房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理問題思考

　　
　　
　�。ㄕ憬�省諸暨市永利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 諸暨 311800）
　　
　　
　　摘 要：社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐步轉(zhuǎn)向?qū)�業(yè)化與復(fù)雜化的發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)因此成為帶動我國國民經(jīng)濟快速增長的重要產(chǎn)業(yè)。而近幾年，隨著市場競爭的日趨激烈以及我國宏觀政策調(diào)控與干預(yù)力度的加大，“財務(wù)問題”成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營、管理及發(fā)展中的關(guān)鍵。如何在降低成本的同時有效提升企業(yè)利潤增長點，進而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的全面提升則成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心問題。因而，主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的問題進行簡單分析與探討。
　　 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；財務(wù)管理；特點；現(xiàn)狀
　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預(yù)測、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務(wù)關(guān)系進行有效處理的經(jīng)濟管理工作。財務(wù)管理作為唯一的價值管理手段，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作中的核心。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬的行業(yè)特性來看，其財務(wù)管理有何特點？目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的現(xiàn)狀是怎樣的？而其又該從哪些方面對財務(wù)管理工作進行進一步的優(yōu)化與完善？以下主要從這幾方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的問題進行討論。
　　 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的特點分析
　　 眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長的開發(fā)周期當中，企業(yè)經(jīng)營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務(wù)重、財務(wù)管理風(fēng)險高成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的基本特點。
　　 1.1 資金籌集任務(wù)重
　　 對房地產(chǎn)企業(yè)來講，財務(wù)管理在資金籌集方面的任務(wù)相對較重。首先，目前居高不下的地價及工程造價決定了房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的每一個工程項目都需要巨額的資金投入；其次，工程開發(fā)是一項長期性工作，從項目征地、開發(fā)、建設(shè)到最后的竣工交付，通常需要兩年以上的時間，這期間財務(wù)管理必須保證項目開發(fā)所需資金鏈的完整性及運行的有效性；另外，因以上兩點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)期相對較長、周轉(zhuǎn)率普遍偏低，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過不同的融資手段來籌集足夠的開發(fā)資金，如此才能保證項目的穩(wěn)定開發(fā)。所以，相比于其他行業(yè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理在資金籌集方面的任務(wù)較重。
　　 1.2 財務(wù)管理風(fēng)險高
　　 結(jié)合以上分析可以知道，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)活動往往需要投入大量的人力、物力與財力，較長的開發(fā)周期內(nèi)，各種不確定性因素遍布項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)；同時，特殊的行業(yè)屬性決定了房地產(chǎn)企業(yè)對于國家政策的敏感性相對較強，但從根本上來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基于新政策的自身調(diào)整能力卻并相對較差；再加上項目在資金和資金方面的高投入，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險更高于其他行業(yè)。
　　 立足于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，基于以上對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的特點分析來看，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作的開展現(xiàn)狀是怎樣的呢？
　　 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作的開展現(xiàn)狀
　　 在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的行業(yè)競爭日趨激烈，財務(wù)管理作為企業(yè)內(nèi)部管理工作中的核心環(huán)節(jié)，在企業(yè)經(jīng)營、管理及發(fā)展中的重要性也日漸突出。但從我國多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作的開展現(xiàn)狀來看，以下幾點不足嚴重影響著其財務(wù)管理作用的有效發(fā)揮。
　　 2.1 管理制度形式化
　　 財務(wù)管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財務(wù)管理工作中面臨的首要問題。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理對于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權(quán)的范圍之內(nèi)開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執(zhí)行的實際標準相對混亂�？梢哉f，財務(wù)管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。
　　 2.2 資金管理體系不完善
　　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理可以說是一項系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項目建設(shè)的方方面面，企業(yè)雖然按照相關(guān)要求進行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對規(guī)劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務(wù)管理無法對資金進行集中的管理與使用。
　　 2.3 融資渠道單一
　　 目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發(fā)。但近年來，國家對于房地產(chǎn)市場的各項調(diào)控政策陸續(xù)出臺，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財務(wù)管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構(gòu)成了直接的影響與威脅。
　　 2.4 稅負居高不下
　　 一直以來房地產(chǎn)開發(fā)都是高稅負的行業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財務(wù)管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因?qū)ΜF(xiàn)行稅法及相關(guān)會計政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財務(wù)管理無法運用恰當?shù)亩愂栈I劃手段來降低企業(yè)稅負，企業(yè)稅負居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財務(wù)及財務(wù)管理的負擔。
　　 2.5 審計監(jiān)督力度不足
　　 盡管多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部設(shè)有相應(yīng)的審計監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計監(jiān)督制度。但基于各種因素的影響，審計工作對企業(yè)財務(wù)管理的監(jiān)督作用無法得到切實發(fā)揮，企業(yè)審計監(jiān)督部門對財務(wù)管理工作的監(jiān)控力度嚴重不足。
　　 不難看出，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作中存在的諸多不足已經(jīng)嚴重影響企業(yè)整體的經(jīng)營與管理，同時對企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強對企業(yè)財務(wù)管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢在必行。
　　 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化與完善
　　 要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作中存在的不足與缺陷，對其財務(wù)管理工作進行進一步的優(yōu)化與完善，應(yīng)從以下幾個方面進行調(diào)整。
　　 3.1 加強財務(wù)管理制度建設(shè)
　　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)行的財務(wù)管理制度進行加強，首先要對內(nèi)部財務(wù)部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監(jiān)督職能；對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的收支及審批程序等進行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責、權(quán)限和義務(wù)；對費用開支的管理口徑進行標準化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財務(wù)管理制度的有效落實。
　　 3.2 建立健全資金管理體系
　　 房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管理體系進行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場環(huán)境進行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上將企業(yè)資金規(guī)劃目標進行有效分解，依據(jù)項目的開展進度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業(yè)資金進行有效使用；同時，企業(yè)還必須設(shè)置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。
　　 3.3 積極擴展企業(yè)融資渠道
　　 要保證財務(wù)管理質(zhì)量，有效避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須對現(xiàn)有的融資渠道進行積極地擴展，擺脫單一融資渠道對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的局限。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托集團化的資金管理模式，對資金進行統(tǒng)一的管理，并借助這種集團化的優(yōu)勢來獲取銀行在利率方面的優(yōu)惠；而后借助于企業(yè)的市場形象與行業(yè)口碑等積極開展像信托之類的融資新渠道，為企業(yè)資金鏈的有效運行提供保障。
　　 3.4 提升企業(yè)稅收籌劃水平
　　 隨著各項針對房產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃與會計處理都受到不同程度的影響。在稅負居高不下的現(xiàn)實條件下，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合現(xiàn)行的稅法、稅收優(yōu)惠政策以及會計制度等，對企業(yè)的稅務(wù)工作進行有效籌劃，通過推遲繳稅或者是利用稅收優(yōu)化政策等方式來對企業(yè)的納稅金額進行有效控制和降低，以便于在控制好稅收成本的基礎(chǔ)上提升企業(yè)財務(wù)管理水平，為企業(yè)的整體發(fā)展提供良好的財務(wù)條件。
　　 3.5 加大對財務(wù)管理的審計力度
　　 當然，要切實保證企業(yè)財務(wù)管理工作的規(guī)范性、標準性和安全性，房地產(chǎn)企業(yè)還必須加強審計部門對財務(wù)管理工作的監(jiān)督力度。除了要針對不同的項目進行項目財務(wù)審計之外，還必須對不同工程項目開發(fā)的過程中，不定期地進行各種專項審計，借助于相應(yīng)的審計制度對財務(wù)管理工作中存在的問題進行及時的發(fā)現(xiàn)與改善。與此同時，還必須借助審計功能，對財務(wù)管理的經(jīng)濟效益進行綜合性的分析和評價，以便于在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上切實提高企業(yè)財務(wù)管理的整體水平。
　　 4 結(jié)論
　　 總之，財務(wù)管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對企業(yè)的經(jīng)營、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可小覷的重要作用。而隨著全球經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化以及我國市場經(jīng)濟體制的深入發(fā)展，財務(wù)管理的重要性將更為突出，而財務(wù)管理水平也將成為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的核心競爭力，必須得到企業(yè)相關(guān)層級與部門的重視。
　　 參考文獻
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