欠地款百億,魯商置業(yè)遇險(xiǎn) 600223 魯商置業(yè)

　　沒(méi)有大股東護(hù)航的山東省魯商置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“魯商置業(yè)”，600223.SH)，是無(wú)法想象的。2011年，魯商置業(yè)對(duì)大股東魯商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的借貸額度提高到50億元，較2010年翻了一倍，與此同時(shí)，魯商集團(tuán)亦以0.8%的成本為公司提供50億元融資擔(dān)保。大股東融資支持高達(dá)100億元。
　　
　　然而，對(duì)于快速擴(kuò)張和加速開工的魯商置業(yè)而言，這或許還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
　　
　　不堪快速擴(kuò)張之重
　　
　　作為山東省國(guó)資委控股的山東省商業(yè)集團(tuán)（魯商集團(tuán)）旗下唯一地產(chǎn)上市公司，魯商置業(yè)無(wú)疑是被寄予厚望的。
　　
　　2010年，魯商集團(tuán)的“雙千億”戰(zhàn)略中提到，至2015 年，集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到 1000 億元，到 2020 年，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2000億元，其中，對(duì)于魯商置業(yè)的要求則是2015年收入達(dá)到200億元。
　　
　　然而，2009年，魯商置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入僅為25.00億元，至2010年，僅僅增長(zhǎng)20.73%至30.18億元。為此，自2010年起，魯商置業(yè)開始快速擴(kuò)張。
　　
　　2010年，魯商置業(yè)共斥資101億元，新增土地儲(chǔ)備可售面積330萬(wàn)平方米，其中新增項(xiàng)目多為舊城改造。
　　
　　僅僅1年之間，魯商置業(yè)新增土地儲(chǔ)備已占到總土地儲(chǔ)備的一半以上，其強(qiáng)勢(shì)突圍可見一斑。
　　
　　尤其是在這一年中，魯商置業(yè)連續(xù)在東北地區(qū)的哈爾濱和錦州奪得逾 230 萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，使得省外儲(chǔ)備在總土地儲(chǔ)備的比例從7%上升至37%，幾乎占總土地儲(chǔ)備的1/3。
　　
　　不過(guò)，驟然翻番的土地儲(chǔ)備，對(duì)于資金鏈已然繃緊的魯商置業(yè)而言，無(wú)疑是雪上加霜：2009年貨幣資金期末僅為8.31億元。
　　
　　值得注意的是，在此期間，大股東魯商集團(tuán)及其下屬公司累計(jì)向魯商置業(yè)提供資金28億元，截至2010年12月31日，魯商置業(yè)向關(guān)聯(lián)方借款的余額為30億元；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債總額為66億元，可以說(shuō)，魯商置業(yè)近一半的實(shí)際借款來(lái)自于大股東魯商集團(tuán)。即便如此，魯商置業(yè)仍舊逆勢(shì)擴(kuò)張。
　　
　　2011年1月11日，魯商置業(yè)聯(lián)合福建金帝集團(tuán)有限公司競(jìng)得青島市嶗山區(qū)午山村莊改造項(xiàng)目，再增土地儲(chǔ)備71.24萬(wàn)平方米，總價(jià)50億元。7月12日，魯商置業(yè)共斥資4.85億元取得菏澤市兩幅地塊，土地面積共計(jì)18.9萬(wàn)平方米。截至目前，魯商置業(yè)新增土地儲(chǔ)備90.14萬(wàn)平方米。
　　
　　更甚的是，魯商置業(yè)今年以來(lái)的新開工計(jì)劃達(dá)到了220萬(wàn)平方米，所有項(xiàng)目全面加速開工。然而截至上半年，其新開工面積僅為70萬(wàn)平方米，其中主要為哈爾濱項(xiàng)目。
　　
　　快速擴(kuò)張和開工量的大幅增長(zhǎng)，亦迫使魯商置業(yè)不得不快速拿地、快速銷售。
　　
　　若按照魯商置業(yè)全年合同銷售增長(zhǎng)50%的預(yù)期，預(yù)計(jì)全年推盤有望達(dá)到180億元，其中青島燕兒島項(xiàng)目占1/4，其他則分散在20個(gè)項(xiàng)目。
　　
　　截至上半年，魯商置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售額26.3 億元，僅完成80億元銷售目標(biāo)的32.8%。其中，計(jì)劃于11月再次推盤的燕兒島項(xiàng)目亦遲遲未入市。
　　
　　“總體來(lái)說(shuō)，即使在金九銀十，整體銷量亦大幅下滑。目前按揭貸款沒(méi)有放松的跡象，在限購(gòu)、限貸的背景下，只能是靠降價(jià)來(lái)提升銷售額�！泵裆�證券研究所趙若瓊對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
　　
　　尚未支付土地款100億元
　　
　　實(shí)際上, 觀察魯商置業(yè)的資金狀況發(fā)現(xiàn)，其每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流呈惡化趨勢(shì)，2011年前三季度其每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流分別為-0.341元，-0.6845元和-2.6473元，尤其在第三季度驟然惡化。不難看出其現(xiàn)金流的惡化程度，但是其間其購(gòu)置土地的量已經(jīng)有所減少，這也意味著其房屋產(chǎn)品銷售速度并沒(méi)有跟上擴(kuò)張步伐。
　　
　　其實(shí)，按照80億元銷售目標(biāo)，其對(duì)應(yīng)的存量去化率粗略計(jì)算為0.72，接近魯商置業(yè)的歷史最高水平。
　　
　　然而，時(shí)過(guò)境遷�！靶聡�(guó)八條”以來(lái)，魯商置業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域青島、濟(jì)南、哈爾濱在限購(gòu)沖擊下，能否持續(xù)保持高去化率幾近成疑。
　　
　　查閱魯商置業(yè)三季度報(bào)表，不難發(fā)現(xiàn)，其來(lái)自于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流其實(shí)一直不寬裕。截至2011年9月30日，魯商置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量逾-26.49億元，其主要原因?yàn)楫?dāng)期項(xiàng)目成本投入較大以及稅金支出增加影響所致。
　　
　　查閱其報(bào)表，不難看出，魯商置業(yè)雖手持14.95億元的貨幣資金，但是從合并資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，短期負(fù)債為126.04億元，長(zhǎng)期借款也達(dá)到17.85億元。
　　
　　如果大股東的100億元融資支持中剔除2010年末集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)已經(jīng)提供的28億元借款和12億元擔(dān)保，也就是2011年，魯商置業(yè)從大股東獲得的融資支持凈增60億元。
　　
　　不僅如此，3月8日，魯商置業(yè)通過(guò)議案同意公司（包括下屬子公司及項(xiàng)目公司）通過(guò)申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、委托借款、信托等方式向銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)融資最高額不超過(guò) 80 億元人民幣，其后連番以土地使用權(quán)及在建工程抵押進(jìn)行信托貸款、開發(fā)貸款。
　　
　　即便如此，魯商置業(yè)的負(fù)債依然不容忽視。其中2009年3月25日，魯商置業(yè)競(jìng)得青島市南區(qū)燕兒島路片區(qū)舊城改造項(xiàng)目，盡管一期項(xiàng)目目前已進(jìn)入預(yù)售階段，但是記者查閱2011年上半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目成交標(biāo)的總額為50.85億元，而未支付土地款高達(dá)33.82億元。
　　
　　此外，2010年11月17日，魯商置業(yè)斥資45.67億元競(jìng)得哈爾濱八宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，但是截至今年上半年，尚有28.95億元未支付。
　　
　　時(shí)至1月11日，魯商置業(yè)聯(lián)合福建金帝集團(tuán)有限公司競(jìng)得青島市嶗山區(qū)午山村莊改造項(xiàng)目，總價(jià)50億元。
　　
　　若以此推算，魯商置業(yè)尚待支付的土地款已達(dá)100億元以上。
　　
　　一名不愿具名的分析師表示，如果調(diào)控政策繼續(xù)進(jìn)行下去，魯商置業(yè)的負(fù)債持續(xù)增加，其大股東也將不堪重負(fù)。

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