[漢堡:宜居的低房價范本] 漢堡店員工規(guī)章制度范本

　　在德國，一個平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個月供房子只需要花掉其收入的1/5，且10年之內(nèi)就能還清。 　　 　　德國漢堡與中國上海是一對姐妹城市，兩個城市具有極大的相似性：面朝大海，是各自國家“通向世界的門戶”；易北河和黃浦江貫穿她們，河流是城市的動脈；她們都曾有令人血脈賁張的發(fā)家史；如今具有重要的金融、貿(mào)易和工業(yè)地位；同是人們向往的充滿魅力的大都市……
　　但是漢堡的步伐似乎更快、更堅(jiān)決。從30年前處處飄著魚腥味、滋生著犯罪和暴力的喧囂都市，到今天的“全球宜居城市排行”前20名，成為德國最受歡迎的城市之首，漢堡經(jīng)驗(yàn)對于上海以及更多的中國城市具有范本價值。
　　自2010年5月起，漢堡市會以“漢堡之家”的形象亮相在上海世博會城市最佳實(shí)踐區(qū)，組織者希望，這個關(guān)于安居樂業(yè)的城市模型將會打動更多的中國人。
　　
　　“無恒產(chǎn)者”的恒心
　　
　　“房子是消費(fèi)品，如果你真的需要再考慮購買，不建議買房作為投資。”45歲的史蒂凡?貝克是德國《明鏡》周刊的資深經(jīng)濟(jì)記者之一，當(dāng)他從電視新聞里看到中國大都市又掀起一陣“購房瘋”時，立刻寫了一封郵件給他的中國朋友們。
　　2008～2009年的次貸危機(jī)逐漸退潮，這次留給人們的教訓(xùn)除了不要過分信賴金融家之外，就是重視房地產(chǎn)的民生性質(zhì)。其中最典型的例子就是“房價10年不漲”、一直保持平穩(wěn)態(tài)勢的德國。
　　在回答史蒂凡?貝克的郵件里，《世界博覽》記者援引了中國的一句古話，“有恒產(chǎn)者有恒心”，貝克對此很不理解。作為堅(jiān)定的租房一族，貝克解釋說：“健全的租房市場和較高的租房居住條件是德國人放心一輩子租房住的主要原因。除了制度上的保證之外，德國人的買房觀念也起到很重要的作用。當(dāng)房子不再意味著居住，而成為一種金融產(chǎn)品的時候，泡沫隨時會泛濫。”
　　相比富裕的南德巴伐利亞等州，漢堡所在的北德地區(qū)的房價普遍要低一些。史蒂凡?貝克的父母在漢堡市區(qū)擁有一棟120平方米左右的房子，上下兩層，還有l(wèi)O平方米左右的花園。這是他們在上世紀(jì)90年代買下的，總價在10萬馬克左右。他的父親退休之前是高級中學(xué)的教師，每月工資約1600馬克，大概花了6年的時間就付清了所有的房款。而現(xiàn)在以貝克的收入來說，現(xiàn)在市區(qū)房子的售價基本上在17萬歐元左右(約合人民幣155萬元)買下這棟房子大概只需要8年就差不多了。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融危機(jī)之前，德國物價水平平均每年漲幅2％，而房價每年僅上漲1％，扣除掉物價因素，德國的房價實(shí)際上在以每年1％的速度縮水。在過去的30年中，德國的平均房價僅上漲了60％，而同期個人名義收入額已經(jīng)增長了3倍。根據(jù)德國土地建設(shè)銀行的一項(xiàng)調(diào)查，一個德國平均收入水平的家庭如果要購買住房，每個月供房子只需要花掉其收入的1／5。即使這樣，德國人也不愿供房。
　　德國自有住房率為42％，租賃住房率達(dá)到58％，特別是年輕人中77％都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。
　　由于德國嚴(yán)格的租房法，注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，自從大學(xué)畢業(yè)后在漢堡定居，貝克租房已經(jīng)有15年左右，其間他大概只換過兩三次房子。在一所出租房中住十年以上的德國家庭不在少數(shù)。大量廉價的出租房屋供應(yīng)，對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
　　民眾樂得租房，最根本的原因是政府政策的穩(wěn)定。德國政府并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)，作為德國經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)。保障居民住房是制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，雖然德國地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r、房價，來增加當(dāng)?shù)卣�府的房租收入或稅收收入�?
　　對于貝克這樣的高知中產(chǎn)租房者來說，即使沒有不動產(chǎn)，也對生活在漢堡這座城市充滿信心。
　　
　　讓心歸屬的城市
　　
　　“二戰(zhàn)”期間，漢堡的港口區(qū)域受到很大破壞，由于戰(zhàn)后德國經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，漢堡市中心居住區(qū)并沒有大規(guī)模推倒重建，被破壞的部分堅(jiān)持能修繕的就按照原樣修復(fù)。
　　在人選2009年全球最適宜人類居住的名錄時，城市的歷史氣息是其中很重要的一項(xiàng)，漢堡在這一項(xiàng)的得分完全歸功于對于老建筑的保護(hù)。一個城市的老建筑反映了城市整體形象、居民性格特點(diǎn)和文化傳統(tǒng)。老建筑能讓市民融入城市歷史，產(chǎn)生心理上的歸屬感。
　　直到今天，漢堡85％的房子都有30年以上的歷史。漢堡市城市規(guī)劃部門的官員赫爾林特?貢德拉赫在回答媒體采訪時曾說：“不管是民眾、議會還是媒體，我們討論最多的是怎樣通過新的能源技術(shù)和環(huán)保技術(shù)去修繕這些舊建筑，而不是去破壞它的原有結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)。漢堡不會貿(mào)然拆掉老城造新城。漢堡如果要建新建筑，總是在新的區(qū)域動工。”
　　由于眾多國際企業(yè)在漢堡設(shè)置分支機(jī)構(gòu)，市中心黃金地帶的房價也相對較高。赫爾林特?貢德拉赫介紹說，漢堡市政府曾計(jì)劃在老城區(qū)建設(shè)摩天大樓，但是議案剛一公布，“整個漢堡市的市民都自發(fā)參加到討論中來�！�
　　在漢堡，規(guī)劃有一個市民決策的過程，如果市民對政府的規(guī)劃或建筑項(xiàng)目不滿意，他們可以搞簽名活動，如果相當(dāng)多的人簽名反對，州政府就會認(rèn)真考慮，很可能不再實(shí)施原先的決策。在輿論監(jiān)督下，幾年過去了，沒有人敢貿(mào)然啟動這個項(xiàng)目，至今還處于征集意見的階段。
　　
　　未來都市“被動屋”
　　
　　“漢堡之家”這座最適宜人類居住的城市未來會是什么樣子?漢堡人心中早已有了規(guī)劃，發(fā)展清潔環(huán)保的低碳建筑，將“被動屋”推廣到城市生活中來。“被動屋”說起來有些拗口，實(shí)際上是指在這種建筑中，能量需求將不再活躍。
　　這一案例的原型是位于該市的“港口城(HafenCicy)”項(xiàng)目，通過重新設(shè)計(jì)改造，這一老城區(qū)將被打造成擁有大量生態(tài)型建筑的商住大型社區(qū)，這一項(xiàng)目開始于10年前，目前已完成一半，還需要lO年完成全部工程，這也是歐洲最大的城區(qū)重建項(xiàng)目之一。
　　漢堡駐上海聯(lián)絡(luò)處首席代表、世博會漢堡市城市最佳實(shí)踐區(qū)案例館展區(qū)總代表安克先生表示，“‘漢堡之家’是中國境內(nèi)第一幢獲得認(rèn)證的被動屋，將為中國改進(jìn)建筑節(jié)能技術(shù)提供全面參考�！�
　　在參觀中，記者發(fā)現(xiàn)光伏發(fā)電設(shè)備占據(jù)了大半個屋頂，據(jù)安克先生介紹這一設(shè)備能滿足“漢堡之家”大約80％的用電需求。每扇窗的大小也都各不相同，它們唯一遵循的規(guī)則就是節(jié)能。每一扇窗都有三層玻璃，它們的位置、大小、太陽照射的角度和所形成的陰影都經(jīng)過設(shè)計(jì)師的精密計(jì)算。
　　國內(nèi)的參觀者可以在這間“被動房”里直觀地觀察到最高的節(jié)能環(huán)保技術(shù)水平，不需要從上海市的電網(wǎng)里輸入一度電，也不需要空調(diào)和暖氣，卻能一年四季保持室內(nèi)25℃左右的恒溫。它體現(xiàn)了可持續(xù)建筑文化中所說的“隱藏的能量”，它對能源的節(jié)省，原因在于建筑的優(yōu)化、圍護(hù)結(jié)構(gòu)和能源技術(shù)的使用。

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