【房地產(chǎn)調(diào)控不能�！� 房地產(chǎn)銷售的技巧

　　支撐房地產(chǎn)泡沫的因素仍然十分強(qiáng)大，調(diào)控政策如果不堅(jiān)持的話將會前功盡棄，而且會導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲。最終導(dǎo)致災(zāi)難性后果。房地產(chǎn)問題如果不能盡快解決，將會對中國未來的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生巨大的抑制作用甚至使中國遭遇日本式泡沫后遺癥。
　　
　　調(diào)控效果遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期
　　
　　4月中旬國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度至今已有3個(gè)月，不少人判斷調(diào)控效果顯著，已達(dá)預(yù)期甚至超預(yù)期的效果。下面我們來分析一下效果究竟如何?真的那么樂觀嗎?我們只來看兩個(gè)效果，一是需求的明顯萎縮，另一個(gè)是房價(jià)高增長趨勢得到了遏制。需求的萎縮，與2008年的情況非常相似，2007年住宅銷售額增長46.5％，而2008年則轉(zhuǎn)為下降20.1％，其中一季度為零增長，二季度下降10％，三、四季度均下降30％，呈明顯的加速下降趨勢。對比今年，一季度住宅銷售額同比增長55.2％，二季度同比增長4％，回落的幅度同樣巨大，但僅相當(dāng)于2008年一季度的情況，從趨勢來講，需求調(diào)整仍將繼續(xù)，遠(yuǎn)未到位。
　　房價(jià)的調(diào)整則明顯小于2008年，今年上半年全國商品房同比仍然是高增長，環(huán)比仍然是正增長，并未出現(xiàn)房價(jià)的下降，基本處于僵持狀態(tài)，2008年整體房價(jià)是在8月份出現(xiàn)第一次環(huán)比負(fù)增長，即銷售額轉(zhuǎn)為負(fù)增長的半年后，而同比轉(zhuǎn)為負(fù)增長則是在2008年12月。政策作用效果是按這樣的順序體現(xiàn)的：先市場需求，再到價(jià)格，最后才到投資。作用的時(shí)間大概是市場需求立即出現(xiàn)調(diào)整，呈大幅回落甚至萎縮，然后半年后才出現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整，再一個(gè)季度后投資才有明顯反映。今年以來房地產(chǎn)投資仍然處于加速上升過程中，上半年房地產(chǎn)投資增長38.1％，比一季度加快3個(gè)百分點(diǎn)，無疑這有基數(shù)的作用，扣除基數(shù)的影響，投資增長也并沒有回落。房地產(chǎn)調(diào)控的效果僅是初步的，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
　　一些專家和房地產(chǎn)商說房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)達(dá)到預(yù)期或超預(yù)期的效果其主要理由是：“國十條”中講控調(diào)的目標(biāo)是抑制部分城市房價(jià)增長過快，現(xiàn)在房價(jià)增長已經(jīng)大幅回落，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了小幅的房價(jià)下降。他們忘記了一點(diǎn)，“國十條”還有一句話，要解決房價(jià)過高問題，不論以哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)(房價(jià)收入比、房價(jià)租售比或其他指標(biāo))看，中國多數(shù)地區(qū)房價(jià)水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離均衡水平，處于明顯的高泡沫狀態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不僅是抑制房價(jià)增長過快，而且要使其回歸合理水平，即回到大多數(shù)家庭能承受的水平上。
　　我以為，房地產(chǎn)調(diào)控最主要的目標(biāo)是兩個(gè)：一是要徹底改變過去長期形成的房價(jià)只漲不跌的預(yù)期，二是要打破房價(jià)越調(diào)越高的預(yù)期。不改變這兩個(gè)預(yù)期，房價(jià)泡沫將不會停止，房價(jià)不漲只會是暫時(shí)的，但結(jié)果會非�？膳拢瑫�產(chǎn)生巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，必須具備以下兩個(gè)條件：一是房價(jià)必須下降較大的幅度，二是房價(jià)下跌必須持續(xù)較長時(shí)間(或一年以上，甚至二三年)，由此導(dǎo)致不少投資者(特別是后期盲目跟進(jìn)的投資者)和房地產(chǎn)商出現(xiàn)大幅虧損，淘汰出局，否則以上兩個(gè)預(yù)期不會改變，相反，會變本加厲。
　　
　　為什么調(diào)控效果低于預(yù)期
　　
　　通過以上分析，我們知道房地產(chǎn)調(diào)控效果遠(yuǎn)沒有充分顯現(xiàn)，但更重要的一個(gè)問題是為什么這次調(diào)控的效果不如上次呢?這主要有三個(gè)原因：一是盡管出臺了一些較嚴(yán)厲的信貸政策(主要是首付比例較高)，但房地產(chǎn)面臨的貨幣政策環(huán)境比2008年要寬松許多，2009年廣義貨幣供應(yīng)量(M2)和狹義貨幣供應(yīng)量(M1)分別增長27.7％和32.4％，遠(yuǎn)比2007年高，而今年上半年M2增長仍在18.5％的高位；更為寬松的是信貸環(huán)境，2009年新增信貸9.6萬億元。比上年多增了1倍多，不是適度寬松而是極度寬松，今年上半年新增信貸仍達(dá)4.6萬億元，全年即使按年初計(jì)劃的7.5萬億計(jì)，增長也接近19％，要注意這是在去年增長31.7％的基礎(chǔ)上再增長19％。
　　從房地產(chǎn)投資的資金來源也能看清目前房地產(chǎn)的資金環(huán)境仍然是相當(dāng)寬松的。上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6％，比去年全年本年資金增長(44.2％)還要快1.4個(gè)百分點(diǎn)。資金寬松影響了調(diào)控效果。在資金來源中僅利用外資增長緩慢，其他每項(xiàng)增長都嚴(yán)重偏高。如國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5％：企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9％；其他資金14487億元，增長47.9％。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元。增長40.1％；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長60.4％。利用外資僅增長2.8％，外資占比不到1％，由此看來，一些專家總是大談海外游資是推高國內(nèi)房價(jià)的重要原因是多么的缺乏根據(jù)。是我們自己把房價(jià)炒高的，與海外游資真的沒什么關(guān)系。
　　導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控效果低于預(yù)期的第二個(gè)原因是，炒家們的資本雄厚，半年一年的不增長或停滯增長他們能耗得起。這些炒家包括房地產(chǎn)商和富人房地產(chǎn)投資集團(tuán)，他們在長達(dá)10多年的房地產(chǎn)繁榮中獲取了巨額收益，去年的房價(jià)高漲更使他們財(cái)大氣粗，天不怕地不怕，最強(qiáng)的宏觀調(diào)控政策也奈何不了他們。因此，他們就是不降價(jià)，看誰耗得起誰?
　　第三個(gè)原因是，過去的經(jīng)驗(yàn)使那些炒家相信，政府越調(diào)控，他們的好處越多，2007～2008年調(diào)控，短期的調(diào)整和難受很快就換來了超乎尋常的回報(bào)，一些人把房地產(chǎn)市場的觀望或小幅調(diào)整當(dāng)成“抄底”的一次絕好機(jī)會，這次會例外嗎?
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松懈
　　
　　支撐房地產(chǎn)泡沫的因素仍然十分強(qiáng)大，調(diào)控政策如果不堅(jiān)持的話將會前功盡棄，而且會導(dǎo)致報(bào)復(fù)性上漲，最終導(dǎo)致災(zāi)難性后果。房地產(chǎn)問題如果不能盡快解決，將會對未來的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生巨大的抑制作用甚至使中國遭遇日本式泡沫后遺癥。
　　首先，房地產(chǎn)長期過度增長將會導(dǎo)致嚴(yán)重的消費(fèi)不足問題。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是放大居民收入分配差距，使消費(fèi)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不足。由于購買住房的主力是最富的20％的人，他們本身不存在住房不足的問題，其購房主要是為了賺更多的收入或財(cái)富，由于10年房價(jià)上漲年均幅度達(dá)到20％～30％，所以近幾年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速擴(kuò)張財(cái)富和增加收入，而且所得暴利性收益基本沒有任何稅負(fù)，因此，使本來居民收入差距就偏大的問題更加嚴(yán)重。富人消費(fèi)傾向較低，而一般中低收入的人購買力明顯不足，這種狀況如果持續(xù)下去，結(jié)構(gòu)性消費(fèi)不足問題將會使經(jīng)濟(jì)增長由外需和投資為主向消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變更加困難。
　　二是過度消耗中產(chǎn)階層的購買力，抑制中產(chǎn)階層的擴(kuò)大。目前我國中產(chǎn)階層所占比重仍然偏低，住房的高價(jià)使其短期和長期都背負(fù)著沉重的負(fù)擔(dān)，長此下去，一些已經(jīng)成長為中產(chǎn)階層的家庭又會被高房價(jià)拉回到中低收入水平，結(jié)果中產(chǎn)階層難以擴(kuò)大，從而使巨大的消費(fèi)增長潛力難以發(fā)揮。
　　三是抑制城市化，抑制長期內(nèi)需增長。高房價(jià)下是無城市化的。一些學(xué)者和房地產(chǎn)商在分析房價(jià)增長中，認(rèn)為是城市化加速推動了高房價(jià)，這完全不合實(shí)際，一方面如此高房價(jià)，絕大多數(shù)農(nóng)民工或轉(zhuǎn)移到城市的新居民是沒有能力買房子的，另一方面，過去的七八年中國經(jīng)濟(jì)在高速成長，房價(jià)增長更快，但城市化速度是明顯減速的，1979～1990年間，中國城鎮(zhèn)人口年均增長4.8％，1991～2002年間降到4.3％，2002至今年均僅增長3.2％。結(jié)果很明顯，現(xiàn)在的高房價(jià)是抑制城市化的。抑制城市化必然會明顯地抑制消費(fèi)需求。
　　其次，房地產(chǎn)過度泡沫化不僅抑制消費(fèi)增長，而且會抑制技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級。我國的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益是不低的，有人估算可能達(dá)15％。但是為什么企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級呢?一個(gè)重要的原因就是炒房等投機(jī)性行為收益更高，而且風(fēng)險(xiǎn)更低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會資金、人才及其他資源都會很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。自主創(chuàng)新不足必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈的大大縮短(大量的附加值是在產(chǎn)業(yè)鏈中間)以及產(chǎn)業(yè)競爭力的低下，這不僅使產(chǎn)品的附加值低，而且會使就業(yè)因產(chǎn)業(yè)鏈太短而增長不足。就業(yè)不足，就會影響消費(fèi)能力的提高，產(chǎn)業(yè)升級受阻，經(jīng)濟(jì)增長就會缺乏新的動力。
　　要使房地產(chǎn)調(diào)控不至失敗，除了堅(jiān)持已經(jīng)出臺的政策外，還應(yīng)適當(dāng)加大短期金融調(diào)控力度，并努力建立抑制住房過度投機(jī)的長效稅收制度。具體的建議是：一是繼續(xù)溫和收縮信貸，特別是對房地產(chǎn)信貸要繼續(xù)從嚴(yán)，對第二套住房應(yīng)長期采取高利率政策，如可考慮收取高于基準(zhǔn)利率50％的利率，首付比例要求達(dá)到50％以上。二是發(fā)揮稅收的長期機(jī)制作用。既要征收高收益稅(如征收50％以上的高收益稅)，又要在住房保有環(huán)節(jié)開征新稅，即不動產(chǎn)稅。征收不動產(chǎn)稅有兩個(gè)辦法，一種是按套征收，第一套可暫免稅，第二套以上按市價(jià)收取2％～3％的年稅；另一種辦法是按面積征收，如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進(jìn)稅。

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