任志強(qiáng)現(xiàn)在是樓市抄底時(shí)機(jī)_樓市:年中可能出現(xiàn)購(gòu)房時(shí)機(jī)

　　2009年底以來(lái),房地產(chǎn)抑制性政策開(kāi)始頻繁出臺(tái)。2010年1月10日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確表態(tài)要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,行業(yè)政策已經(jīng)從2009年的“寬松”轉(zhuǎn)向了“中性”。
　　《通知》的核心思想是抑制商品房過(guò)度消費(fèi),打擊投資和投機(jī)性需求,規(guī)定二套房貸首付不得低于40%;防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);特別提出要加快研究完善住房稅收政策。
　　在過(guò)了一年的好日子之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的考驗(yàn),在嘗過(guò)2008年底和2009年初房?jī)r(jià)短暫回調(diào)的甜頭之后,我們能否迎來(lái)購(gòu)房的第二春?
　　
　　開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)會(huì)得到改善
　　
　　對(duì)于房地產(chǎn)商而言,“寒冬”出現(xiàn)在2009年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商拿地時(shí),首次繳款比例不得低于全部土地款的50%,分期繳納全部土地出讓價(jià)期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可約定在兩年內(nèi)全部繳清。
　　《通知》之前,各個(gè)城市對(duì)于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定,大部分在20%-30%之間。中國(guó)指數(shù)研究院(華中)高級(jí)分析師李國(guó)政表示,這份文件的出臺(tái),會(huì)擠出開(kāi)發(fā)商手中的部分資金,進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)銷(xiāo)售,回籠資金。
　　根據(jù)該院的研究數(shù)據(jù),2009年以來(lái),武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低,住宅新開(kāi)工面積同比始終保持負(fù)增長(zhǎng),但2009年樓市的火爆,許多新項(xiàng)目紛紛上馬,到11月時(shí),新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正。由此推斷,2010年的武漢樓市,供應(yīng)量會(huì)明顯增加,開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的情況會(huì)得到改善。
　　另外,將首次繳款的比例提高到50%,將引發(fā)房地產(chǎn)商重新洗牌,資質(zhì)欠佳的小房地產(chǎn)商將被淘汰出局,資源集中到實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)商手上,更能保證商品房的開(kāi)發(fā)數(shù)量和質(zhì)量。
　　
　　買(mǎi)房的門(mén)檻變高了
　　
　　這并不意味著房子變得更好買(mǎi)了,對(duì)于大多數(shù)依靠銀行信貸的購(gòu)房者而言,買(mǎi)房的門(mén)檻變高了。
　　2010年2月初,中國(guó)銀行率先宣布,將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折起,以市中心一套總價(jià)35萬(wàn)元的精裝修45平米小房為例,首付約7萬(wàn)元,以還款20年為期,房貸7折下,每月只用還款1700元,8.5折之下,每月要還款超過(guò)2100元。而且銀行規(guī)定,只有百里挑一的客戶才能享受到8.5折――征信系統(tǒng)里不能有逾期記錄、職業(yè)穩(wěn)定、銀行的VIP客戶才能申請(qǐng)到8.5折優(yōu)惠。
　　對(duì)想投資第二套房的購(gòu)房者而言,政策是由“寬松”轉(zhuǎn)向了“收緊”,從今年起,央行對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房貸的貸款優(yōu)惠利率已經(jīng)取消,基準(zhǔn)利率上浮10%,購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付款不低于40%。
　　反觀2009年的武漢,在寬松的第二套房貸政策之下,部分銀行對(duì)第二套房的信貸政策與首套房相差無(wú)幾�！翱梢钥隙ǖ恼f(shuō),投資型的購(gòu)房者步伐要放緩。”武漢房地產(chǎn)資深人士熊華勇表示,二手房政策的改變也會(huì)影響到投資機(jī)會(huì)。
　　為了降低金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,財(cái)政部和國(guó)稅總局曾出臺(tái)優(yōu)惠政策,規(guī)定在2009年內(nèi)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅,根據(jù)相關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì),武漢在2009年全年的二手房交易量為5.4萬(wàn)套,創(chuàng)下了歷史新高。
　　2009年底,為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的短炒行為,兩部委發(fā)出通知,從2010年1月1日起,不足5年的普通二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)仍按差額方式征收營(yíng)業(yè)稅,“這讓投資者短期內(nèi)脫手的難度加大�！�
　　
　　年中可能出現(xiàn)購(gòu)房時(shí)機(jī)
　　
　　當(dāng)然,購(gòu)房者并非完全沒(méi)有機(jī)會(huì)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和2010年展望》一文中提及:即使貨幣政策收緊,對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響可能也要在半年以上,也就是2010年底或2011年初,從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮作用,而且貨幣政策的收緊(加息、縮緊銀根)是一步步的,效果也需要慢慢釋放。
　　李國(guó)政介紹,和一線城市相比,2009年武漢樓市價(jià)格漲幅平穩(wěn),是緩慢中略有上升。另外,根據(jù)政府部門(mén)的表態(tài),未來(lái)武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)型特征不會(huì)改變,因此,對(duì)于調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則,地方政府可能會(huì)有一定的彈性,從宏觀層面上看,2010年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)發(fā)展。
　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)資深人士透露,2009年的火爆樓市讓地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿,大小房地產(chǎn)商手上有充足的現(xiàn)金流,而且,國(guó)家出臺(tái)的信貸政策,只針對(duì)國(guó)有銀行和股份制銀行,對(duì)外資銀行并沒(méi)有限制,“ 市場(chǎng)上還是有一些機(jī)會(huì)存在。”
　　“武漢市場(chǎng)上最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)是在2009年7月之前,這期間出現(xiàn)過(guò)大的價(jià)格回調(diào)。”熊華勇對(duì)2010年武漢房市的判斷為,“年中是比較好的時(shí)間,那時(shí)的行情會(huì)比較明朗。”
　　在有限的資金環(huán)境下,盡量在升值空間較大的片區(qū)購(gòu)房,熊華勇的推薦是中心城區(qū)和擁有特殊景觀資源的地段,如臨江、東湖、南湖等,李國(guó)政的推薦是買(mǎi)在升值空間已經(jīng)顯現(xiàn)的地段,比如徐東地塊,和地鐵、輕軌沿線。

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