如何利用稅收政策提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率

　　摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的日新月異，在我國(guó)快速發(fā)展之下人們的生活水平不斷得到提升。生活觀念和消費(fèi)方式也在向多樣發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中最重要的便是財(cái)務(wù)工作，新時(shí)期營(yíng)改增政策發(fā)展下，對(duì)房地產(chǎn)稅收也產(chǎn)生一定影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這新形勢(shì)下進(jìn)行發(fā)展，是亟待思考的一個(gè)問題。這篇文章來進(jìn)行討論，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中營(yíng)改增政策下稅收管理的相關(guān)策略，不僅要考慮當(dāng)前發(fā)展的狀況而且也要考慮到未來公司的發(fā)展?fàn)顩r，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞：稅收政策;房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營(yíng)管理
　　在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展過程中全球經(jīng)濟(jì)一體化是成為其主要發(fā)展形勢(shì)，從現(xiàn)階段的發(fā)展形勢(shì)來說，傳統(tǒng)意義上的營(yíng)業(yè)稅、增值稅已經(jīng)無法與之相適應(yīng)。在發(fā)展過程中重復(fù)增稅現(xiàn)象出現(xiàn)的幾率不斷的提升，這對(duì)于房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展會(huì)起到不利影響作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，“營(yíng)改增”政策的推行和發(fā)展成為必然趨勢(shì)，并從局部試點(diǎn)推行逐漸向全國(guó)范圍內(nèi)推行。
　　一、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)政方面的問題
　　（一）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足風(fēng)險(xiǎn)
　　在房地產(chǎn)進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，在整個(gè)的總成本費(fèi)用支出中項(xiàng)目建設(shè)支出所占據(jù)的比重相對(duì)來說比較大，建設(shè)材料成本而在項(xiàng)目建設(shè)總支出中建設(shè)材料成本占據(jù)較大比例，建筑材料支出主要包含有混凝土、鋼筋、瓦塊等建筑材料的支出。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇甲供材料模式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，通常來說建筑項(xiàng)目所使用材料都由開發(fā)企業(yè)自行購(gòu)買，建筑方負(fù)責(zé)勞務(wù)工人輸出。在對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行分析的過程中，我們可以發(fā)展建筑材料成本占在整個(gè)的項(xiàng)目開發(fā)總成本中建筑材料成本要占據(jù)其中的六成左右。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此會(huì)對(duì)材料供應(yīng)商提出要求傾向于選擇規(guī)模較大、資質(zhì)優(yōu)良的材料供應(yīng)商來供應(yīng)項(xiàng)目中的一些大型建筑材料比如說鋼材、水泥等材料，這會(huì)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得專用增值稅專票從而進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣提供便利。但從總體上來說建筑材料供應(yīng)商自身具備規(guī)模比較小、分布零散、數(shù)量多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)磚瓦、石料及其他比較零碎的材料進(jìn)行購(gòu)買的時(shí)候一般都會(huì)采取分散購(gòu)買的方式，很難有供應(yīng)商能夠全部供應(yīng)這些材料，企業(yè)很難對(duì)這些材料集中進(jìn)行購(gòu)買，會(huì)從多個(gè)原材料供應(yīng)商處購(gòu)買材料，一般來說材料售價(jià)比較低的原材料供應(yīng)商規(guī)模較小，這些企業(yè)很難提供足額增值稅專用發(fā)票，這就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣的實(shí)現(xiàn)造成影響作用。除此之外，有很多包工隊(duì)或者是個(gè)體戶很難提供增值稅專票，當(dāng)在項(xiàng)目工程施工過程中將部分建筑修繕工程外包給這部分隊(duì)伍，也無法保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣增值稅發(fā)票，以上情況相結(jié)合就會(huì)使得企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣增值稅發(fā)票。
　�。ǘ�）對(duì)企業(yè)稅款繳納的影響
　　我國(guó)的相關(guān)稅務(wù)規(guī)定中就對(duì)企業(yè)稅款繳納提出要求，規(guī)定在一般納稅人在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中如果采取預(yù)收款的方式，就必須遵循在取得預(yù)收款之后的次月按照百分之三來征收的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。而增值稅的繳納需要等到真實(shí)的交房的那天才開始，因此我們可以了解到在一般情況下，收款和交房這兩者并不是同時(shí)進(jìn)行的。這個(gè)規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是來說是十分有利的，當(dāng)增值稅繳納的時(shí)間越晚，企業(yè)所需要擔(dān)任的稅負(fù)將會(huì)逐漸降低，這會(huì)為企業(yè)發(fā)展提供便利，進(jìn)一步的降低企業(yè)負(fù)擔(dān)。
　　二、針對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問題的解決方法
　�。ㄒ唬�對(duì)增值稅抵扣鏈條進(jìn)行籌劃
　　增值稅是以增值額為征稅對(duì)象，實(shí)行商品或貨物流轉(zhuǎn)過程中每個(gè)環(huán)節(jié)只要有增值即要征收稅款，而上一環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)稅即為下一環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅，因此，每個(gè)環(huán)節(jié)就形成抵扣鏈條。因此若企業(yè)納稅人身份為一般納稅人的話，隨著進(jìn)項(xiàng)稅額的增加，可抵扣的部分也隨之增加。因此企業(yè)必須對(duì)于發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格控制，考慮到各個(gè)項(xiàng)目的各方面，來考慮是否應(yīng)該開增值稅專用發(fā)票等問題，來保證對(duì)于增值稅抵扣鏈條進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃。
　�。ǘ�）做好稅收規(guī)劃
　　其中在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中開發(fā)建設(shè)是其中比較重要的組成部分，其中每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段都有自身所需要完成的建設(shè)目標(biāo)以及規(guī)劃。其中對(duì)于企業(yè)的不同發(fā)展階段都會(huì)面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中和建設(shè)項(xiàng)目、投資相對(duì)較大、建設(shè)周期等特點(diǎn)相結(jié)合，這將會(huì)使得企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大的增加，同時(shí)這也會(huì)使得企業(yè)納稅的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上有提升的趨勢(shì)。從總體上來說房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)相對(duì)比較特殊的產(chǎn)業(yè)，不僅僅包含著徒弟的收購(gòu)、土地的開發(fā)以及建設(shè)、完成銷售等很多環(huán)節(jié)，其中發(fā)展所涉及到的環(huán)節(jié)都會(huì)和稅收繳納問題有所牽扯。很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中都會(huì)涉及到各種稅收的征收比如說是稅收耕地占用稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、使用稅以及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等多種稅收。
　　（三）使用信息化技術(shù)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系
　　第一點(diǎn)想要使用信息化技術(shù)首先就需要企業(yè)建立自身的數(shù)據(jù)信息庫(kù)，在信息庫(kù)中對(duì)企業(yè)以往的發(fā)展數(shù)據(jù)以及信息進(jìn)行收集、整理以及分析，這些信息需要和現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況相結(jié)合，并通過使用相應(yīng)的軟件以及技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)以及當(dāng)前發(fā)展情況進(jìn)行整合分析，對(duì)企業(yè)發(fā)展所需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，在當(dāng)前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析軟件使用較多并且效果相對(duì)較好的就是SPSS軟件;第二點(diǎn)就是需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的信息化水平進(jìn)行提升。在信息時(shí)代信息的共享是非常重要的，企業(yè)可以建立信息共享服務(wù)中心，從而保證對(duì)內(nèi)部控制情況掌控的及時(shí)性，對(duì)并信息的處理能力和使用價(jià)值進(jìn)行提升，比如說企業(yè)的財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、成本等進(jìn)行關(guān)聯(lián)性分析以及全面評(píng)價(jià)，進(jìn)一步使得內(nèi)部的控制能夠具備及時(shí)性和有效性。
　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)成本管理
　　其中在房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃中房地產(chǎn)成本管理也是其中一個(gè)關(guān)鍵部分，但是對(duì)于成本管理在計(jì)劃中所占據(jù)的比例相對(duì)較大，成本管理對(duì)于整個(gè)企業(yè)資金鏈發(fā)展會(huì)起到關(guān)鍵性的影響作用。在現(xiàn)階段所施行的營(yíng)改增會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)成本管理的相關(guān)結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)于此情況還需要保證機(jī)制補(bǔ)充完善的及時(shí)性，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響作用。還需要對(duì)規(guī)范流程嚴(yán)格的進(jìn)行把關(guān)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)步。在企業(yè)成本管理中責(zé)任的分配需要保證相關(guān)任務(wù)能夠有序的進(jìn)行，不同工作崗位的人員需要充分了解自身的工作范圍，保證成本管理體系能夠得到良好的運(yùn)行，同時(shí)成本管理所涉及到的環(huán)節(jié)以及領(lǐng)域非常的廣泛，因此負(fù)責(zé)成本管理的相關(guān)部門還需要和各部門保持一種良好交流以及合作，從而為成本管理工作的進(jìn)行提供便利。同時(shí)為了進(jìn)一步的對(duì)員工積極性進(jìn)行提升，還需要不斷加大對(duì)獎(jiǎng)懲制度的管理，保證每一位員工都能夠在工作中保持積極性，進(jìn)一步對(duì)成本管理發(fā)展效益進(jìn)行提升。同時(shí)對(duì)于以下幾點(diǎn)也需要多加關(guān)注：第一點(diǎn)財(cái)務(wù)管理策略。在營(yíng)改增中實(shí)行財(cái)務(wù)管理中的會(huì)計(jì)核算需要面臨一些列的問題以及矛盾點(diǎn)，對(duì)于在會(huì)計(jì)核算中該如何通過不同的計(jì)算方式來進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)計(jì)核算能夠具新的形式出現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)還需要不斷的對(duì)自我管理進(jìn)行加強(qiáng)以及提升，使得企業(yè)能夠更好的和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展相適應(yīng)。第二點(diǎn)，需要對(duì)發(fā)票的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行改變改變。發(fā)票的形式主要有營(yíng)業(yè)稅和增值稅，而增值稅的發(fā)票又分為普通和專用兩種。普通、專用這兩種發(fā)票所具備的功能存在差異性，對(duì)于發(fā)票的管理應(yīng)制定相應(yīng)的制度來進(jìn)行，保證每種發(fā)票都能夠發(fā)揮出自身的作用。其中在營(yíng)改增過程中帶來嚴(yán)重的監(jiān)控和專業(yè)的指導(dǎo)，這會(huì)進(jìn)一步對(duì)發(fā)票使用的準(zhǔn)確性進(jìn)行提升。
　　三、結(jié)束語
　　綜上所述，其中房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要重視營(yíng)改增對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響，通過優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境、建立健全監(jiān)督體系、提升人員專業(yè)以及道德素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面對(duì)創(chuàng)新和改進(jìn)，從而對(duì)實(shí)際的控制效果進(jìn)行提升，提高企業(yè)對(duì)營(yíng)改增的利用效率，從而達(dá)到降低稅負(fù)，減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力的效果，這也會(huì)給企業(yè)內(nèi)部控制水平的提升奠定一定的基礎(chǔ)。
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