土地新政能否成為房價“分水嶺”?_分水嶺房價

　　2009年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。 　　12月14日召開的國務院常務會議要求，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調控。會議提出了“增加普通商品住房的有效供給。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加強市場監(jiān)管。繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設”(這四條體措施也簡稱“國四條”)。
　　12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50％，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內(nèi)全部付清(這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”)。
　　
　　房價應聲而落?
　　
　　稅收政策、土地政策、信貸政策紛紛調整，后續(xù)的更為嚴厲的貨幣政策和打擊投機性購房的政策也“山雨欲來風滿樓”。房地產(chǎn)市場的調控政策在全方面收緊旨在遏制房價的過快增加，打壓高房價。
　　新政頻出，高房價真就能應聲而落?“且不說新政的有效性，新政要影響市場，真正起作用也需要一段時間”。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強，“營業(yè)稅優(yōu)惠2年轉5年，會打擊一部分投資性購房者的購房預期，“國四條”和“土地新政”在政策上一方面打擊了開發(fā)商炒地、囤地的預期，一方面調整來年的供求關系，保證市場供大于求，緩解市場上供不應求的緊張局面。單從目前的調控政策來看還無法再短時間內(nèi)讓所有市場主體對高房價的預期減弱，房價不會應聲而落，但可以肯定的是新的從緊調控政策還將陸續(xù)出現(xiàn)。”
　　業(yè)內(nèi)多位專家指出，房價要想真正由高企轉向平穩(wěn)，以下三個方面必須調整。
　　
　　調整一：降低地財政在地方
　　GDP中的比率
　　
　　目前調控房價的新政僅僅形諸于文件，但真正要調整市場，重在執(zhí)行力。如果管理層和地方政府沒有打擊投機性購房和打壓高房價的動力，再好的政策也是無用。目前高房價給地方政府帶來了高額的財政收入，據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2009年前11個月中，賣地收入占北京、上海財政收入的三分之一，土地財政在GDP和地方政策的貢獻上功不可沒。地方政府沒有調整高房價的動力。
　　“我們發(fā)現(xiàn)只要是有利于房價上漲的政策，地方政府就加倍執(zhí)行，只要導致房價下跌的政策，地方政府都會減半執(zhí)行。這是制度的弊端。我們要將調整高房價的新政落到實處，必須要改變相應的政策考核體制，在制度上讓地方政府有打擊高房價的動力�！敝�名地產(chǎn)評論員牛刀如是說。
　　從緊調控房地產(chǎn)市場的新政目前只是局部、個別的調整，要想房價應聲而落，還需要更多的后續(xù)調控“組合拳”出臺，且需要在制度上讓管理層和地方政府形成動力，只有這樣，通過政策在預期上重創(chuàng)市場主體，才可能形成真正的一輪市場調整。房價才可能應聲而落。
　　
　　調整二：嚴控二套房貸
　　
　　繼二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消、土地出讓金支付金額上提之后，有媒體報道，二套房貸將收緊。
　　對于此消息，央行官員并沒有直接給予否定。事實上，自央行與銀監(jiān)會就二套房貸的認定標準確立以來，針對投資投機行為的二套房貸從來就沒有放松過。
　　二套房貸的嚴格主要體現(xiàn)在兩點：一是利率相對干第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10％以上；二是對于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40％。這個舊有的規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機行為，因而備受開發(fā)商和炒房者詬病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時候，上自中央，下至地方，關于樓市調控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來沒有放松過的跡象。
　　管理層很明白，二套房貸是潘多拉的盒子，一旦松口，勢必助長樓市投機，對脆弱的金融系統(tǒng)造成實質性的沖擊。
　　但自2009年以來，在適度寬松的貨幣政策的掩護下，各個商業(yè)銀行不僅悄然放開二套房貸，甚至配合開發(fā)商搞過“零首付”、“假按揭”等游戲，致使銀行大量的信貸淪為樓市投機者的彈藥。而這種集體違法操作不僅沒有得到及時遏制，反而愈演愈烈，從商業(yè)銀行的潛規(guī)則公然成為各大銀行爭取投機客的競爭手段。
　　正因為絕大多數(shù)銀行違規(guī)操作，以至于媒體誤以為國家早已放開二套房貸，所以在2009年9月媒體大擺烏龍，爭相報道國家要收緊二套房貸政策，其實并非媒體無知，而是法令的形同虛設使然。
　　很多有識之士早就指出，中國樓市本質上是政策市，而在所有政策里面，對樓市最有殺傷力的莫過于金融政策，在任何一個國家，樓市的確是一個金融現(xiàn)象，人類歷史上沒有任何一起房地產(chǎn)泡沫不是由于流動性過剩導致的。美國《福布斯》將中國樓市列為全球七大近在眼前的金融泡沫之第二位，其理由是中國的快速增長主要得益于寬松的貨幣政策。甚至連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，如潘石屹都承認，2009年中國樓市超預期回暖完全是錢太多所致。錢太多一方面使開發(fā)商的資金充裕，有彈藥去制造“地王”、玩“炒面粉”的游戲，另一方面使得投機者可以用銀行的資金去進一步炒高房價。
　　就此而論，真正收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，不僅是救銀行，更是救中國房地產(chǎn)，如果至此還不斷然采取措施，陶醉在啤酒的泡沫里，恐怕要付出慘重代價的。
　　但是，需要指出的是，收緊二套房貸未必需要提高首付比例，事實上，只要各大銀行不再陽奉陰違集體違法，嚴格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會之前關于二套房貸的利率和首付政策，無需三令五申地出臺貌似更嚴厲的調控措施。房地產(chǎn)公共政策的最大問題是“有法不依”，而不是“無法可依”。要使本次房價調控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和銀行，就等于成功了一半。
　　當然，除了嚴格二套房貸之外，建議中央重新調整商品房投資的資本金比例政策，將資本金比例恢復至35％，進一步降低銀行的信貸風險，避免銀行因資本充足率不足而引發(fā)恐慌性的尷尬。
　　
　　調整三：扼制“地王”沖動
　　
　　出人意料的是，新政的出臺，沒有在瘋狂的土地市場上形成有效的高預期弱化。
　　就在“國四條”出臺當日，南昌朝陽洲地塊同樣出現(xiàn)了開發(fā)商瘋搶的現(xiàn)象，2009年新的樓面價地王在當日出現(xiàn)。樓面價3059元／平方米刷新了南昌2009年樓面價記錄。
　　而“土地新政”出臺的第二天，上海嘉定數(shù)幅土地以超過底價400％的價格成交。第三天，保利就以30.4億元拿下了北京市朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)高井村地塊，溢價率高達314％。新政顯然沒有擋住開發(fā)商對土地的瘋狂追逐。
　　佑成房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，不排除一些開發(fā)商在新政策正式實施前搶購“低首付”住宅用地的可能，畢竟對開發(fā)商來說，現(xiàn)金流是非常寶貴的。
　　新政難擋開發(fā)商拿地的瘋狂?著名財經(jīng)評論員葉檀指出：“拿地的首付款比例提高到了五成的政策只是減弱了開發(fā)商資金杠桿的作用，雖提高了拿地門檻，對大開發(fā)商或者國企開發(fā)商沒有太大的限制作用。如果要真正減弱開發(fā)商對未來的預期，必須要在增加開發(fā)商成本和購房者成本上出政策，降低購房者對未來房價的預期，購房者不買房了，開發(fā)商拿地的動力自然不足了，但在目前2010年財政政策和貨幣政策總體不變的情形下，開發(fā)商拿地意愿還會十分強烈，在短期內(nèi)，地王現(xiàn)象不會停止�！币虼�，進一步加大調控，扼制“地王”沖動，才能從根本上救房市。

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