》 2006（3）
　　[4] 陳玲玲 商業(yè)地產現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 《福建質量管理》2015.10
　　[5] 馬曉干 如何做好大型商業(yè)地產項目的規(guī)劃建筑設計 《山西建筑》第十四期 2010.5

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