【透視世界房地產(chǎn)泡沫】房地產(chǎn)泡沫破滅的前兆

　　在世界許多國家，股市的泡沫都被房地產(chǎn)泡沫所取代。有經(jīng)濟學(xué)家預(yù)言，遲早一天，世界房地產(chǎn)市場的泡沫會破裂。房地產(chǎn)泡沫的破滅將對經(jīng)濟帶來怎樣的影響？ 　　 　　房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”
　　
　　一般認為，現(xiàn)代經(jīng)濟意義上的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)及其后危機可從美國經(jīng)濟發(fā)展史上找到源頭。２０世紀２０年代中葉美國經(jīng)濟繁榮年間，最為顯著的一個特征便是房屋建筑異�；钴S，這是美國歷史上房屋建筑極為興盛的一個時期。
　　美國著名經(jīng)濟史學(xué)家福克納在著名的《美國經(jīng)濟史》書中深刻地指出：“當優(yōu)良的公共土地能夠獲得的時候，土地投機就成為每一次繁榮的特點。”實際上，在這些土地被占有之后，接下來便出現(xiàn)了對城市房地產(chǎn)和房屋建筑的驚人投機。最后的結(jié)果是以１９２９年～１９３３年大危機強制性解決，房價重新回到合理價位。
　　世界經(jīng)濟發(fā)展史表明，某一產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”，避免不了要經(jīng)過一個由“亂”到“治”的過程，像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)更是無出其外�，F(xiàn)在全球許多國家房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了經(jīng)濟增長率的幾倍，人們非常擔心，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅將會對經(jīng)濟的發(fā)展帶來破壞作用。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)集中的資產(chǎn)超過股票
　　
　　耶魯大學(xué)的羅伯特?希勒教授２０００年初以所著《非理性繁榮》警示當時美股所深陷的“泡沫危機”，時隔不久的當年三月，美股連續(xù)四個年頭的振蕩由此開始，希勒由此贏得“泡沫”學(xué)者的美譽。這位“泡沫”專家對房地產(chǎn)市場同樣有著獨到的見解。希勒指出了一個全球都很普遍的現(xiàn)象，那就是凡是有魅力的城市，無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼，房地產(chǎn)市場的泡沫是必然的。
　　實際上，房地產(chǎn)被稱作是世界上最大的買賣。根據(jù)一項估計，房地產(chǎn)的建設(shè)、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的估算收益占了富裕國家國內(nèi)生產(chǎn)總值的１５％左右。房地產(chǎn)還占大多數(shù)經(jīng)濟體中有形資本總額的２／３左右。個人財富絕大部分集中在股票與房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　最重要的是，房地產(chǎn)屬于最大的資產(chǎn)類別，遠遠超過其他類別。擁有住房的人數(shù)大大超過擁有股票的人數(shù)。除了德國以外，在所有大的發(fā)達經(jīng)濟體中，所有居民戶當中擁有住房的遠遠超過一半。在大多數(shù)歐洲國家和澳大利亞，住房占了居民戶全部財富的４０％到６０％，而在美國則占３０％左右。在美國，按照平均收入計算，典型居民戶所擁有的居住用房地產(chǎn)方面的財富也是其股票方面財富的六倍。也正因如此，投資者們套在房地產(chǎn)中的資金大大超過套在股票或者債券之中的數(shù)額。
　　房地產(chǎn)業(yè)的興盛對各國經(jīng)濟發(fā)展功不可沒。日本經(jīng)濟就是隨著房地產(chǎn)泡沫的推動走向了快速的繁榮。
　　同樣，美國的房地產(chǎn)業(yè)在當前美國經(jīng)濟衰退期間一枝獨秀，一直保持高速增長，除了硅谷等少數(shù)地區(qū)房價出現(xiàn)較大幅度下跌外，全美多數(shù)地區(qū)的房價都是以兩位數(shù)的比例上升。目前，美國年平均房價上升９％，創(chuàng)下了實際房價增長的歷史最高紀錄。
　　
　　世界房地產(chǎn)熱能撐多久
　　
　　目前，世界經(jīng)濟正處于緩慢復(fù)蘇和調(diào)整階段，但新的不確定因素也在同時增加，房地產(chǎn)業(yè)就是其中的最后一個堡壘。不斷上漲的房價也正編織著一串尚未完結(jié)的“泡沫”。
　　這在美國首先受到懷疑。統(tǒng)計顯示，迄今年６月底，６８．３％美國家庭有“自置物業(yè)”，其總市值達１４．１萬億美元，比持有的股票價值多了近三倍。因此，房地產(chǎn)價格變化對消費的影響遠大于股票價格的影響。簡而言之，假如美國一般民眾的住房只要升值１～２萬美元，哪怕股指跌一半，對于消費者總體而言也沒有損失，此即美聯(lián)儲主席格林斯潘近期“股市虧了房市補”之語的含義。美國的房地產(chǎn)熱潮迄今為止已經(jīng)持續(xù)了１１年，超過正常繁榮周期一倍多。在美國，從１９９９年以來，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產(chǎn)價格大約暴漲了５０％。市場已發(fā)出警告，在科技股泡沫破裂之后，美國房地產(chǎn)市場可能正在形成泡沫，這股熱潮恐持續(xù)不長。如果美國經(jīng)濟此次復(fù)蘇力度減弱，就極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，那意味著美國還得過一段“苦日子”。為了消除各種不利的推測，２００２年７月間，格老稱美國沒有房地產(chǎn)泡沫。這是他第一次使用“房地產(chǎn)泡沫”這個字眼，市場解讀這個問題在他心中已占有一定的分量。
　　美國物業(yè)價格升勢會不會逆轉(zhuǎn)，人們的看法不盡相同。樂觀派認為，美國銀行現(xiàn)在利率很低且房地產(chǎn)需求殷切，并未到下跌的時候。其主要證據(jù)是：今年上半年已經(jīng)落成的待售物業(yè)成交量５８５萬個單位，比去年同期的５６０萬個單位還多。新樓的存量只能供應(yīng)３．５個月的需求，比一年前的４．２個月少。一句話，美國房地產(chǎn)市場在相當程度上而言還存在短缺現(xiàn)象，因此美國房地產(chǎn)的價格在一段時間里不會下跌。目前，關(guān)于美國有無房地產(chǎn)泡沫還在爭論之中。
　　在英國，按照英國最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的估算，英國房地產(chǎn)價格在一年之內(nèi)上漲了約２３％，而１０年來商用和住宅用房地產(chǎn)兩方面的總報酬率一直遠遠高于１０％，超過了股票或者金邊證券的報酬率。近三年來，英國的房價上漲了５５％，而股票價格則下跌了４０％。西班牙等歐洲一些國家房地產(chǎn)業(yè)的情況與英國的相差無幾。那么，世界房地產(chǎn)熱潮到底還能持續(xù)多久呢？
　　在中國，國家發(fā)展與改革委員會旗下研究所的一份最新報告警告，中國的房地產(chǎn)泡沫正面臨破滅。該報告說，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)投資３０％的增長速度已經(jīng)超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度的幾倍，與中國整體經(jīng)濟發(fā)展根本不相適應(yīng)。統(tǒng)計顯示，到２００２年，全國商品房空置面積達１億多平方米，其中空置一年以上的達５０％，占壓資金２５００多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯，如果房地產(chǎn)泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。
　　在香港，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟的重要支柱。在港英政府高地價高樓價的政策下，樓價只升不跌，香港房地產(chǎn)業(yè)成為一個全世界罕見的暴利行業(yè)。在這種畸形經(jīng)濟下，造就了一群牟取暴利的“炒樓族”，一直炒到了失去理智的程度。香港藝人章小蕙、鐘鎮(zhèn)濤就因炒樓虧損２．５億，個案的背后反映的正是房地產(chǎn)泡沫下的悲劇。目前，香港房地產(chǎn)價格已從１９９７年的頂峰下挫了６０％，但下跌趨勢似乎還未到頭。
　　
　　房價暴跌的危害猛于股價
　　
　　可以斷定，房價暴跌比股價暴跌對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的影響更為嚴重。通過比較二戰(zhàn)后各國房價暴跌的個案表明，各國房價暴跌幾乎都是同時發(fā)生的。在上世紀８０年代初和９０年代初經(jīng)濟衰退時期，各國同時出現(xiàn)的房價下跌的情況較之于股價同時下跌的情況更多。此外，如果從產(chǎn)出增長開始下落至其反彈為標準計算，房價暴跌之后的經(jīng)濟減速期是股價暴跌之后的兩倍。
　　相關(guān)的實證研究表明，房價暴跌更有可能隨著房價高漲之后到來，此即意味著房價過高必然會面臨更大的經(jīng)濟、金融風險。具體講，房價暴跌具有五方面的嚴重危害：
　　其一，房價暴跌較之于股價暴跌會產(chǎn)生更大的負財富效應(yīng)。房價暴跌時，私人消費將迅速且劇烈回落，但在股價暴跌時只是較為輕微和漸進式下落。
　　其二，房價暴跌對銀行系統(tǒng)有迅速且極強的沖擊力。房價暴跌對銀行貸款的能力和意愿都有較大的負面影響，進而造成私人投資減少。首先，銀行在房價暴跌后面臨著準備金成本迅速升高，實際上反映出不良貸款急劇增加。其次，銀行資本對資產(chǎn)的擔保率大幅、快速降低，這意味著銀行貸款能力受到更多限制。第三，房價暴跌之后，銀行的稅前利潤降低，顯示其貸款意愿下降。在許多房地產(chǎn)泡沫破裂的案例中，銀行都受到償債問題的影響。事實上，據(jù)國外學(xué)者研究，在二戰(zhàn)后工業(yè)化國家中，幾乎每次較大的銀行危機都是與房地產(chǎn)泡沫破裂同期發(fā)生的。
　　其三，房價暴漲與暴跌之間聯(lián)系緊密，暴漲之后暴跌的可能性較之于股價表現(xiàn)強烈。據(jù)國際貨幣基金組織實證研究表明，房價暴漲之后暴跌隨之而來的概率高達４０％。
　　其四，房價上漲時，將導(dǎo)致資產(chǎn)價格產(chǎn)生連鎖提價效應(yīng)。同理，房價暴跌之后也將導(dǎo)致資產(chǎn)價格全面暴跌。此外，房價不斷上漲也促成了證券市場上的投機行為，例如，房屋可用作貸款擔保，然后再以貸款從事股票投機。
　　其五，房價暴跌與緊縮的貨幣政策密切相關(guān)。絕大多數(shù)房價暴跌要么發(fā)生在上世紀７０年代后期、要么是８０年代初期以及８０年代后期。當時，控制通貨膨脹成了發(fā)達國家的重要政策目標，而緊縮政策的實施則增加了實際債務(wù)負擔，暴露出與通脹相關(guān)的過度投資以及脆弱的金融體系。
　　根據(jù)國際貨幣基金組織報告預(yù)測，全球尤其是在美國、澳大利亞、英國、愛爾蘭、荷蘭和西班牙的房地產(chǎn)市場的泡沫，可能會在幾年內(nèi)紛紛破裂，屆時美國的實際房價將平均下跌１５％～２０％，其他地方的實際房價則平均下跌３０％以上。但這種預(yù)測與也存在相當大的爭議。誠如英國《經(jīng)濟學(xué)家》雜志指出：“一個泡沫破滅以前，它永遠也無法得到積極的確認。”應(yīng)當說房地產(chǎn)泡沫是世界經(jīng)濟諸多不確定因素中較為復(fù)雜的一個，盡管難以判斷，但早做預(yù)案、適度降溫和有序發(fā)展卻是減少市場震蕩和促使經(jīng)濟“軟著陸”的不二法門，這點已成為目前各國政府和學(xué)界的共識。
　　
　　閱讀背景
　　
　　房地產(chǎn)市場泡沫的幾種主要類型
　　
　　房地產(chǎn)市場的泡沫主要分為地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。日本的地產(chǎn)泡沫就屬于前一種。土地價格由于稀缺和市場需求無限拉動，加上投機炒作，就會出現(xiàn)泡沫，土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀８０年代的１０年間上漲了５倍，地價市值總額高達４０００萬億日元，相當于美國地價總值的４倍，土地單價為美國的１００倍。１９９１年以后日本地價暴跌，房地產(chǎn)市場崩潰，遺留下來的壞賬至少高達６０００億美元，日本從此陷入通縮深淵。
　　亞洲金融危機中暴露出來的東南亞國家存在的房地產(chǎn)泡沫則屬于后兩種。上世紀９０年代中期，大量外資進入泰國、菲律賓和印尼的房地產(chǎn)市場進行投機性活動，當時不僅沒有引起政府的重視，反而進一步解除了對金融市場的限制，結(jié)果是這些國家的商業(yè)銀行大肆向國外借美元，然后借給房地產(chǎn)發(fā)展商。銀行放貸激增最終出了問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給大大超過市場需求，構(gòu)成泡沫并最終失控，造成還貸困難，連帶引起金融危機。
　　
　　閱讀背景
　　股價暴跌與房價暴跌影響之比較
　　股市暴跌、房價暴跌對以市場為基礎(chǔ)和以銀行為基礎(chǔ)的金融體系的沖擊是不同的。比較而言，以銀行為基礎(chǔ)的金融體系更易受到房價暴跌的影響，而建立在市場基礎(chǔ)之上的金融體系更易受到股價暴跌的影響。股價暴跌之后，受財富效應(yīng)的影響，消費和投資增長減緩的程度在以市場為基礎(chǔ)的金融體系里更快、更大。相反，房價暴跌后，受銀行與房地產(chǎn)借貸之間特殊關(guān)系的影響，對建立在銀行基礎(chǔ)之上的金融體系而言，由此造成的對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的負面影響更加嚴重。由于亞洲國家基本上是以銀行為基礎(chǔ)的金融體系，這就不難理解為何亞洲金融危機對亞洲地區(qū)、特別是東南亞地區(qū)所產(chǎn)生的破壞作用會如此之大。
　　根據(jù)國際貨幣基金組織在今年春季頒布的《全球經(jīng)濟展望報告》，從１９７０年開始，全球有１４個國家使用房價指數(shù)。判斷房價暴跌的標準是房地產(chǎn)價格下降１４％（股票市場則為３７％）。１４個國家在１９７０年第一季度至２００２年第三季度間房價指數(shù)紀錄表明，共計有２０次房價暴跌，大約是每２０年在一個國家有一次暴跌，其中絕大多數(shù)發(fā)生在１９８０～１９８２年間和１９８９～１９９２年間，不同于股價暴跌基本均勻分布在各個時間段中。大體上，股市暴跌平均１３年一次，持續(xù)兩年半，造成４％ＧＤＰ的損失。房價暴跌平均２０年一次，但持續(xù)時間大約五年，對ＧＤＰ造成的損失也是股價暴跌的兩倍。此外，從下跌幅度與持續(xù)時間看，房價下跌幅度平均為３０％，而股價平均則為４５％。房地產(chǎn)泡沫破裂后，房價波動較之于股價波動稍輕，同時也較股市資金流動慢。

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