潮租衣 加租潮襲來

　　從4月開始,新一輪房租加價(jià)潮從北京開始,并迅速在上海、廣州、深圳乃至中國更多城市蔓延,“誰是大推手”成為時(shí)下最熱門的討論。 　　 　　“人為刀俎,我為魚肉。”
　　長居北京的張瑞這樣向《南都周刊》記者描述他對(duì)房租漲價(jià)的無奈。去年6月,這個(gè)營銷經(jīng)理在牡丹園地鐵旁與別人合租了一套兩居室,一年后要續(xù)約了,房東卻把他的租金每月從1300元提到了1800元。更無奈的是,當(dāng)他向身邊的朋友抱怨時(shí),卻發(fā)現(xiàn),原來很多朋友租的房子都被提升了租價(jià)。
　　張瑞的收入并不低,但需要照顧父母,今年還要籌備與女朋友的婚事�！跋胍�便宜,要住得很遠(yuǎn)。如果為了方便,你便要花更多的錢�！弊罱K他選擇了妥協(xié),繼續(xù)在漲價(jià)的房子里住下去――唯一值得安慰的是,年底將新開通的地鐵線能到他順義的老家,到時(shí)他或許可以結(jié)束租房的生活。
　　從今年4月開始,業(yè)內(nèi)人士表示,始于北京,并迅速在上海、廣州、深圳乃至中國更多城市蔓延的房租加價(jià)潮已經(jīng)成為了中國都市里租客和房東們夏天關(guān)注的中心話題。7月12日,廣州華南理工大學(xué),就以“跟著市場走”為由大幅提升校內(nèi)周轉(zhuǎn)房的房租,引來上百老師的聚集抗議。
　　這場加價(jià)潮,不但引起了房東、租客、中介、專家們在網(wǎng)絡(luò)和各大媒體上10年來的第一次大討論,還引來了國家部門的介入:就在7月初,國家住建部公布“房租暴漲原因初步調(diào)研”,認(rèn)為“北京、上海、廣州、深圳等城市房租上漲幅度并不嚴(yán)重”,并把主要原因歸咎于租賃機(jī)構(gòu)的哄抬。這樣的論調(diào)立刻引來了中介機(jī)構(gòu)們的質(zhì)疑,正式把“加價(jià)潮”推向了“誰是大推手”的羅生門中去。
　　
　　上漲打擊了誰
　　
　　從6月開始,各種房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)就以各種形式去描述這一輪房租上漲,而其中用得最多的是“數(shù)據(jù)說話”。
　　譬如,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)認(rèn)為,“相比去年同期,北京整體的租金價(jià)格漲幅超過20%,月均漲幅達(dá)到 2%�！� 在上海,美聯(lián)物業(yè)資料稱一些高端樓盤的租價(jià)上漲幅度在10%-15%,“漲幅明顯且鮮有放盤�！�
　　“安居客”高級(jí)市場總監(jiān)唐皓對(duì)記者描述說,在各大城市里,北京的房租上升幅度最大,達(dá)到10%-40%,而上海約6%-11%,廣州則基本上與去年同期持平,“只有合租租金略有上漲�！碧起┭a(bǔ)充說,這場漲價(jià)潮是從北京開始的,而在各大城市的各種戶型中,升幅最大的往往是那些被合租的大戶型。
　　不過,哪怕對(duì)于基層中介或者房東來說,“看漲”幾乎成了一致的觀點(diǎn)�！霸趶V州暨南花園,原本最低可以用2000元租到房子,目前至少要2500元�！币粋�(gè)廣州中介營業(yè)員對(duì)記者說:“5月開始,租房的人就開始多了,而且肯定一直漲下去�！�
　　對(duì)于租客們來說,來自政府的聲音樂觀得多。住建部的報(bào)告統(tǒng)計(jì)了“北上廣深”四城市3到6月房租價(jià)格后得出結(jié)論,“3-4月份這4個(gè)城市房租上漲速度較快,5月份漲幅開始放緩,6月份房租已經(jīng)開始出現(xiàn)下降�！�
　　住建部同時(shí)提供數(shù)據(jù)表明:北京3-6月份同比上漲幅度超過了18%,但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。廣州3月房租環(huán)比上漲3.3%,同比上漲16.7%,4月環(huán)比上漲1.5%,同比上漲19.3%。5、6月房租出現(xiàn)明顯下跌,5月環(huán)比跌幅達(dá)5.7%,6月環(huán)比下跌0.5%。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些國有企事業(yè)單位紛紛開始對(duì)無房產(chǎn)員工發(fā)放或提高房屋租賃補(bǔ)貼,而未來都市人中的收入偏低者,成為了漲價(jià)潮中受影響最大的人群。在北京和廣州,城中村改造導(dǎo)致了拆遷、剛畢業(yè)的學(xué)生,以及“蟻?zhàn)濉北黄冗w徙到更貴的住房中去。
　　據(jù)北京媒體報(bào)道,拆遷令北京唐家?guī)X的“蟻?zhàn)濉毕蚧佚堄^等地區(qū)遷移,而附近新龍城的3居室,月租金已經(jīng)上漲到3500元,比過去增加了1/6。
　　在廣州,“原先是可以自己一個(gè)人租房子,現(xiàn)在得到處找合租的,而且給的錢比以前還多。”在天河電腦城上班的李海發(fā)對(duì)記者埋怨說。他兩個(gè)月前還在廣州鬧市的楊箕村居住,如今,幾百元的城中村廉租房被推土機(jī)鏟成了歷史。
　　多位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的高層人士承認(rèn),相對(duì)于中高端的住房,低端市場的房租對(duì)租客們的打擊要大得多�！皫浊г�和幾百元租金的房子,加幾百元房租導(dǎo)致的租金上漲率,以及對(duì)不同層次顧客經(jīng)濟(jì)上的壓力,是完全不同的�！�
　　合富置業(yè)7月5日發(fā)布的報(bào)告提示了這種壓力――“經(jīng)過5月底、6月初一輪急速上升和需求釋放,租金水平已接近租客可承受的最高臨界點(diǎn)�！�
　　
　　漲價(jià)推手羅生門
　　
　　房租上漲三個(gè)月后,媒體們在7月初展開了一輪“追根溯源”的行動(dòng)。在之后的報(bào)道中,各路專家、機(jī)構(gòu)給出了林林總總的觀點(diǎn):有的歸結(jié)為房地產(chǎn)調(diào)控政策,有的歸結(jié)為入城人口增多,有的說這是多了人“以租養(yǎng)房”,有的則斥責(zé)中介托市……
　　某個(gè)地產(chǎn)市場總監(jiān)用“不靠譜”來形容這些討論。“北京目前的房價(jià)、房租未來都會(huì)下調(diào),因?yàn)槎际窃诔醋鳌７孔馍蠞q,中介是導(dǎo)火線,根源還是市場機(jī)制。很多理由是不成立的,因?yàn)槟昴甓加写髮W(xué)生�！彼麑�(duì)記者說,這次租金上漲的根源,是體制監(jiān)管缺失等多方面原因。
　　一份記者獲得的報(bào)告指出,自從4月房屋調(diào)控以來,部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降,從房主處收租房子做 “二房東”,推高房租或勸說房主抬高房租,是房租上漲的主要因素。多位在廣州中心城區(qū)有房產(chǎn)的房東向記者回憶說,近半年以來,多次有不同的中介以高價(jià)游說他們把房子全程代理,這與各地媒體的描述同出一轍。
　　以下是一個(gè)未經(jīng)統(tǒng)計(jì)的理由:根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),北京某中介公司5-6月合計(jì)簽約租賃18000套,經(jīng)過人為地托升租價(jià),可以比市場不變動(dòng)的情況多獲得3000萬元利潤�！皟H個(gè)別大公司,一年在北京租賃代理賺取的利潤就超過上億�！�
　　不過,包括中原等多個(gè)大中介機(jī)構(gòu)都向記者否認(rèn)了這種說法。他們普遍認(rèn)為,囤積房源、哄抬租價(jià)的做法是中小中介機(jī)構(gòu)的行為,而中小中介并沒有大規(guī)模壟斷房屋租賃市場的能力。進(jìn)而有中介認(rèn)為,“目前我們的利潤來源主要靠二手房買賣,其次是新房的銷售,而從房屋租賃業(yè)務(wù)中取得的利潤只有10%,目前的情況下中介是被動(dòng)地‘由售轉(zhuǎn)租’�！�
　　不過,“房租上漲”已經(jīng)在影響房東們的放租期望值。從職證券業(yè)的劉星,月初成功租出一套天河?xùn)|圃的房子,“原來是1700元,現(xiàn)在租出去是2500元。我的底線是2300元�！绷硪粋�(gè)廣州人馬志華的房子,在上月以比去年同期高10%的價(jià)錢轉(zhuǎn)包給了一家中介,現(xiàn)在的他覺得是做了虧本買賣――“肯定沒漲完,我要找一家出價(jià)最高的代理�！�
　　
　　尋找適租房
　　
　　當(dāng)房東們還在看漲的氣氛中觀望時(shí),7月卻可能成為這輪漲價(jià)的拐點(diǎn)。多家二手房門店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自6月下旬至今,北京住房租賃市場已經(jīng)和樓市一樣,出現(xiàn)“停漲回調(diào)”。
　　在《南都周刊》記者的摸查中,目前暫時(shí)沒見到房租回跌的具體例子。不過,根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心提供的的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),北京7月第一周的租金均價(jià)已比6月下旬下跌了3%左右。
　　關(guān)于房租漲升的爭論還將繼續(xù)下去。在采訪中,有中介的高層甚至直接向記者指出,個(gè)別不斷發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的,在升價(jià)中獲得巨大利益的中介肯定會(huì)成為政府打擊的典型――盡管中介“充其量起了推波助瀾的作用”。
　　現(xiàn)在,那些最迫切租房的群體,紛紛在房租走向未明的心態(tài)下搜尋“經(jīng)濟(jì)適租房”。在廣州的中山大學(xué)附近,一些中介向記者介紹,最受歡迎的正是大戶型的群租房,這也導(dǎo)致了這種類型的單位價(jià)格一路提升。“合租始終攤分到自己頭上的少一點(diǎn),再貴一點(diǎn)也劃得來�！眲倧闹写螽厴I(yè),即將在一家汽車銷售公司上班的何錦申對(duì)記者說,他和三個(gè)同學(xué)合租了一個(gè)大住宅單位,每人攤分平均700元。
　　當(dāng)需求逐漸被市場消化,房租的價(jià)格也將失去上升的動(dòng)力。安居客高級(jí)市場總監(jiān)唐皓提示,最近一周,各地租客通過互聯(lián)網(wǎng)租房的需求已經(jīng)下降了30%�！斑^去的兩三個(gè)月是平穩(wěn)的持續(xù)增長,達(dá)到了前所未有的高點(diǎn),最近一周終于開始有了回調(diào)�！彼�說。
　　滿堂紅研究部則認(rèn)為,目前廣州的住房租金上漲已接近租客可以承受的最高臨界點(diǎn),在租金回歸平穩(wěn)以后,下一輪租金的實(shí)質(zhì)上漲,將出現(xiàn)在居民收入水平得到提高之后,――不過,“通貨膨脹亦是租金上漲的隱憂”。
　　在商家真假莫測的說辭之外,各種因素仍在影響著租賃市場上的供求關(guān)系。容納了大量未來精英的廣州城中村改造正在深入,而擁擠了4萬大學(xué)生和外地民工的北京唐家?guī)X,被北京市政府列為50個(gè)“整治督辦重點(diǎn)掛賬村莊改造工程”之一,今年被明確必須拆遷整改完畢。在上海,每天有數(shù)十萬內(nèi)地游客參觀世博會(huì),即使很多房東把房子改成了短租房,這求大于供的市場也一直在延續(xù)。
　　不過對(duì)于那些必須租房的城市人來說,“無論是漲是跌,我還是要找房子住的。除了租以外,我還有其他路嗎?” 何錦申反問記者。
　　
　　比租房更離譜的是商鋪
　　
　　4月的“國十條”、“深十三條”把不少投資、投機(jī)資金從住房市場逼出,轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn),各大開發(fā)商也紛紛增加商業(yè)地產(chǎn)的投資了。
　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)認(rèn)為,在2010年的上半年,截至6月24日,北京345個(gè)熱點(diǎn)在租在售商用項(xiàng)目(商鋪、寫字樓)中,共有161個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格上升,占全部項(xiàng)目的46.67%。從區(qū)域上看,朝陽區(qū)內(nèi)依托CBD、亞奧、東二環(huán)、燕莎等大型商圈成為漲勢最快的地區(qū)。
　　廣州商業(yè)地產(chǎn)市場的需求,也被相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)描繪為“保持上升勢頭”。在一些專業(yè)市場,商鋪的漲幅達(dá)到了50%以上。據(jù)仲量聯(lián)行7月6日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,廣州第二季度商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲3.3%,同比漲8.7%;甲級(jí)寫字樓的租金也呈大幅攀升的態(tài)勢。
　　一個(gè)長期在廣州中大附近經(jīng)營商鋪的人士,最近就在中介的游說下,將其承租價(jià)為25000元/月的商鋪以37000元/月的價(jià)格轉(zhuǎn)包給中介公司。業(yè)內(nèi)人士則向記者透露,一些中介對(duì)此有價(jià)格炒作行為,但最終的市場走勢仍然要看未來的供需才能判斷。

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