淺論房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫

　　摘 要：經(jīng)濟的發(fā)展可出現(xiàn)低谷期與繁榮期，但是經(jīng)濟發(fā)展過熱時就會產(chǎn)生泡沫，經(jīng)濟發(fā)展如此，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為經(jīng)濟的一個分支，其發(fā)展規(guī)律也會照此發(fā)展下去。房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了一定程度的泡沫，可以更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是如果任由泡沫嚴重發(fā)展，就會對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來巨大危害，甚至會危及到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟泡沫；危害分析；預(yù)防措施
　　最近兩年來，房地產(chǎn)市場異�；鸨�，樓盤剛開盤就被搶購一空，土地拍賣價格一路攀升，各地地王頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增勢強勁。特別是在全國的一線和二線城市，商品房的銷售持續(xù)火熱，銷售價格節(jié)節(jié)攀升，風險已經(jīng)在不知不覺中迅速地積累起來，房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫已經(jīng)變得越來越大，即將破裂的跡象非常明顯。
　　一、目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟是否存在泡沫
　　通常情況下，判斷我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟是否存在泡沫，是否是在健康地發(fā)展中，通過以下幾個方面就可以分析與判斷出來。
　�。ㄒ唬┩顿Y規(guī)模是否過大
　　這個方面是分析和判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟是否存在泡沫的基本指標。從房地產(chǎn)市場的供給方面來看，在過去的5年內(nèi)，城鎮(zhèn)住宅年均竣工面積是改革開發(fā)以來，年均住宅竣工面積的2倍多；每年城鎮(zhèn)住宅的投資規(guī)模基本上占到我國經(jīng)濟固定資產(chǎn)投資的50%，大概占我國國民生產(chǎn)總值的17%，比世界平均水平高一倍以上。這個規(guī)模相對于我國的經(jīng)濟總量實在是太大了。
　　（二）是否有穩(wěn)健的資金支撐
　　眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金，是資金密集型產(chǎn)業(yè)，離開了大量資金的支撐，那是寸步難行。如果房企在發(fā)展中資金供應(yīng)不上，就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而產(chǎn)生一系列的不良反應(yīng)，會導(dǎo)致工期的延誤，甚至會出現(xiàn)爛尾樓，給社會代來很大的不安定因素。目前來看投入到房地產(chǎn)業(yè)中的資金主要有：開發(fā)商自籌資金、銀行貸款、施工企業(yè)墊資、個人資金、社會游資等類型。這五個資金類型中銀行貸款與社會游資存在很大的不確定性，特別是銀行利率的變動對房地產(chǎn)業(yè)的利潤有著很大的影響，一旦這兩類資金出現(xiàn)了問題，緊靠開發(fā)商自籌資金、施工企業(yè)墊資、個人資金是很難支撐起房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的。
　　綜上可知，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，泡沫的產(chǎn)生已經(jīng)存在其中。另外，從目前的住宅銷售價格來看，已經(jīng)遠遠地超出了其本身具有的價值，價格高于價值，其價格會逐漸降低。全國價格來看，商品房價格普遍高于價值的20%以上，但是具體到部分的一線和二線城市，則商品房的銷售價格高估的程度更嚴重，特別是北京、上海、深圳等地。因此，我們可以說我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著明顯的泡沫現(xiàn)象。
　　二、產(chǎn)生泡沫的主要原因分析
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　　我國的土地使用面積是有限的，城市中心的土地面積更是有限，使用完了就沒有再開發(fā)的空間了。特別是隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的人進入到城市，人口的無限增加與土地供應(yīng)的有限性之間的矛盾，使得土地的稀缺性日趨明顯。這就使土地的價格越來越高，從而脫離了土地的使用價值而產(chǎn)生了泡沫。
　�。ǘ�）商品房具有特殊性
　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房具有一定的周期性，容易造成一定時期內(nèi)商品房的供求關(guān)系失衡；另外，合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體產(chǎn)生的重要條件。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟中容易產(chǎn)生泡沫。
　�。ㄈ�）地價具有虛構(gòu)性
　　土地資源價格和土地的資產(chǎn)性價格在土地供不應(yīng)求時，會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，高出的部分就是土地的虛構(gòu)價格。在土地的成交價格中，脫離實際價值而高出的虛構(gòu)部分越高，說明泡沫越大，反之泡沫越小。
　�。ㄋ模┓慨a(chǎn)交易市場不是充分市場
　　房地產(chǎn)市場中的買方對商品房的信息知之甚少，對商品房的建筑成本不了解，那么相對于賣方來說信息出現(xiàn)嚴重的不對等，再加上一些房地產(chǎn)交易和定價是在幕后進行的，這就造成了商品房的成交價格遠遠高于其實際的價值。
　�。ㄎ澹┿y行放貸具有傾向性
　　從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的情況來看，房價一直在上漲，商品房的保值和增值特性，使得各個銀行都愿意把錢貸給購買商品房的人，這就使大量貸款進入到房地產(chǎn)業(yè)。銀行信貸無計劃的盲目擴張，給房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生埋下了巨大隱患。
　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的危害性
　　（一）導(dǎo)致國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，資金獲利的本質(zhì)屬性，導(dǎo)致大量的資金進入到房地產(chǎn)行業(yè)，促使房地產(chǎn)價格大幅飆升，從而使投資房地產(chǎn)的人獲得了比其他行業(yè)高幾十倍的投資回報，這就會使投資人誤認為，投資房地產(chǎn)比投資其他行業(yè)能更快地賺錢，從而促使投資人把錢從其他行業(yè)抽出，而投入到房地產(chǎn)中，這就會造成其他行業(yè)的投資嚴重不足，從而缺乏長期發(fā)展的資金投入，最終造成房地產(chǎn)業(yè)一家獨大，導(dǎo)致國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴重失衡。
　　（二）導(dǎo)致經(jīng)濟危機發(fā)生
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫時，投機活動猖獗，房地產(chǎn)市場的投資預(yù)期回報遠遠高于其他行業(yè)的預(yù)期回報，就會造成銀行把巨額貸款投入到房地產(chǎn)市場中。當房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅時，房價會大幅度下跌，下跌后的房屋總價遠遠低于貸款的數(shù)量，這就會使投資人放棄還貸款，那么貸款的流失就給銀行帶來了大量的壞賬和呆賬，銀行就會倒閉，銀行系統(tǒng)的運行就會失靈，最終導(dǎo)致經(jīng)濟危機的爆發(fā)。
　�。ㄈ�）引發(fā)政治和社會危機
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破滅，使的少部分的投資人的財富集中起來，但是大部分人的財務(wù)迅速縮水，甚至可能傾家蕩產(chǎn)，社會財富的分配不均，收入差距的迅速擴大，會導(dǎo)致窮人和富人的嚴重兩級分化。特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫嚴重時，會導(dǎo)致工廠大量倒閉，工人失業(yè)，犯罪率上升，社會動蕩，社會維穩(wěn)的成本大增，政治危機、經(jīng)濟危機、社會危機隨時會發(fā)生。
　　四、預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的措施
　�。ㄒ唬┘訌姾暧^調(diào)控和政策監(jiān)控
　　要想預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，就必須從源頭上根除其產(chǎn)生泡沫的土壤。治標更要治本，必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，從政策上加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的監(jiān)控，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。在加強政策監(jiān)控的過程中，一定要了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，更加市場的發(fā)展情況，制定出科學(xué)合理的政策，建立完備的市場機制，能根據(jù)市場的適時變化，對政策進行改進，以適應(yīng)市場的發(fā)展，從而防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

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