平谷土地流轉(zhuǎn)“第一拍”流產(chǎn)始末 全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)

　　“這些策劃者和拍賣公司抓住機會進行炒作，土地流轉(zhuǎn)第一拍的稱呼名不符實�！� 　　 　　土地流轉(zhuǎn)是2008年人們談?wù)摰臒狳c話題之一。2008年年底前，北京市平谷區(qū)的“土地流轉(zhuǎn)第一拍”引起了社會各方的極大關(guān)注。平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)良莊子村黨支部書記張玉旺，希望通過拍賣的形式，流轉(zhuǎn)自己1999年租賃的村集體所有的“淘金谷歡樂農(nóng)家”土地承包經(jīng)營權(quán)。
　　中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英指出，中國農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)從家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制確立以后就開始了，全國現(xiàn)在大概有5％至20％的耕地都處在流轉(zhuǎn)狀態(tài)。事實上，在京郊農(nóng)村，不少區(qū)縣鄉(xiāng)村都試行了不同形式的土地流轉(zhuǎn)，已有不少農(nóng)民嘗到了土地流轉(zhuǎn)的甜頭。
　　黨的十七屆三中全會明確提出，鼓勵農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，提高土地價值，獲得應(yīng)有的收益。2008年12月30日公布的中共北京市委《關(guān)于率先形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局的意見》也提出，2009年在區(qū)縣普遍建立農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息平臺，“盡快研究制定促進農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的支持政策”，據(jù)悉，相關(guān)細則將不日出臺。
　　
　　號稱土地流轉(zhuǎn)“第一拍”
　　
　　平谷的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)常會提到“十七屆三中全會”，這也是此次土地流轉(zhuǎn)拍賣事件中，出現(xiàn)頻率很高的一個詞匯。
　　關(guān)于平谷土地拍賣的第一篇報道，是2008年10月24日刊登在《環(huán)球游報》上的一篇文章《三中全會中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一拍即將響槌》，報道稱這次拍賣是“中國農(nóng)村土地改革的破冰之拍。這一拍，標志著中國9億農(nóng)民開始城鄉(xiāng)一體化；這一拍，標志著世界數(shù)量最多的農(nóng)民真正擁有支配土地財富的權(quán)力；這一拍，9億農(nóng)民的土地財富將被釋放”。
　　對此說法，黨國英認為，“在土地流轉(zhuǎn)問題上，十七屆三中全會沒有新的提法，只是在土地流轉(zhuǎn)方式問題上，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，多卜個股份合作�！彼�說，這次三中全會，只是進一步明確了以前的提法。拍賣、招投標、公開協(xié)商，只不過是達成交易的一種方式而已。早已有之，并不新鮮。
　　既然允許土地流轉(zhuǎn)不是新政，拍賣也不是形式創(chuàng)新，為什么“淘金谷”土地流轉(zhuǎn)還會引發(fā)關(guān)注呢?
　　“很多人都想在土地使用性質(zhì)上突破，”黨國英說，“耕地是不值錢的，但是改變它的使用性質(zhì)，開發(fā)房地產(chǎn)或者旅游項目，它就可能變得很值錢�！秉h國，英分析，競拍人得到土地，鉆政策空子，改變土地的使用性質(zhì)以此謀利，“這都是有可能的”。而且這次流轉(zhuǎn)拍賣的土地一開始號稱上萬畝，“交易額大，有些人眼紅了”。
　　
　　“萬畝山場”面積有爭議
　　
　　2008年11月19日和21日，張玉旺兩次召開村民代表大會。在11月25日的采訪中，張玉旺說，開會的目的是要把承包期限湊滿55年，但是，他給記者看的按滿手印的簽名書上寫的卻是“平谷良莊子村村民代表關(guān)于同意‘淘金谷’土地流轉(zhuǎn)的簽名”。
　　平谷區(qū)一直負責(zé)此次土地流轉(zhuǎn)的大學(xué)生“村官”柏贏出具了很多材料，其中包括：《關(guān)于黃松峪鄉(xiāng)塔洼三隊整建制搬遷到大興莊鎮(zhèn)良莊子村的會議紀要》、《關(guān)于開發(fā)金塔仙谷自然風(fēng)景旅游區(qū)的立項申請》、《關(guān)于開發(fā)建設(shè)金塔仙谷自然風(fēng)景旅游區(qū)的批復(fù)》、《特種行業(yè)經(jīng)營申請登記表》、《關(guān)于制定淘金谷門票價格的通知》。
　　從這些文件中，可以理出“淘金谷”的由來。1996年，黃松峪鄉(xiāng)塔洼三隊整體搬遷到良莊子村，搬遷后留下的房屋、山場等被打包成整體進行旅游開發(fā)。這個新開發(fā)的風(fēng)景區(qū)最初的名字叫“金塔仙谷”，后來改名為“淘金谷”。
　　《關(guān)于開發(fā)建設(shè)金塔仙谷自然風(fēng)景旅游區(qū)的批復(fù)》在所有文件中第一次，也是唯一一次提到了“淘金谷”的面積，第二條“擬建內(nèi)容及規(guī)�！敝幸�(guī)定：“旅游區(qū)總面積控制在8.48平方公里內(nèi)(約合12000畝)，其中第一期開發(fā)4平方公里�！边@就是所謂“萬畝山場”的由來。
　　而1999年張玉旺與良莊子村村委會簽訂的合同，成了問題的關(guān)鍵。這份《租賃歡樂農(nóng)家旅游區(qū)合同》中關(guān)于租賃對象的描述，只有短短的一行：“愿將歡樂農(nóng)家旅游區(qū)(包括房屋等固定資產(chǎn)、山場、水電等基礎(chǔ)設(shè)施)租賃給乙方經(jīng)營�！焙贤�中關(guān)于“歡樂農(nóng)家旅游區(qū)”的面積，只字未提�！皻g樂農(nóng)家旅游區(qū)”四周邊界如何劃定，也沒有約定。
　　在12月2日平谷區(qū)政府召開的情況通報會上，介紹“淘金谷”土地的使用性質(zhì)共有兩種：4352.7畝林地和45.2畝集體建設(shè)用地，而在林地當(dāng)中，又有防護林3672畝和經(jīng)濟林(果園)680.7畝�！疤越鸸取钡膶嶋H面積是4397.9畝，其中3672畝防護林按現(xiàn)有法律不得流轉(zhuǎn)，剩下的680.7畝果園和45.2畝集體建設(shè)用地共計725.9畝可以流轉(zhuǎn)；“淘金谷”的承包人有三人，張玉旺是其中一個主要的承包人，無權(quán)流轉(zhuǎn)其他二人承包的部分；張玉旺的權(quán)屬證明不全，需要補辦林權(quán)證和集體建設(shè)用地使用權(quán)證。兩證至少需要30天的公示期，12月28日的拍賣因此推遲。
　　對于這兩種性質(zhì)土地的流轉(zhuǎn)問題，目前的法律法規(guī)是如何規(guī)定的呢?
　　“依據(jù)《中華人民共和國森林法》，防護林是公益林，不能流轉(zhuǎn)�！逼焦葏^(qū)林業(yè)局局長張永富說。中國農(nóng)村政策研究中心專家說，如果張玉旺經(jīng)營農(nóng)家樂使用的民房，在村民搬遷以后，沒有變更土地使用性質(zhì)，還是宅基地的話，按現(xiàn)有的法律規(guī)定，也是不能拍賣的。國土資源部土地利用司的一位官員表示，十七屆三中全會鼓勵農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)提高土地價值，獲得應(yīng)有的收益。但目前新的土地流轉(zhuǎn)的實施細則正在討論制定中，因此無法對“淘金谷”土地流轉(zhuǎn)拍賣的事情發(fā)表評論。不過她強調(diào)，在新的實施細則出臺之前，一切按原有的法律法規(guī)辦理。
　　
　　質(zhì)疑“第一拍”屬成功策劃
　　
　　負責(zé)此次拍賣的藝海拍賣行總經(jīng)理徐應(yīng)德向記者透露，目前申請“林權(quán)證”材料正在遞交給平谷區(qū)林業(yè)局，而已經(jīng)遞交申請材料的“土地使用權(quán)”，還未收到區(qū)國土局正式公示文件，即使開始公示，也還需要30天的公示期。對此，徐應(yīng)德稱，兩證俱全后，還需要和政府坐下來商談拍賣事項，所以延期。
　　原定于12月28日舉行的“土地流轉(zhuǎn)第一拍”是藝海拍賣行最大的生意，在其網(wǎng)站上，標的是“北京平谷塔洼村(淘金谷)承包權(quán)(山場面積約1萬畝及地上30個自然院落)，承包年限：2008年至2063年11月30日止(約55年)，標的參考起拍價：500萬元”。
　　記者從藝海公司的介紹中了解到，藝海公司只是一個拍賣過一些無形資產(chǎn)的小公司，這次打出“土地流轉(zhuǎn)第一拍”的大幅旗號，讓藝海公司的名氣一攢而起。而一直為藝海公司策劃此次拍賣宣傳的趙曉凱起到了關(guān)鍵作用，從10月下旬開始策劃在一些雜志上發(fā)表了帶有“土地流轉(zhuǎn)第一拍”字眼的報道，隨后引發(fā)了媒體的競相報道，而在各家媒體報道后，都會收到趙曉凱自稱“土地流轉(zhuǎn)策 劃入”的短信。
　　對此，一些業(yè)內(nèi)人士發(fā)出質(zhì)疑，認為所謂的“土地流轉(zhuǎn)第一拍”純屬炒作，“十七屆三中全會以后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題確實是一個重大的社會熱點，不但農(nóng)民關(guān)心，全社會都很關(guān)心�！币晃粡氖铝�10年農(nóng)村工作報道的業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時說，“這些策劃者和拍賣公司抓住機會進行炒作，土地流轉(zhuǎn)第一拍的稱呼名不符實�！�
　　社會上質(zhì)疑的聲音并沒有影響徐應(yīng)德，他表示，的確需要通過宣傳提高我們公司的知名度，但并非簡單的炒作。
　　而此次媒體對平谷土地的報道也很蹊蹺，10月24日，先是一個旅游類雜志《環(huán)球游報》發(fā)表了第一篇相關(guān)報道：《三中全會中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一拍即將響槌》。
　　10月23日，新華網(wǎng)轉(zhuǎn)載了這則消息，題目是“平谷萬畝山地欲拍賣”。為什么時間上比《環(huán)球游報》還早一天?趙曉凱說，雜志出版前，文章就已經(jīng)放在網(wǎng)站上了。
　　10月26日，由趙曉凱等人擔(dān)任CEO的“中國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)”開通，上面可以看到關(guān)于此次拍賣的最新消息。
　　11月15日，在趙曉凱的“邀請”下，張玉旺出現(xiàn)在鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》節(jié)目中。
　　11月17日，《新京報》發(fā)表了《土地流轉(zhuǎn)第一拍惹爭議》的報道。
　　11月19日和21日，張玉旺兩次召開村民代表大會，先解決“村民中存在的爭議”。最后村民代表按下了鮮紅的手印。
　　11月27日，“18位農(nóng)民代表簽名啦!”成為“土地流轉(zhuǎn)第一拍”的廣告上了北京公交車車體。在新聞報道中，趙曉凱常常就是消息來源，而記者們的消息渠道則都來自于他，此后，他經(jīng)常自稱是“第一拍”的著名策劃人。
　　土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定
　　第四十八條發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。
　　由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包的，應(yīng)當(dāng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進行審查后，再簽訂承包合同。
　　第四十九條通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。
　　――《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》(2002年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過)

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