房地產(chǎn)歷史
發(fā)布時(shí)間:2017-02-15 來源: 歷史回眸 點(diǎn)擊： 
房地產(chǎn)歷史篇一：房地產(chǎn)發(fā)展史
房地產(chǎn)發(fā)展史
一、 房地產(chǎn)發(fā)展歷程
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初，至今已有25年的歷史了，按時(shí)間段來劃分，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大約劃分為三個(gè)階段：
起步階段。
1990年至1998年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。
由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個(gè)時(shí)候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報(bào)率甚至可以高達(dá)500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費(fèi)者，整個(gè)市場(chǎng)主體的行為方式都是無序的。
針對(duì)這一狀況，1993年開始主掌中國(guó)經(jīng)濟(jì)的朱镕基副總理施以
提速階段。
1998年至2003年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。
這兩項(xiàng)舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢(shì)頭。
調(diào)控階段。
2004年至2013年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時(shí)效短”，“保障房”。
“國(guó)八條”、“國(guó)五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項(xiàng)法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實(shí)行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運(yùn)行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點(diǎn)
這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動(dòng)了“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計(jì)劃。這一計(jì)劃標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。
通過上述三個(gè)階段的發(fā)展，中國(guó)新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個(gè)家庭的住房水平。2013年，全國(guó)商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。
2003年-2014年房產(chǎn)十年的風(fēng)雨變遷
長(zhǎng)時(shí)間以來，房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)GDP增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，但有人言，它支撐不了一個(gè)大國(guó)的崛起，這是專家應(yīng)該研究的問題。但我們不能否認(rèn)，它確實(shí)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來了變化，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)在中國(guó)的一個(gè)家庭中，主要的財(cái)富和重要的投資也是房產(chǎn)。2014年6月28日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武在投資者保護(hù)高峰論壇上就表示，中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)。不難看出，房?jī)r(jià)的上漲與下跌，關(guān)乎著家庭財(cái)富的增長(zhǎng)與縮水，同時(shí)牽連著國(guó)人的投資方向。
2003年以前，國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的投資少之又少，從2004年開始連續(xù)數(shù)年房?jī)r(jià)快速飆升，接著到2008年的金融危機(jī)，進(jìn)入一段時(shí)間的低迷后再續(xù)升勢(shì)，直至現(xiàn)在的頹勢(shì)盡顯。十幾年來，房地產(chǎn)投資猶如一部跌宕起伏的大片，購(gòu)房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時(shí)候該買房、什么時(shí)候該賣房、買什么樣的房的糾結(jié)中，拿捏得準(zhǔn)的人便賺得盆滿缽滿。
2003年以前：投資房地產(chǎn)是一個(gè)冷門專業(yè)
2003年以前，特別是1998年以前，大多數(shù)國(guó)人對(duì)“商品房”究竟是一個(gè)什么樣的概念，基本是處于一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)，拿錢買房最多是自住，對(duì)于投資房地產(chǎn)就更是一個(gè)冷門專業(yè)。
2003年至2008年：房地產(chǎn)投資的黃金五年
2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的黃金五年。2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布“18號(hào)文件”，明確將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在全國(guó)各地興起。與此同時(shí)，一個(gè)“拉幫結(jié)派”的群體——炒房團(tuán)也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始步入快車道。
炒房團(tuán)最初是從溫州（樓盤）人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸至周邊的上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地，然后再轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角和環(huán)渤海一帶，最后演變成了“全國(guó)炒房團(tuán)”。曾經(jīng)有媒體報(bào)道，溫州瑞安一個(gè)地道的農(nóng)民，2005年開始炒房，這已經(jīng)是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠(yuǎn)的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時(shí)還引來了入伙資金。之后，他與同鄉(xiāng)8個(gè)人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進(jìn)入，兩個(gè)月后轉(zhuǎn)手，盈利就高達(dá)25%。接下來，他就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了全國(guó)其他地方，一天下來，能賣幾套房子，盈利就有幾百萬元。
“可怕的溫州人”買房更是跟買菜一樣，出手相當(dāng)闊綽，所到之處，必然“擄走”大量房產(chǎn)，同時(shí)也會(huì)引起當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴漲。到底有多少溫州人在全國(guó)各地購(gòu)房、炒房，有多少民間資金在流動(dòng)，得到普遍的認(rèn)同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。
受到溫州炒房團(tuán)賺錢的刺激，全國(guó)其他地方的炒房團(tuán)也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋向了樓市�！锻顿Y與理財(cái)》記者綜合了多家媒體報(bào)道的一些案例，我們可以一起看看那些年炒房團(tuán)投資房地產(chǎn)的瘋狂：
有人是抱著暴富的心態(tài)，有人是出于從眾的心理，當(dāng)看到房?jī)r(jià)猛漲，其他人賺錢的時(shí)候，一些非炒房團(tuán)的散戶也將自己的資金投入到了樓市。
哪里有需求，哪里就有市場(chǎng)。炒房團(tuán)不但促漲了房?jī)r(jià)，同時(shí)也促漲了地價(jià)。在開發(fā)商逐利的助力下，一批又一批的“地王”價(jià)格刷新。當(dāng)然，促漲地價(jià)的不僅僅只是炒房團(tuán)，不過地價(jià)的提高，除了直接抬高了房?jī)r(jià)，同時(shí)也吸收了更多的資金進(jìn)入樓市。
2008年至2013年：房地產(chǎn)業(yè)的暴利晚餐
房?jī)r(jià)經(jīng)過多年的飆漲，在2008年受挫了。2008年，金融海嘯席卷眾多國(guó)家，中國(guó)樓市同樣未能幸免，但是經(jīng)過短暫的低迷之后，很快又蘇醒了。
金融危機(jī)，讓股市跌跌不休，從2007年10月16日的6124點(diǎn)跌至現(xiàn)在的近2000點(diǎn)。這期間，一部分老練的股民，較早抽身離了股市，損失較少，在經(jīng)受了股市的“虛”之后，便將資金轉(zhuǎn)移到了相對(duì)比較“實(shí)”的房子上。
受金融危機(jī)的影響，中國(guó)政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，大量無處安放的資金，面對(duì)股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。
2009年，在炒房團(tuán)、“地王”等2007年樓市牛市的余溫下，股市大量資金的轉(zhuǎn)入和4萬億元計(jì)劃的刺激，讓中國(guó)樓市再次火了起來，并陷入了一發(fā)而不可收的地步。
在金融危機(jī)中，房?jī)r(jià)不但不跌，居然還逆勢(shì)上漲，這也給那些受金融危機(jī)影響的游資指引了投資方向，2008年曾被媒體廣泛報(bào)道的“制造業(yè)資金流入樓市”現(xiàn)象就屬于這一類。
2010年注定是樓市不平靜的一年。這一年，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，將高溫的樓市一下子打入了冰窖。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代開始走向終結(jié)，網(wǎng)絡(luò)紛紛傳出溫州炒房團(tuán)資金被套牢，“跑路”和跳樓現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。直至后面幾年，商品房限購(gòu)加碼、土地出讓遇冷、二手房交易疲軟??“樓市悲情”劇目一直在上演。
2013年至今：全民炒房風(fēng)光不再樓市冰火兩重天
無論是被稱為“一直能預(yù)見內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)”的大佬，還是普通國(guó)民，多年的樓市不景氣，讓他們對(duì)中國(guó)樓市激情銳減，樓市出現(xiàn)了“一半海水，一半火焰”的現(xiàn)象。
自2013年8月以來，李嘉誠(chéng)和其子李澤楷就開始拋售旗下在內(nèi)陸的物業(yè)。有媒體報(bào)道說，這表明了李嘉誠(chéng)及其子李澤楷看跌中國(guó)房地產(chǎn)。
對(duì)于李嘉誠(chéng)的舉動(dòng)，萬科董事會(huì)主席王石在微博上表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海等地的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)。小心了！”內(nèi)地房產(chǎn)大佬的回應(yīng)，可謂意味深長(zhǎng)。
一線城市房?jī)r(jià)磨磨唧唧的不褪色，三四線城市卻“山雨欲來”，部分城市開始鬧“鬼城”。2013年以來，國(guó)內(nèi)相繼有鄂爾多斯（樓盤）、營(yíng)口（樓盤）、常州（樓盤）、惠州（樓盤）等
城市爆出嚴(yán)重樓市泡沫。
對(duì)房產(chǎn)持有者來說，現(xiàn)階段持有還是拋售，這是個(gè)問題，“閉著眼睛賣都會(huì)賺”的年代已經(jīng)過去了。對(duì)于想購(gòu)房的投資者來說，“閉著眼睛都能買”的年代也已經(jīng)過去了。按照房?jī)r(jià)現(xiàn)在的情況，加上需要承擔(dān)的房貸，有買房的一大筆錢還不如去買一款理財(cái)產(chǎn)品，也還有個(gè)5%-10%的收益。
二、 房地產(chǎn)2004年到2014年房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)
1. 商品房銷售面積及新開工面積
由上表可知，2004年至2007年，房地產(chǎn)銷售面積一路增加，商品房銷售面積的從2004年33820萬㎡上升到2007年的69104萬㎡，增長(zhǎng)了一倍還要多。到了2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫了，金融海嘯席卷眾多國(guó)家，中國(guó)樓市同樣未能幸免，2008年房屋銷售面積經(jīng)過多年的增長(zhǎng)，首次出現(xiàn)下跌，但并未持續(xù)太久，中國(guó)政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，大量無處安放的資金，面對(duì)股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。2009年，房屋銷售面積出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，一直持續(xù)到今天。
而供銷比一直在1.1和1.5之間上下浮動(dòng)，基本處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
2. 2004年-2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)
由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危機(jī)的影響房?jī)r(jià)略有下降外，其他年限可以說是一路飆升，尤其是2009年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了井噴，當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)23.2%，創(chuàng)歷年新高，2010年，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，至此房?jī)r(jià)上漲幅度開始減緩，2014年更是下降到1.38%，盡管2014年中央出臺(tái)了一系列的救市政策，但從房?jī)r(jià)走勢(shì)和房地產(chǎn)銷售來看，效果并不是特別理想。
附：2014年和2015年政府出臺(tái)的相關(guān)政策
2014年以來的房地產(chǎn)松綁政策，明顯可以分為四輪
第一輪：各地的松綁限購(gòu)政策。
第二輪：央行的限貸政策調(diào)整及降息。
第三輪：各地紛紛發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)。
第四輪：兩會(huì)前后開始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策，主要在公積金政策、回購(gòu)庫存商品房做保障房等。第四輪房地產(chǎn)松綁政策主要以二套房貸松綁為標(biāo)志。
2015年政策
1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%。
2、各地的公積金最低首付調(diào)整。
3、3月30日，《中國(guó)人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申
房地產(chǎn)歷史篇二：中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展史
中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展史
中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的歷程大致有三個(gè)階段：1988年到了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最早的地方 —— 海南，我國(guó)房地產(chǎn)還是一個(gè)年輕產(chǎn)業(yè)，自從1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令對(duì)土地交易的法律承認(rèn)開始，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)商品化的開始，到目前為止，已經(jīng)有16年的發(fā)展歷史了。這16年來，我國(guó)房地產(chǎn)大體經(jīng)歷了三個(gè)階段，就是說1990至1996年為一個(gè)階段，這時(shí)的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求不高，還僅僅只是提供一個(gè)居所，對(duì)劣質(zhì)產(chǎn)品、市場(chǎng)需求不是太看重，但市場(chǎng)在起步，總的來說是賣方市場(chǎng)；第二個(gè)階段是從1996年至2000年，這時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的文化和產(chǎn)業(yè)，有思想的產(chǎn)品才出現(xiàn)，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)才真正產(chǎn)生。第三階段是在2000年以后，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)快速發(fā)展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，它要求企業(yè)更有實(shí)力，更要把物質(zhì)和精神做的更扎實(shí)，資源更加要整合。
90年代以前，我國(guó)一直是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的社會(huì)，城市建設(shè)也帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)深深的烙印。當(dāng)時(shí)的城市住宅建設(shè)由國(guó)家統(tǒng)一投資，統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風(fēng)格單調(diào)，缺乏多樣性。這個(gè)時(shí)期的住宅產(chǎn)品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒有戶型的概念，不強(qiáng)調(diào)功能的合理程度。由于當(dāng)時(shí)住宅屬福利性質(zhì)，并沒有選擇的余地。從1990年到1996年左右的時(shí)間，房地產(chǎn)開始商品化，但還帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，購(gòu)買者以單位、集體為主，輔以少量的個(gè)人購(gòu)房。通常是單位統(tǒng)一購(gòu)買以后，然后根據(jù)職工的工齡、職稱等相關(guān)要素評(píng)分，然后根據(jù)分?jǐn)?shù)多少為序把房子分配給單位的職工，個(gè)人對(duì)房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的住房只是解決居住，基本上沒有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現(xiàn)在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動(dòng)靜空間的干擾，套間的大量使用，衛(wèi)生間很小，僅僅是一個(gè)廁所等。總的說來，當(dāng)時(shí)我國(guó)城市居民的居住環(huán)境是不理想的。這時(shí)候的住房理念只是解決人們從 “ 居者無其屋 ” 到 “ 居者有其屋 ” 的住房緊缺狀態(tài)，這個(gè)階段是沒有理念的階段。
1996年至2000年為一個(gè)階段，隨著1998年取消福利分房以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主體發(fā)生了變化，集團(tuán)購(gòu)買基本退出市場(chǎng)，而個(gè)人消費(fèi)成為主體，購(gòu)房主體個(gè)人化已是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。這樣，普通居民有了選房的自由，不同的家庭對(duì)住宅的需求不一樣。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，除國(guó)有、集體所有的房地產(chǎn)公司外，大量的中外合資、合作、獨(dú)資、私營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)參與房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主體的多元化和購(gòu)房主體需求的多樣化，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始完全市場(chǎng)化。
隨著市場(chǎng)化的推進(jìn)和人們對(duì)生活品位的提高，這個(gè)階段是理念產(chǎn)生、形成的階段，從這個(gè)時(shí)候就開始，人們講產(chǎn)品、環(huán)境、功能、布局，消費(fèi)者比較成熟了，整個(gè)市場(chǎng)比較理性了。最明顯的變化表現(xiàn)在住房的功能上，人們開始關(guān)注住房的舒適度，并把舒適度作為住房品質(zhì)的因素。這時(shí)，人們對(duì)衛(wèi)生間的要求不僅僅是一個(gè)馬桶，還應(yīng)具有洗澡功能的地方，甚至還要有雙人浴缸，房間不但有衛(wèi)生間，而且主臥要帶衛(wèi)生間，甚至到現(xiàn)在每個(gè)臥室都有衛(wèi)生間。除了衛(wèi)生間的功能外，還希望把衛(wèi)生間作的很漂亮，甚至還要采光，還要景觀，衛(wèi)生間已成為人們生活中的重要組成部分，而不像以前的僅僅是輔助的空間。在客廳方面，商品房開發(fā)以后，開始有客廳這一說，來客人有客人呆的場(chǎng)所，客人在客廳可以談?wù)勑�，聊聊天，喝喝咖啡，聽聽音樂，因此，大客廳、小臥室已成了時(shí)尚家庭的選擇。觀念改變了以后，人們開始把這些功能作為衡量住房品質(zhì)的主要因素�？蛷d從無到有，到現(xiàn)在大家都接受的寧可住小臥室大客廳這樣一個(gè)功能來組成的一個(gè)功能區(qū)域。最終發(fā)展到我們覺得客廳是代表我們
家里奢侈空間的一個(gè)標(biāo)志，客廳很大，說明房子有豪宅的因素，房子用起來很有氣勢(shì)，很氣派。從沒有客廳到有客廳，在到小臥室大客廳這個(gè)過程，是由于對(duì)居住品質(zhì)逐步提高的過程。
進(jìn)入2000年，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到大規(guī)模的市場(chǎng)化開發(fā)階段。從2000年到2005年，我國(guó)度過了地產(chǎn)15年這場(chǎng)大戲中分量最重的五年，房地產(chǎn)進(jìn)入以 “ 新產(chǎn)品主義 ” 為開發(fā)導(dǎo)向。2000年以后，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)快速發(fā)展，這時(shí)不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的時(shí)期。
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過了十來年的發(fā)展，在開發(fā)理念，建筑風(fēng)格等方面都日益成熟，人們從 “ 居者有其屋 ” ，開始向 “ 居者優(yōu)其屋 ” 轉(zhuǎn)變。現(xiàn)代的住宅戶型設(shè)計(jì)將 “ 以人為本 ” 的準(zhǔn)則發(fā)揚(yáng)光大了，在設(shè)計(jì)上不但充分考慮了居住者的需求，而且不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶型設(shè)計(jì)與周圍的城市景觀、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴(kuò)展了住宅空間的外延。把住宅戶型設(shè)計(jì)拓寬至居住環(huán)境的規(guī)劃，在考慮戶型布局的同時(shí)，兼顧居住環(huán)境的營(yíng)造。隨著生態(tài)意識(shí)的加強(qiáng)，人們對(duì)生存居住環(huán)境的要求也再不斷提高。居住者不僅需要優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)，而且希望達(dá)到與周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境以及社會(huì)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn) “ 人居合一 ” 的理想境界。
別墅是隨著人們對(duì)居住要求的提高而產(chǎn)生的產(chǎn)品，是住宅的高級(jí)或者說終極形式。上世紀(jì)五六十年代開始出現(xiàn)的一些 “ 將軍樓 ” ，就有雙拼、連體別墅的影子，但真正商品化的別墅也就只有10年發(fā)展史。從當(dāng)初的簡(jiǎn)單理解為可以停私家車的單獨(dú)庭院就是別墅，到后來的模仿西式別墅做的一些建筑，再到原汁原味地照搬西式別墅，發(fā)展到引進(jìn)西方文化進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整做出的一些中西合璧的別墅，再發(fā)展到如今的具有中國(guó)特色的創(chuàng)新別墅，整整花了10年。中國(guó)的別墅經(jīng)過10年的高速發(fā)展已經(jīng)開始進(jìn)入成熟期，買別墅已經(jīng)從炫耀成功而更多地轉(zhuǎn)向關(guān)注居住的體驗(yàn)，一種全新的別墅居住文化和新的別墅階層開始興起，與此相適應(yīng)，別墅的開發(fā)、設(shè)計(jì)與定位也出現(xiàn)諸多新跡象。但財(cái)富階層在任何國(guó)家和社會(huì)所占的比例一定是少部分，現(xiàn)在別墅不斷的增加，財(cái)富階層是有限的，所以以后會(huì)出現(xiàn)分化。
房地產(chǎn)代理與中介來發(fā)展歷程
（1）萌芽起步階段（1988年—1995年）
1988年中國(guó)第一家房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司誕生，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)新的開端。但是，此后幾年，由于整個(gè)住房體制改革尚未全面展開，包括房地產(chǎn)中介業(yè)在內(nèi)的整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平很低。直到1992年鄧小平同志南巡講話之后，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，取消了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的限制，房地產(chǎn)代理業(yè)與居間業(yè)開始由全面起步、成長(zhǎng)。
在這一時(shí)期，深圳、北京、廣州等一線城市的房地產(chǎn)中介業(yè)也漸漸發(fā)展起來，1992年，上海有12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)批準(zhǔn)成立，1993年進(jìn)一步增加到138家，1994年《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》頒布，有力促進(jìn)了行業(yè)發(fā)展，1995年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)增加到758家。1993年深圳批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。來自港臺(tái)的達(dá)利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動(dòng)了本土代理企業(yè)的成立。
（2）初步成長(zhǎng)階段（1996年—1999年）
1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)。在一些城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)開始成立，比如1996年上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。同時(shí)，隨著住房體制改革的推進(jìn)，尤其1998年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房，一方面促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，另一方面也使增量房成交量放大，從而使居間業(yè)獲得了快速發(fā)展。
尤其是在這一期間，上海市開始了二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，使存量房交易由私房交易擴(kuò)展到售后公房、次新房交易，以及購(gòu)房、租房、置換等多種方式的交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)由1996年的1114家，迅速發(fā)展到1999年的2771家。著名的上海房屋置換股份有限公司就是成立于這一時(shí)期（1997年）。
但對(duì)于房地產(chǎn)代理業(yè)而言，這是一個(gè)先低靡后復(fù)蘇的階段。1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》使海南、北海等地的房地產(chǎn)熱降溫，深圳、上海、北京等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可避免的受到了影響。由于境外人士購(gòu)買大陸房產(chǎn)的熱情驟降，外銷房市場(chǎng)幾近破滅，1997年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)跌入谷底。這一過程中，許多境外代理機(jī)構(gòu)開始撤離，面對(duì)不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本土代理商開始了代理模式發(fā)展方向的探索。一方面積壓樓盤出現(xiàn)營(yíng)銷難題，急需解決重新定位問題；另一方面，買方市場(chǎng)的形成使新項(xiàng)目銷售出現(xiàn)不暢，這反而給剛起步的本土房地產(chǎn)代理企業(yè)提供了站穩(wěn)和發(fā)展的機(jī)遇及空間。
（3）快速發(fā)展階段（2000年—至今）
1998年開始全面進(jìn)行住房體制改革之后，到2000年效果開始全面顯現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程快速推進(jìn)，商品住宅消費(fèi)觀念全面形成，房地產(chǎn)代理業(yè)和居間業(yè)開始同步進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，尤其是自2003年后進(jìn)入繁榮期。
在這一過程中，房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量迅速膨脹，比如2003年底，深圳從事房地產(chǎn)代理的公司不少于180家，至少有9000人在從事銷售代理工作；比如2004年底，北京大約有2000家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司；比如到2006年底，上海有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)8625家，其中分支機(jī)構(gòu)4411家。從全國(guó)數(shù)據(jù)來看，到2005年底，全國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已近2萬家，同時(shí)從事房產(chǎn)代理和居間服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員達(dá)幾十萬人。
從代理業(yè)來看，從單一代理銷售，到全程整體策劃，再到延伸服務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)模式不斷發(fā)展和完善，品牌的創(chuàng)建也開始得到重視。而且，本土代理品牌強(qiáng)勢(shì)崛起，港臺(tái)代理品牌相對(duì)褪色，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，一批優(yōu)勢(shì)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)全國(guó)市場(chǎng)的主要份額，如上房銷售、世聯(lián)地產(chǎn)、偉業(yè)顧問、合富輝煌、策源等等。
從居間業(yè)來看，在企業(yè)數(shù)量劇增的同時(shí)，品牌化趨勢(shì)非常明顯，一批全國(guó)化布局的優(yōu)勢(shì)企業(yè)脫穎而出，如中原、21世紀(jì)、中大恒基、易居臣信、順馳不動(dòng)產(chǎn)等。與代理業(yè)有所不同的是，外資品牌在居間業(yè)稍遜一籌，另外一些本土企業(yè)如易居臣信、順馳不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)已引進(jìn)外資股本。而且，居間業(yè)企業(yè)的數(shù)量及發(fā)展比更易受宏觀調(diào)控的影響，如上海居間業(yè)機(jī)構(gòu)就由2004年一萬多家減至2006年的幾千家。
房地產(chǎn)代理與中介發(fā)展模式
從業(yè)務(wù)模式上看，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，尤其是代理具有明顯的階段性。在行業(yè)發(fā)展初期，境外機(jī)構(gòu)特別是港臺(tái)房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，并帶來了先進(jìn)的理念和操作手法，形成了對(duì)中國(guó)本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的啟蒙。隨著本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的壯大，大陸模式逐漸被確立起來，即大陸公司吸取了臺(tái)灣、香港等地的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，自行揣摩出的一套經(jīng)營(yíng)模式。 幾種主要房產(chǎn)代理模式的比較
大陸模式
臺(tái)灣模式
香港模式
其他模式
定義
大陸公司吸取了臺(tái)灣、香港等地的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)而一套經(jīng)營(yíng)模式。
沿用臺(tái)灣公司的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
沿用香港公司的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
沿用其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。如新加坡、日本、美國(guó)等地。
部門職能
研展
主要配合項(xiàng)目的前期調(diào)研、初步定位。人員較少。部分公司由市場(chǎng)部執(zhí)行該職能。
主要配合項(xiàng)目的前期調(diào)研、初步定位。并研究市場(chǎng)的綜合變化狀況，微觀市場(chǎng)分析能力較強(qiáng)。 主要配合項(xiàng)目的前期調(diào)研、初步定位。并研究市場(chǎng)的綜合變化狀況。注重宏觀市場(chǎng)分析。 主要配合項(xiàng)目的前期調(diào)研、初步定位。
開發(fā)
拓展業(yè)務(wù)量
拓展業(yè)務(wù)量
拓展業(yè)務(wù)量
拓展業(yè)務(wù)量
業(yè)務(wù)
主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際操作，涉及范圍主要在住宅方面。
主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際操作，涉及范圍主要在住宅方面。
主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際操作，涉及面拓展至辦公物業(yè)和商鋪。
主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際操作，涉及范圍主要在住宅方面。
企劃
負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。
負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。
負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。
負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告企劃。
代表性公司
上海房屋銷售
同策房產(chǎn)咨詢
聚仁物業(yè)咨詢
新聯(lián)康
蓮花物業(yè)
新吉陽
精穩(wěn)企劃
戴德梁行
中原物業(yè)
美聯(lián)物業(yè)
柏晟機(jī)
從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展史看，特別是房地產(chǎn)代理行業(yè)一直在不停地應(yīng)對(duì)自身商業(yè)模式(服務(wù)模式、業(yè)務(wù)模式)上的變革：從最初的類似批發(fā)零售性質(zhì)的“包銷”模式、類似于百貨公司的“展銷”模式，到按銷售業(yè)績(jī)獲取點(diǎn)數(shù)的“聯(lián)合銷售”模式，或者只負(fù)責(zé)廣告、策劃的營(yíng)銷推廣模式，再到目前流行全案策劃、全程代理的“綜合運(yùn)營(yíng)”模式，以及時(shí)下初見端倪的“網(wǎng)絡(luò)化”銷售模式，代理行的模式變更貫穿其整個(gè)發(fā)展歷程
房地產(chǎn)歷史篇三：中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程
中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程
第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。
第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。
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