抑制房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)投機(jī)的措施

　　摘 要：有市場(chǎng)就有投機(jī)，適度的投機(jī)能夠活躍市場(chǎng)、調(diào)劑余缺、合理配置資源，投機(jī)過度將引發(fā)泡沫。開發(fā)環(huán)節(jié)的惡意炒作，人為制造緊張的供求態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，已經(jīng)危及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。文章以降低投機(jī)收益率為根本，提出了抑制開發(fā)環(huán)節(jié)投機(jī)的措施。
　　關(guān)鍵詞：限利潤(rùn) 預(yù)售制度 預(yù)訂備案制度
　　中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914(2008)01-007-02
　　
　　有市場(chǎng)就有投機(jī)，適度的投機(jī)能夠活躍市場(chǎng)、調(diào)劑余缺、合理配置資源，投機(jī)過度將引發(fā)泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)主要有四種，一是“炒地皮”，許多好地塊在進(jìn)入完全開發(fā)之前大多經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，土地價(jià)格被人為放大，并隨著建安成本被轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。二是開發(fā)商假按揭來推遲房屋實(shí)際銷售時(shí)間，既套取銀行利差，又賺取銷售利差。三是開發(fā)商投機(jī)在價(jià)格上升過程中，采用放慢建設(shè)速度或上市速度，推遲房屋上市時(shí)間或虛假銷售，獲取銷售時(shí)差帶來的利差。四是“炒房號(hào)”，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或內(nèi)部人員、中介公司、炒房人“炒房號(hào)”抬高房?jī)r(jià)、賺取差價(jià)的現(xiàn)象。只要合同尚未交由房地產(chǎn)交易登記中心備案，開發(fā)商和投機(jī)者都有辦法應(yīng)對(duì)。
　　開發(fā)環(huán)節(jié)的惡意炒作，不斷地制造緊張的供求態(tài)勢(shì)，一方面使房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)出歷史新高，一方面培植鞏固市民房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期心理，形成消費(fèi)者恐慌。投機(jī)者瘋狂投機(jī)的市場(chǎng)格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展，已經(jīng)危及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。
　　投機(jī)參與者的數(shù)量多少和投機(jī)資金量的大小取決于預(yù)期收益率的高低。預(yù)期收益率是左右人們投機(jī)與否的關(guān)鍵，買賣收益率的高低是房地產(chǎn)投機(jī)行為延續(xù)的動(dòng)力大小。抑制投機(jī)行為的關(guān)鍵是降低投機(jī)收益率，消除投機(jī)所帶來的利差。基于此，筆者提出以下措施抑制開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)。
　　
　　一、實(shí)施帶施工圖設(shè)計(jì)限開發(fā)利潤(rùn)出讓土地的政策
　　
　　在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，工程施工由建筑企業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“中間人”的角色。中國(guó)社科院有關(guān)專家的研究表明，盡管開發(fā)商只是一個(gè)資源整合者，但在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，它卻攫取了高達(dá)90%的利潤(rùn)，包括建筑施工企業(yè)在內(nèi)的環(huán)節(jié)，只得到了利潤(rùn)的10%，這種利益分配方式是嚴(yán)重畸形的。①在利潤(rùn)率存在差異的情況下，受利益驅(qū)動(dòng)，低利潤(rùn)率部門的資本必然向高利潤(rùn)率部門轉(zhuǎn)移，結(jié)果是越來越多的投機(jī)者、投機(jī)資金介入到房地產(chǎn)業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的這種經(jīng)營(yíng)狀況越來越偏離“等量資本獲得等量報(bào)酬”規(guī)律。合理有序的資本流動(dòng)有利于資源的最佳配置，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提高資源配置效率，而盲目無序的資本流動(dòng)則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂和資源的浪費(fèi)。因此，應(yīng)實(shí)施“帶施工圖設(shè)計(jì)限利潤(rùn)出讓土地的政策”來杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為。
　　帶施工圖設(shè)計(jì)限開發(fā)利潤(rùn)出讓土地的政策是指政府首先委托相關(guān)部門對(duì)競(jìng)拍地塊進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)；然后以中標(biāo)的建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)開發(fā)建設(shè)單位。參加競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商，必須以中標(biāo)的建筑設(shè)計(jì)方案為依據(jù)提供競(jìng)拍地塊的施工圖設(shè)計(jì)。其次，相關(guān)部門核定開發(fā)成本，確定合理的開發(fā)利潤(rùn)，限定住宅銷售價(jià)格，進(jìn)行土地招標(biāo)。最后，管理部門與中標(biāo)單位簽訂土地出讓合同和限價(jià)銷售合同。建筑設(shè)計(jì)方案費(fèi)由中標(biāo)單位支付。
　　施工圖設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的最后階段。施工圖設(shè)計(jì)的主要任務(wù)是滿足施工要求，施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括：確定全部工程尺寸和用料，繪制建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等全部施工圖紙，編制工程說明書、結(jié)構(gòu)計(jì)算書和預(yù)算書等。施工圖設(shè)計(jì)所包括的圖紙及設(shè)計(jì)文件有：(1)建筑總平面；(2)各層建筑平面、各個(gè)立面及必要的剖面；(3)建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)詳圖；(4)各工種相應(yīng)配套的施工圖；(5)建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備等的說明書；(6)結(jié)構(gòu)及設(shè)備的計(jì)算書；(7)工程預(yù)算書。
　　房地產(chǎn)的成本主要由四部分構(gòu)成：土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)、開發(fā)商的利潤(rùn)。售房時(shí)的土地價(jià)值應(yīng)等于開發(fā)商取得土地時(shí)的土地成本和已支付土地成本的利息之和；建設(shè)成本是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙與工程施工情況確定的建筑造價(jià)；稅費(fèi)則按現(xiàn)行的稅率進(jìn)行計(jì)算；剩余的一項(xiàng)未知數(shù)就是開發(fā)商的利潤(rùn)。限利潤(rùn)是指：政府科學(xué)地核定建筑成本，計(jì)算稅費(fèi)，核定一個(gè)相對(duì)合理的利潤(rùn)率，限定住宅銷售價(jià)格，進(jìn)行土地招拍掛。限利潤(rùn)房在實(shí)施中面向所有消費(fèi)者銷售，對(duì)國(guó)民不設(shè)置任何購(gòu)買障礙。對(duì)人均建筑面積超標(biāo)的居民和家庭可以征收累進(jìn)財(cái)產(chǎn)保有稅，以引導(dǎo)居民合理消費(fèi)打擊投機(jī)。
　　限利潤(rùn)在一個(gè)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，肯定是一個(gè)非正常的手段，但合理科學(xué)地控制壟斷性行業(yè)的利潤(rùn)率是保障社會(huì)資源合理配置、資本合理流動(dòng)及該行業(yè)健康發(fā)展的需要。這種方法的好處是：政府可以通過控制房?jī)r(jià)，把開發(fā)商的利潤(rùn)控制在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，既抑制了房地產(chǎn)投機(jī)，又降低了開發(fā)商利潤(rùn)率；既促進(jìn)資本的流動(dòng)，又避免了流動(dòng)的盲目性。在保證開發(fā)商有利可圖的同時(shí)，有效地剔除了房地產(chǎn)行業(yè)中的暴利因子，既避免暴利行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沖突，又有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
　　
　　二、取消預(yù)售制度
　　
　　我國(guó)香港特區(qū)的商品房預(yù)售制度稱作“賣樓花”。②其實(shí)質(zhì)是房屋的期貨買賣， 買賣的是一張房屋期貨合約。③我國(guó)內(nèi)地1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管做出了原則性規(guī)定。2001年8月15日修改的《城市商品房預(yù)售制度管理辦法》規(guī)定了預(yù)售的條件。商品房預(yù)售制度在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的同時(shí)，也把消費(fèi)者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手中。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下，如果開發(fā)商拿業(yè)主的錢蓋樓，將不用付任何成本，無資金壓力地囤房待售、抬高房?jī)r(jià)。如果利用借貸資本開發(fā)，房屋銷售延后一天就得支付一天的利息，面對(duì)資金壓力大多開發(fā)商就會(huì)慎重考慮是惜盤捂售，還是盡快銷售樓盤，借貸成本的存在能夠在一定程度上阻止開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。允許預(yù)售實(shí)際上是為開發(fā)商提供了無成本囤房投機(jī)的機(jī)會(huì)，也默認(rèn)開發(fā)商無償使用購(gòu)房者的資金提高開發(fā)利潤(rùn)率。同時(shí)預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒有確定，消費(fèi)者的利益沒有保障。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已完成了其資本的原始積累，不再需要國(guó)家的全力扶持，為杜絕開發(fā)階段的投機(jī)炒作，制止開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)取消商品房預(yù)售制度。
　　
　　三、建立房號(hào)預(yù)訂備案制度，打擊違規(guī)期房投機(jī)
　　
　　一是開發(fā)商進(jìn)行房號(hào)預(yù)訂之前要辦理商品房房號(hào)預(yù)訂許可證，要將所有待售商品房信息(詳細(xì)到每套的房號(hào)、樓層、朝向、面積等)輸入系統(tǒng)，同時(shí)編制與房號(hào)對(duì)應(yīng)的房號(hào)預(yù)訂編碼。二是以媒體公示房號(hào)預(yù)訂時(shí)間、房源數(shù)目以及房號(hào)預(yù)訂編碼與房號(hào)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。三是房號(hào)預(yù)訂編碼要大于房源數(shù)目，即房號(hào)預(yù)訂編碼的數(shù)量要超過房源數(shù)量的20%～30%，以避免名義退號(hào)實(shí)際炒號(hào)的投機(jī)行為，也就是說如有退號(hào)者，不得重新放號(hào)，而是按超過房源數(shù)量的房號(hào)預(yù)訂編碼依此替補(bǔ)。四是預(yù)訂房號(hào)時(shí)進(jìn)行選房，房號(hào)預(yù)訂編碼、房號(hào)、持號(hào)人姓名和身份證號(hào)碼要一一對(duì)應(yīng)，不得更改，以防止工作人員違規(guī)炒號(hào)。五是對(duì)房號(hào)預(yù)訂結(jié)果登記備案。六是房號(hào)預(yù)訂信息系統(tǒng)與預(yù)售管理信息系統(tǒng)接軌，以保證房號(hào)預(yù)訂編碼、房號(hào)、持號(hào)人姓名與預(yù)售合同或銷售合同中的購(gòu)房者一一對(duì)應(yīng)。這種一致意味著，房號(hào)預(yù)訂者、預(yù)售購(gòu)房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證中的購(gòu)房者必須是同一人，確保在這期間房屋沒有被私下轉(zhuǎn)讓。通過建立和完善房號(hào)預(yù)訂備案制度，嚴(yán)格控制“售前環(huán)節(jié)”，能夠杜絕非法“炒號(hào)”等投機(jī)行為。
　　
　　四、實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)貸款利率政策，抑制開發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)

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