談?wù)劮康禺a(chǎn)收入的確認(rèn)

　　中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1009-4202（2012）07-000-01
　　摘 要 本文首先介紹了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的一般定義和條件，然后根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件進(jìn)行具體分析。
　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 收入確認(rèn)
　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售，因其銷售、回款以及產(chǎn)品交付都與其他行業(yè)顯著不同，決定了其收入確認(rèn)核算的特殊性。如何準(zhǔn)確地確認(rèn)收入，是正確計(jì)量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的前提。本文從收入確認(rèn)的一般定義、條件出發(fā)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行收入確認(rèn)。
　　房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去的二十多年間發(fā)展迅猛，同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售的規(guī)管也越來(lái)越規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在應(yīng)對(duì)來(lái)自政策、市場(chǎng)、資金等諸多問(wèn)題的同時(shí)，都不可避免地在會(huì)計(jì)核算中遇到新的問(wèn)題。如何把握會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)貙?duì)收入進(jìn)行確認(rèn)非常重要。筆者根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身工作經(jīng)歷，下面將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入會(huì)計(jì)核算談些粗淺的看法。
　　在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)做了如下定義：指企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。此外，還要求商品銷售收入同時(shí)滿足下列條件，才能予以確認(rèn)：
　　1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；
　　2、企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；
　　3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；
　　4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
　　5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)�發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
　　上述定義與條件是對(duì)收入確認(rèn)的原則性闡述。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其產(chǎn)品投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)品驗(yàn)收合格、交付使用、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序比較多，再加上銷售方式不斷變化，使房地產(chǎn)企業(yè)銷售的會(huì)計(jì)處理與其他行業(yè)相比有著明顯的特點(diǎn)，而準(zhǔn)則對(duì)收人確認(rèn)條件的一般性表述并沒(méi)有明確地概括出房地產(chǎn)行業(yè)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)人員在判定收入實(shí)現(xiàn)的條件上不易掌握。
　　在現(xiàn)實(shí)操作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)政策上采取下述方法確認(rèn)收入，即在房地產(chǎn)已竣工并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定，發(fā)出“入住通知書”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開(kāi)具了銷售發(fā)票后，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。
　　該確認(rèn)收入的方法看似正確，但卻不夠嚴(yán)謹(jǐn)，并不完全符合房地產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時(shí)，買受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。因此，這種確認(rèn)收入的方法尚存在一定的問(wèn)題。
　　正確地確認(rèn)房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)是既滿足會(huì)計(jì)上對(duì)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。為了準(zhǔn)確的把握收入確認(rèn)的實(shí)質(zhì)，我們不妨在準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的基礎(chǔ)上，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行重新表述，具體化為以下五點(diǎn)，可能會(huì)更加合適：
　　1、工程已經(jīng)竣工并通過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。通過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收，是指經(jīng)政府有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目核驗(yàn)，并取得發(fā)放的“竣工備案表”。
　　2、實(shí)際銷售面積符合合同規(guī)定。在實(shí)際操作中，實(shí)際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異，應(yīng)取得政府有關(guān)部門測(cè)繪后留存的面積測(cè)繪表，按實(shí)際測(cè)繪面積計(jì)算房屋總價(jià)。
　　3、完成房屋交付手續(xù)或購(gòu)買方已接到書面交房通知，且購(gòu)買方在通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際交付時(shí)可能存在以下兩種情況：（1）業(yè)主方正常來(lái)公司辦理房屋交接手續(xù)，填寫“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認(rèn)的房屋交接單確認(rèn)銷售收入；（2）業(yè)主沒(méi)來(lái)辦理房屋手續(xù)，按銷售合同規(guī)定的送達(dá)方式送達(dá)后，業(yè)主在合同約定的時(shí)限內(nèi)未來(lái)辦理手續(xù)的，如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的，則確認(rèn)銷售收入。送達(dá)的確認(rèn)的方式可以采取以下幾種：（1）采取報(bào)紙公告的，留存報(bào)紙?jiān)�件；�?）采用郵遞方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回執(zhí)；（3）采用傳真、電話等其他方式的，應(yīng)留存錄音或傳真回執(zhí)等相應(yīng)的記錄或回單。
　　4、履行了合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶一次性全額交情房款的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，可辦理房屋交接手續(xù)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；對(duì)于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后，可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收到首付款及銀行按揭貸款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　5、成本能夠可靠的計(jì)量。成本可靠計(jì)量是指工程成本已結(jié)算完畢或雖未結(jié)算，但可以按確定的全部工程量進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)。
　　以上具體化的收入確認(rèn)原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形，即如果房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了買方，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。
　　對(duì)于某些特殊的銷售方式，也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況。所以，我們?cè)谧裱�上述原則確認(rèn)收入的同時(shí)，對(duì)每一筆業(yè)務(wù)進(jìn)行核算時(shí)，還應(yīng)其剖析實(shí)質(zhì)，以確定能否確認(rèn)收入。例如以下兩種常見(jiàn)情況就屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的：
　�。�1）合同存在重大不確定因素，例如，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，加速資金回籠，有時(shí)會(huì)在售房合同內(nèi)添加部分保障買方權(quán)益的條款：約定買方在達(dá)到特定條件下有退房選擇權(quán)，或者是買方有權(quán)獲取房?jī)r(jià)下跌形成損失補(bǔ)償。在這種情況下，由于收入的確認(rèn)存在一定的不確定性，所以企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后才能確定收入。
　�。�2）房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，比如，在銷售時(shí)，與客戶簽訂一種附帶協(xié)議，承諾保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得既定投資報(bào)酬等。在這種情況下，企業(yè)則應(yīng)分析交易的實(shí)質(zhì)，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或是利潤(rùn)分成處理。
　　綜上所述，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他企業(yè)的特殊性，其收入確認(rèn)的主觀性高于其他行業(yè)，因此，應(yīng)以新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的五個(gè)條件為基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)銷售不同形式的具體特點(diǎn)，確定地產(chǎn)銷售確認(rèn)的具體標(biāo)準(zhǔn)，從而避免因不同判斷形成不同結(jié)果而使會(huì)計(jì)信息失去可比性。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.2010.
　　[2]李曙亮.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù).

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