【保障房托起安居夢】 中國夢7億中產(chǎn)階級視頻

　　和僅僅是成為一個房子的主人相比，擁有一個交通良好、設施完備、適宜居住的房子，才是人們最本質(zhì)意義上的安居夢，也是未來保障性住房建設所要致力去做的。 　　 　　上世紀六七十年代，豫北平原一個還算富足的村莊里，50多歲的王正修先后艱難地蓋起了三棟房子，為三個兒子成了家。當年，有個獨立的房子，是男人能娶到好媳婦的加分條件，而對于娘家來說，有了縫紉機、自行車、收音機、電風扇四大件，女兒就嫁得很體面了。
　　2010年，北京，看著剛上幼兒園就要每月花掉近5000元的兒子，李維感到莫名的壓力。她開始認真地在老家西安物色房子。她和丈夫的規(guī)劃是，退休了就回西安住，把現(xiàn)在的房子留給兒子成家用。那是她丈夫單位2004年在回龍觀團購的一套130平方米的經(jīng)適房。在很多人眼里，他們是既得利益者，但每天穿過半個北京城上班，李維時�；秀弊约菏欠裾娴膶崿F(xiàn)了安居夢。
　　
　　最大規(guī)模的保障房建設年來臨
　　2011年2月27日，溫家寶總理在中國政府網(wǎng)與廣大網(wǎng)友對話，他說：“前不久，國務院主持各地與中央簽訂了保障性住房責任書。關(guān)鍵不在一張紙，而在于決心。我想中央已下了這個決心。我們計劃在今后五年，新建保障性住房3600萬套。保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20％，將有力緩解住房問題的壓力�！�
　　3600萬套保障性住房的分配是，2011年和2012年各建設1000萬套，其余1600萬套分散在后三年完成。簽訂目標責任書的基礎上，國務院要求今年計劃建設的項目最遲要在11月底前全部開工，同時在保證工程質(zhì)量的前提下，加快進度，確保今年基本建成500萬套以上。
　　盡管國務院早在1998年房改時就提出要建立以經(jīng)適房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，但是，由于2003年的國務院18號文把房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，商品房隨之成為市場供應主體，這在一定程度上造成了保障性住房的發(fā)展滯后。由我國2000－2009年經(jīng)適房主要指標不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)適房的竣工面積自2001年到達高點后，一直呈下降趨勢。在此背景下，2007年，國務院24號文提出加快建設多層次的住房供應體系，加大保障性住房的建設力度。2009年和2010年，我國相繼出臺了一系列的配套文件，房地產(chǎn)政策由此開始向保障性住房傾斜。
　　在這一過程中，隨著公租房制度的確立及發(fā)展，我國基本形成了多層次的住房保障體系――對低保家庭等城市最低收入的住房困難家庭，通過基本免租金的廉租房予以保障；向低收入住房困難家庭出售經(jīng)適房；向中低收入和中等收入家庭出售限價房；與此同時，對所有中低收入家庭提供公租房。由此，我國房地產(chǎn)市場從商品房一統(tǒng)天下，進入保障性住房和商品房平分秋色的雙軌時代，不同收入層次的人群得以按需索取，逐步實現(xiàn)安居夢。
　　整個“十一五”期間，中央安排保障性安居工程專項補助資金1336億元，通過各類保障性住房建設，解決了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題。其中，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套�！笆�二五”的3600萬套目標，較“十一五”增加了2100萬套。而此前至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，只有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租房保障范圍。
　　和“十一五”以及更早時期的保障性住房建設力度相比，1000萬套的目標，使2011年成為我國有史以來最大規(guī)模的保障性安居工程建設年。但也由于這一目標的驚人，以及我國此前薄弱的保障性住房建設基礎，使得人們對我國保障性住房建設中的融資渠道、土地供應，以及建成后的分配監(jiān)管等關(guān)鍵問題，都存在著諸多疑慮。
　　
　　既差地又差錢的尷尬境地
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，對中國的很多地方政府而言，保障性住房建設是既差錢又差地，只是程度有所區(qū)別而已，比如東部可能更差地，而西部可能更差錢。
　　對于地方政府來說，建設保障性住房的最大損失是土地出讓收入的損失。自土地出讓執(zhí)行招拍掛制度以來，土地出讓收入占同期地方政府財政收入的比重大幅提升，在一線重點城市普遍達到40％以上，土地出讓收入已經(jīng)成為地方政府彌補財政赤字的主要來源，更是其償還融資貸款本息的主要來源。2009年，全國各類土地出讓收入為1.59萬億元，其中，1.339萬億元為房地產(chǎn)用地的土地出讓收入。如果將保障性住房供地比重提高到2010年的水平，即33％，由于廉租房、經(jīng)適房均采用土地劃撥方式進行，地方政府的土地出讓收入將減少約3000億元，直接牽動地方政府的經(jīng)濟命脈。
　　根據(jù)國務院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，在新增建設用地年度計劃中要單列保障性住房用地，做到應保盡保。國土資源部部長徐紹史也指出，“十二五”期間，國土資源部將確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70％。
　　一方面是中央政府施壓，保障性住房被視為政治問題，另一方面是由此而來的財政收入銳減，財政赤字和還款壓力倍增，如何面對保障房建設中的土地供應問題，無疑是最讓地方政府糾結(jié)的難題。
　　資金問題亦是保障性住房建設中的難題。亞洲開發(fā)銀行中國代表處高級經(jīng)濟學家莊健分析指出，保障性住房建設最主要的困難是資金問題，保障房租金或售價低于商品房，利潤空間有限，都會導致資金來源動力不足，最終能否順利進行很大程度上將取決于地方政府的責任心。
　　根據(jù)測算，2011年新建的1000萬套保障房，需要資金1.3萬億元～1.4萬億元，而根據(jù)溫家寶總理的政府工作報告，中央財政預算給予的補助資金為1030億元，尚不足所需資金的1/10。另據(jù)財經(jīng)評論人葉檀估算，五年3600萬套的保障性住房建設大約需要4萬億左右的資金，而從2011年籌集的資金數(shù)量來計算，五年總體資金缺口大約在3萬億元左右。
　　根據(jù)國家規(guī)定，保障性住房建設資金應來源于以下幾個渠道：地方政府預算，住房公積金凈收益，土地使用稅的10％，中央政府撥款及廉租房所得凈收入。其他資金來源可包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券。
　　由于之前的經(jīng)適房和限價房投資方都出現(xiàn)了不同程度的虧損，例如，北京住總集團承建的北京翠城經(jīng)適房項目建設了10年，至今仍有40余萬平方米建筑面積尚未完工，項目承建方已虧損21億元；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設的朝陽新城項目虧損13億元。虧損多由建設時間跨度長、征地拆遷費用和材料價格提高等因素造成。虧損直接打擊了房地產(chǎn)商進入保障性住房建設領域的積極性。2010年，北京、天津、廣州、深圳等地的限價房用地紛紛出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，2010年10月21日和22日，北京土地整理儲備中心推出的兩塊限價地，均因未收到報價而流標。
　　但與此同時，在保障性住房項目風險小，利潤穩(wěn)定，較容易獲得銀行等金融機構(gòu)支持，便于與政府發(fā)展后續(xù)良好關(guān)系等利益驅(qū)動下，也有一些大房地產(chǎn)商主動將保障性住房列入公司的發(fā)展規(guī)劃中。
　　具體至保障性住房各種類的資金遭遇，又以廉租房建設面臨的問題最嚴峻。對于廉租房，政府除了需要承受長時間內(nèi)低水平的租金收益外，還須放棄土地出讓收入，并承擔建設成本。
　　對于地方政府總感覺沒錢建設保障性住房，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析說，一是因為一些已有的制度沒有好好執(zhí)行，比如中央要求各地把土地出讓金凈收益的10%用于保障性住房建設，很多地方政府都沒有真正落實到位，二是允許更多中長期債券和社會資金進入保障性住房建設領域的制度還不夠完善。在拓寬融資渠道方面，地方已經(jīng)在積極的嘗試中。2011年廣西發(fā)行60億元地方政府債券，其中由自治區(qū)本級安排的30億元中，有26億元均將用于保障性住房建設配套。
　　
　　購買保障房：從糾結(jié)到無奈
　　2010年8月，拿到限價房的鑰匙時，柳偉很興奮。如果沒有限價房政策，在北京買房對于月收入5000元的他是不可能的事。但住在新房里，每天上下班往返地鐵時長4小時，加上入住一年后，房子周邊仍沒有公交、菜市場和超市。最終，他選擇將新房出租，租住在單位附近，并盤算著過五年就簽個陰陽購房合同把房子賣掉。而此前，他從來沒想過自己竟會被動成為買房投機者。
　　2009年至2010年，北京限價房陸續(xù)交付使用，許多人經(jīng)歷著類似柳偉的心情。這些限價房小區(qū)里，大量的房源甚至毛坯房正在尋求出租。這批限價房尚且位于北京五環(huán)外，之后建設的限價房則位于昌平、懷柔、房山等更遠的地段。
　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟與市場研究室主任曹建海對此總結(jié)說，“限價房的位置一般都特別差，即使在商品房與限價房混合建的地塊里，也處在最差的方位”。中央電視臺主持人白巖松在一次訪談中提到香港保障房建設時說，經(jīng)濟條件不好的人，更依賴房子的配套環(huán)境，因為他們沒有錢更沒有車去其他的休閑場所或者體育運動場所，他們對公共交通也更依賴。全國政協(xié)委員崔永元更在今年兩會時對記者表達了對保障房的看法：“現(xiàn)在一提保障房，就是在偏遠的郊區(qū)，逼著本來收入就低的住戶去買車，保障房的意義又何在？我了解到紐約、洛杉磯的保障房，它們都建在市中心，起碼離地鐵、公交站很近，真正實現(xiàn)了‘下樓就去刷盤子，刷完盤子就睡覺’。”
　　如果說地理位置讓買房者感受到的是糾結(jié)，那么保障房質(zhì)量普遍不如商品房，則讓諸多買房者無奈。2009年8月，北京第一個限價房項目瑞旗家園的兩位業(yè)主裝修時發(fā)現(xiàn)，兩家陽臺之間的墻壁酥脆。鑒定工作人員對著墻壁踢了幾下，墻上的土便“嘩嘩”往下掉，工作人員搖了搖露出的鋼筋，發(fā)現(xiàn)鋼筋與主體墻壁和天花板沒有勾連上。這就是曾經(jīng)被媒體曝光的“墻脆脆事件”。在廣州的某個保障性住房小區(qū)內(nèi)，則出現(xiàn)了百分之百的漏水，以及不同程度的水管破裂、墻腳滲水等質(zhì)量問題。如此，其他諸如綠化面積少、樓間距小、不建設獨立陽臺等問題，似乎可以被忽略不計了。
　　最受質(zhì)疑也最易激起民憤的，還是公平。如何把該保障的人保障好，把不該保障的人排除在外面，是保障性住房建設完成后需要解決的一個難題。經(jīng)適房制度實施17年來，飽受詬病很大程度上即是因為在分配管理環(huán)節(jié)中頻頻出現(xiàn)的問題。2006年事發(fā)的鄭州經(jīng)適房項目由鄭州市直機關(guān)和外地企業(yè)批量認購事件，2009年事發(fā)的武漢經(jīng)適房搖出“六連號”事件，濟南陽光舜城出現(xiàn)的300平方米的經(jīng)適房事件，曾經(jīng)火爆一時的10萬～20萬不等的經(jīng)適房號碼買賣黑市，以及散落在全國各地經(jīng)適房小區(qū)的奧迪寶馬和奔馳車，都一步步地消蝕著公眾對經(jīng)適房公平分配的信任。這些問題并非只青睞于經(jīng)適房，在限價房、公租房和廉租房的管理與分配中也必將遇到。要斷定經(jīng)濟學家茅于軾給出的解決方案“要消滅貪污腐化，最好的辦法就是消滅審批”行不通，就需要地方政府給出讓公眾更為信服的方案和監(jiān)督機制。
　　令許多人拍手稱快的是，今年4月，深圳市政府常務會議審議通過了《深圳市保障性住房條例（修正草案）》�！恫莅浮芬�(guī)定，將對騙購保障性住房行為以詐騙罪論處，并可處以高達20萬元的罰款，終身不再受理騙購者的住房保障申請。此前，深圳對于騙購者處以5000元罰款，取消申請人3年內(nèi)申購資格。更嚴厲的處罰是在香港，任何人如果故意向房屋委員會虛報材料騙取經(jīng)適房，即屬違法，一經(jīng)定罪可判罰款20000港元以及監(jiān)禁6個月。未來大力推進保障性住房建設的進程中，這樣的經(jīng)驗極有可能推動各省市加大對騙購保障性住房的懲處力度。
　　或許，和僅僅是成為一個房子的主人相比，擁有一個交通良好、設施完備、適宜居住的房子，才是人們最本質(zhì)意義上的安居夢，也是未來保障性住房建設所要致力去做的。
　　
　　重在解決可持續(xù)動力機制
　　陳杰 復旦大學管理學院
　　
　　不解決地方政府的動力問題，自上而下、以高壓計劃行政手段推動的保障房建設，很可能出現(xiàn)兩個問題。
　　第一，保障房缺乏可持續(xù)性。對地方政府而言，做保障房影響土地財政，影響經(jīng)濟指標考核，內(nèi)生積極性不高。雖然目前保障房被提升到政治高度，在風頭浪尖之下不得不做，但一旦政治壓力有所放緩，就會立刻想辦法撤出。如2008年遭遇國際金融危機時，在保增長口號下，很多地方政府堂而皇之取消原定的保障房計劃，爭先恐后借助商品房地產(chǎn)開發(fā)拉動地方經(jīng)濟。現(xiàn)在社會很多人擔心，當前地方政府是提供了一批保障房，但過了這個風頭可能就沒了，于是仍對商品房后市看漲而搶購。中央政府出面高調(diào)宣布計劃，和各地方政府簽責任書、軍令狀，就是希望用中央政府的權(quán)威來穩(wěn)定預期，讓群眾吃定心丸。但這對地方政府畢竟還是停留在外部約束，是否能真正避免地方政府的機會主義行為還有待觀察。
　　第二，保障房內(nèi)涵容易變味走樣。現(xiàn)在不少地方都拿不真正具有保障性質(zhì)的住房項目來充數(shù)，在數(shù)據(jù)中“注水”，“編制”統(tǒng)計報表。一個普遍采取的招數(shù)是把動拆遷房算入保障房。如某市所謂保障房中，絕大部分是動拆遷房。如果動拆遷房能算保障房，那如葉檀評論員所說“一邊拆一邊建”，土地財政和保障建設兩方面數(shù)字都很好看，但實際社會效果大打折扣。第二個招數(shù)，是把一些人才專項住房也當作保障房。某市曾給社會名流、公司老總發(fā)售和配租檔次很高卻廉價的人才專項住房，目的是吸引人才，但打著保障房旗號，為此引發(fā)很多爭議。
　　故此溫總理強調(diào)，“保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向”，也是對此的反應和警醒。

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