公房與房奴:60年住房變遷 5年后買下公租房便宜嗎

　　“小平同志先是問居民住房可否成為商品，當時現(xiàn)場的同志沒有人敢回答，他又自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他。”
　　
　　2009年3月，原本處在一輪低迷期的中國房地產突然發(fā)力，房價由此一路飆升。2010年，中國的房價持續(xù)上漲，房價一次次突破了人們的心理預期。今年4月18日，“新國十條”實施一周年。政府雖出重拳穩(wěn)定房價，但從數(shù)據(jù)來看，納入統(tǒng)計的70個城市仍有50個上漲，所謂下降，也只是房價漲幅出現(xiàn)了下降，而絕對價格仍在上漲。多個城市的“限價令”只是“與GDP和居民可支配收入增幅掛鉤”的提法，讓公眾對目前各地出臺的目標多少有一點失望的情緒。
　　如今，房地產還是財富舞臺上的大戲，王石、潘石屹這些眾人皆知的富豪，都是因為涉足房地產而身家百億�！秴⒖枷�息》曾援引外電稱，中國每天新建房屋面積，已經占全球總量的50%左右。樓越蓋越多，可房價距離人們的心理價位卻越來越遠，這恐怕讓經歷過中國住房改革全過程的人們感慨萬分。
　　
　　1978：改革元年醞釀房改
　　新中國成立后很長一段時間，我國城鎮(zhèn)居民住房完全按計劃分配，所有人都要排隊等政府、單位分房，一旦住到公房后，只需要支付很少的租金。那時候，從經濟意義上把城鎮(zhèn)建設分為生產性和非生產性建設，住房屬于非生產性建設，所以一旦資金緊張，就只能照顧生產性建設，住房建設根本就談不上活躍經濟。這種分房制度還曾被當作了社會主義制度的優(yōu)越性，很多人都經歷了非常艱苦的住房條件改善過程。
　　“我1974年畢業(yè)參加工作，當時住單身宿舍，兩人住一間。誰要是結婚了，同屋的另一個人就得擠到別的宿舍去‘打游擊’�！弊》亢统青l(xiāng)建設部部長姜偉新對房改之前自己的住房情況仍然記憶深刻。
　　隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快，城鎮(zhèn)人口快速增加，單一的住房行政供給制的弊端不斷顯現(xiàn)，政府財政負擔巨大，而且群眾居住條件改善進展緩慢。1978年，我國人均住房建筑面積只有6.7平方米，約有47.5%的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無房。
　　1978年9月，在北京召開的全國城市住宅建設會議上，國務院副總理谷牧傳達了鄧小平關于解決住房問題的指示：“希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料�！�
　　1978年10月20日，鄧小平在北京視察了新建的幾十棟公寓住宅樓。隨行的國家建委副主任張百發(fā)回憶，“小平同志先是問居民住房可否成為商品，當時現(xiàn)場的同志沒有人敢回答，他又自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他�！�
　　住房能成為商品嗎？1978年的中國老百姓恐怕還沒有聽說過“房地產”這個詞，大家只是覺得自家住的房子太擠、太小。1949年到1978年的近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年，中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米，“擁擠”是當時大多數(shù)民眾最真實的居住體驗。
　　1978年的住房問題本來就很嚴重了，到了1979年問題就更嚴峻了，因為這一年全國知青大規(guī)模返城，而且這些人大部分都是大齡青年，一回到城市就面臨結婚生子的問題，住房成了剛性需求。1979年，當時的國家城建總局從國家補助的住宅建設資金中分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧、柳州、桂林、梧州等地進行建房全價出售給私人的試點，每平方米建筑面積售價為120元至150元。限于當時職工收入水平和較低的房租，以及沒有相關的售房配套政策，民眾覺得自己掏錢買住房并不是很劃算，所以買房的人并不多。
　　
　　“房子是可以賣的”
　　1978年時鄧小平曾經提出房子是否可以作為商品，結果沒有人敢回答，1980年，他自己回答了這個問題。那年4月2日，鄧小平發(fā)表了后來被稱為《關于建筑業(yè)和住宅問題的談話》的講話。這次后來被反復引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出：“城鎮(zhèn)居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清�！�
　　這一講話在一定范圍內傳達后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過，到了10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮(zhèn)開展了私人購買、建造住宅的工作。這一年12月9日，國務院批轉了《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》，紀要中明確表示，對新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應該考慮“組織開發(fā)公司，實行綜合開發(fā)”。
　　為了使更多的職工愿意買房、買得起房，1982年4月，國務院原則同意了國家建委、國家城市建設總局的《關于出售住宅試點工作座談會情況的報告》，選定在常州、鄭州、沙市、四平四個城市進行試點。這個辦法把城市住宅由分配改為了補貼出售。到1984年初，四個城市共補貼出售住宅1.214萬套住房，建筑面積11.45萬平方米，投資1640萬元，收回的資金約占投資的30%，并出現(xiàn)了供不應求的局面。
　　在1984年頒布的《國民經濟行業(yè)分類標準和代碼》中，“房地產”作為一個行業(yè)，被正式命名。當年10月，國務院批轉了原城市建設環(huán)境保護部關于擴大城市公有住房補貼出售試點的報告。通知指出，城市公有住宅補貼出售給個人，是逐步推進住宅商品化，全面改革我國現(xiàn)行住房制度的重要步驟。
　　
　　福利房終結
　　1998年7月3日，國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止，這一天也成為中國住房制度改革的一個分水嶺。
　　“要作個決定，今年下半年停止福利分房�！痹缭谀悄甑�2月28日，朱?基在他主持召開的國務院房改領導小組第三次會議上就亮明了自己的態(tài)度。
　　值得注意的是，被視為房改綱領性文件的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中，還提到“同時調整住房結構，重點發(fā)展經濟適用住房，建立以經濟適用房為主的住房供應體系”。
　　1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關于開展個人消費信貸的指導意見》，第一次提出了“積極開展個人消費信貸”的概念，按揭買房開始正式登陸中國。之后，央行第七次降息，大大降低了人們買房的成本。同時，幾乎所有開發(fā)商都是依靠商業(yè)貸款進行開發(fā)的，連續(xù)降息降低了開發(fā)商的成本，使開發(fā)商能夠以更低的價格賣房。2000年5月底，建設銀行的個人住房貸款總額經過8年的發(fā)展后終于超過了100億元，但此后僅過了5個月，就一躍變成了200億元。
　　由于剛剛被放開之后的需求確實很大，再加上政府的強有力的推動，到2003年時，中國房地產市場開始有泡沫存在的勢頭，投資需求逐漸進入，北京、上海等部分城市的房價不斷攀升。
　　
　　高房價VS保障房
　　政府也注意到越來越熱的房地產市場，出臺政策調控，這開啟了自1998年房改之后的第一次調控。
　　2003年4月，中國人民銀行下發(fā)了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，這就是有名的“121號文件”。其核心內容就是對房地產開發(fā)企業(yè)貸款和個人房貸進行更為嚴格的規(guī)定。對于開發(fā)商來說，“121號文件”一出，可謂是“這些規(guī)定條條如刀，刀刀見血”。很多開發(fā)商都以為好日子已經過去了，緊接著而來的將是地產業(yè)的冬天。
　　可當年8月份國務院又發(fā)布了另外一份文件《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，文件中明確說明“房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”；“要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例”。對于開發(fā)商來說，懸在其頭頂上的“刀”拿掉了，而且新的政策給了開發(fā)商、投資者們信心。之后就是房價一路高歌猛進，政府出臺了一系列的房地產調控政策，但是房價不僅沒有調控回去，反而在各種調控政策中不斷攀升。這之后，過度市場化和保障房欠賬成了鮮明的對比，直到2007年保障性住房才真正開始大規(guī)模地建設。
　　如今，“房奴”、“蝸居”等詞匯反映了生活在大城市的人的狀態(tài)，人們不得不習慣在高房價底下過日子。
　　今年2月27日，國務院總理溫家寶在與廣大網(wǎng)友交流時指出，我們計劃在今后五年，新建保障性住房3600萬套。保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20%，將有力緩解住房問題的壓力。
　　總理的話意味著商品房長期主導市場的時代即將終結，保障房與商品房平分天下，中國的樓市要真正邁入雙軌時代。

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