【廣州又一城】 廣州天河又一城

　　與20年前計劃經(jīng)濟時代的北京亞運村不同,這次的廣州亞運城,從一開始就選擇了市場化的運作,這也意味著開發(fā)商在分享城市發(fā)展的巨大利好的同時,也要分擔市場化運作的風險,比如樓市調(diào)控。
　　
　　天河體育中心,這個20年前為六運會興建的標志性建筑,如今已成為廣州城的一個中心圖騰,20年前它的周邊還是一片莊稼地,20年后它的周邊環(huán)繞著聞名全國的天河城商圈。
　　離天河體育中心不到3千米的珠江新城,這片CBD區(qū)域是廣州更新的城市中心。這一次,亞運的開幕式就將在珠江新城的水岸海心沙上演。從此處乘坐地鐵35分鐘后到達番禺海傍站,這里有個龐大的項目,亞運城,就是俗稱的亞運村。按照廣州的城市總體規(guī)劃,以亞運城為中心的廣州新城未來將是廣州另一個城市中心,與現(xiàn)在的天河珠江新城組成廣州的“雙核”。
　　最近這兩年,真正意義上可供開發(fā)商經(jīng)驗運作的新區(qū)域已經(jīng)不多,亞運城卻是一個最為名副其實者�！俺鞘羞\營商”,在這個開發(fā)商如虎的年代,這是他們更為喜歡的名銜。
　　令開發(fā)商瘋狂的是,一向小心謹慎的廣州市政府“聊發(fā)少年狂”,為了本屆亞運,將面積相當于深圳蛇口的“未來城市中心”整體打包出讓。一位參與拍賣的開發(fā)商曾表示,“這是國內(nèi)一線城市未來五到十年內(nèi)僅有的大項目”,成為城市中心的“地主”對開發(fā)商而言,意味著金燦燦的未來。
　　與20年前計劃經(jīng)濟時代的北京亞運村不同,這次的廣州亞運城,從一開始就選擇了市場化的運作,這不僅意味著開發(fā)商可以分享城市發(fā)展的巨大利好,同時也要分擔城市運營的風險。特別是在中央一波又一波的房地產(chǎn)調(diào)控背景下,“這不僅是一個政治任務(wù),還是一個戴著鐐銬的政治任務(wù)”,這個鐐銬就是市場化運營。
　　投資的亞運城
　　廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙卓文眼中的亞運城,有些夜色中的新上海的味道。“深夜10:30,夜色深沉,廣州沒錢的人們早已歇息,有錢人卻還在徹夜排隊。背景音樂中,鄧麗君的《夜來香》把人唱得昏昏欲睡,但欲買亞運城的投資客卻熱情高漲�！�
　　9月26日,新浪樂居把一條短信發(fā)到了眾多用戶手機上:廣州亞運城開始銷售,直播開始。
　　戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的開發(fā)商迎來了一場驚喜。從一開始購房者擠爆銷售大廳,到最后選房時間延長到深夜3點,以至于銷售代理不得不貼出“今天房源已銷售完畢,搖到號的客戶明天請早”的告示。根據(jù)開發(fā)商的統(tǒng)計,亞運城銷售前兩天就賣出了2300套房子。如果這個數(shù)據(jù)沒水分,這是有史以來廣州開盤前兩天銷售最多的單個項目。
　　“錯過了體育中心,就別再錯過亞運城�！眮碜陨钲诘耐顿Y客陳健斌這樣解釋著自己的購房動機。9月30日這天,他一口氣簽下了20套房子,僅定金就付了50萬�！盁o論有多少非市場因素,有一點是完全可以肯定的,那就是亞運城將是廣州規(guī)劃得最好的生活社區(qū)�！标惤”笊踔琳J為,作為未來一個廣州中心城的亞運城,未來20年廣州都很難有如此素質(zhì)的社區(qū)。
　　23年前的1987年11月,六運會在周邊都是荒郊菜地的天河體育中心舉辦。如今,以其為中心的體育中心商圈已成為頗具國際水平的現(xiàn)代化城市中心區(qū),當時的運動員村六運小區(qū),23年后的今天仍是房地產(chǎn)交易市場上的稀缺品。天河體育中心也同其身后的中信廣場一樣,成為廣州近20年來的圖騰,在廣州新地標廣州塔的投入使用前,其在廣州人心中地位一直都是牢不可撼。
　　在這些購房者的眼里,廣州體育中心商圈的今天,就是亞運城的明天。
　　“亞運城最大的特色是town而非village�！眮嗊\城的設(shè)計師李鵬指著模型告訴記者,之所以稱之為“城”,首先是因為其規(guī)模,占地2.73平方公里,相當于4個北京奧運村。建成后的亞運城將可以容納100萬人口。“運動員村、媒體村和技術(shù)官員村的所有戶型都是按照居民需求建造,面積在70平方米至180平方米之間,稍加調(diào)整就可以成為居民生活區(qū)�！�
　　與當初體育中心商圈崛起模式相比,亞運城走的是配套先行路線。當中的一些賽時配套設(shè)施也將在賽后轉(zhuǎn)變功能繼續(xù)使用,比如主媒體中心,賽后將會改建成一個大型的購物中心,賽時作為志愿者居住宿舍和運動員體能恢復(fù)訓(xùn)練中心使用的亞運城中學(xué),賽后成為亞運城的配套中學(xué),將建示范性高中和標準化初中各一所;包括沙灘排球場在內(nèi)的亞運公園將予以保留,為社區(qū)提供室外活動空間;賽時物流中心將改建為擁有500個床位的三甲醫(yī)院;亞運安保碼頭賽后將改建為游艇碼頭……
　　因為是全市場化運作,這些賽時用作場館、宿舍的設(shè)施,幾乎不用多大改動,賽后都可以立即轉(zhuǎn)為民用。太陽能、水源熱泵、分質(zhì)供水、雨水綜合利用、真空垃圾收集、綜合管溝……這些時下最熱門的節(jié)能環(huán)保概念和新技術(shù),也都運用在亞運城中。
　　“其他新城區(qū)最大的問題就是配套不足,但這在亞運城是不存在的,因為現(xiàn)在所有配套都已經(jīng)建好了�！钡谝惶烊�亞運城踩盤,陳健斌就下了埋單的決心。在他眼里,這是一單穩(wěn)賺不賠的生意。
　　很多事情,都絕沒有想的這么簡單。
　　
　　調(diào)控的亞運城
　　“拿了十幾張身份證,一次性付了十套房子的所有款項�！眮嗊\城開盤當天的銷售代理向記者描繪其親歷的“傳說”。記者從銷控表上的總價統(tǒng)計得知,亞運城折后的銷售單價在11000元-15000元/平方米之間,雖然無法與市中心動輒兩三萬的價格相比,但考慮其地理位置和正處調(diào)控嚴苛期,這個售價并不便宜。要知道,曾幾何時,開發(fā)商一度打算把開盤單價定在8000元-9000元/平方米左右。
　　今年4月第一次樓市調(diào)控就曾讓亞運城的銷售代理苦悶良久。按照此前開發(fā)商與亞組委簽訂的協(xié)議,開發(fā)商必須在11月12日亞運會開幕前完成首批8000套現(xiàn)樓的銷售。這是一個極難完成的任務(wù),房管局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年,亞運城所在的番禺區(qū)上半年成交僅3132套。換言之,亞運城的開發(fā)商必須在1個多月內(nèi),要完成全區(qū)今年上半年2倍多的銷量。
　　今年年初,廣州的樓市上漲勢頭迅猛,亞運城周邊的項目更是齊刷刷地往上漲。去年年底,均價還是7800元/平方米的亞運城項目附近的“保利公館2010”洋房,到了今年3月,價格就過了萬元大關(guān)。當月亞運城板塊區(qū)域新建商品住宅的均價達1.29萬元/平方米,創(chuàng)下歷史新高。當時市場就傳出,開發(fā)商將亞運城定價1.3萬元/平方米。
　　然而,4月一場前所未見的調(diào)控不期而至,屬于市郊的亞運城板塊驟然急凍。由于區(qū)域配套沒有完全建立,附近樓盤一直依靠投資者支撐,所受沖擊更為明顯。保利公館2010對外宣布起價降為8500元/平方米,但實際上5月賣出的23套房子,均價只在8000元/平方米。
　　當時,銷售代理為亞運城制定的銷售策略是以時間換價格空間:一方面早就具備銷售資格的亞運城遲遲不申請預(yù)售;另一方面,銷售代理在全國范圍內(nèi)四處造勢。
　　彼時,亞運城開發(fā)商的壓力不可謂不大,亞運召開在即,亞運城是個不能有半點瑕疵的任務(wù)。亞運城的土地出讓合同中有著非常嚴格的要求,受讓人單方解除或提前終止履行本合同的,受讓人應(yīng)向出讓人支付出讓價款總額20%的違約金。簡言之,如果三家開發(fā)商中的哪一家出現(xiàn)資金問題,要退出亞運城開發(fā),必須向廣州市政府支付高達51億元的罰款,違約成本很高。為了解決這些難題,原本拍地時的三大開發(fā)商變成了五大開發(fā)商,廣州市政府也為亞運城大開綠燈。
　　熬過5、6月的觀望期,市場上7、8月的喜悅還未過去,9月26日亞運城項目開盤三天后,卻迎來了更嚴厲的一輪地產(chǎn)調(diào)控風暴。對于以投資客為主的亞運城項目而言,此輪調(diào)控要點可謂切中要害:暫停發(fā)放第三套房貸、房價過高上漲過快城市限制家庭購房套數(shù),非本地居民購房受限制。
　　“如果不是突然而至的第二次調(diào)控……”記者采訪的幾大開發(fā)商不約而同地提了這句話。
　　
　　等或退
　　在新近第二輪調(diào)控政策的影響下,廣州樓市成交急劇萎縮。據(jù)房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月18日-10月24日,廣州網(wǎng)簽2174套,環(huán)比前一周成交量環(huán)比暴跌71%,均價已經(jīng)跌破萬字頭,約9858元/平方米,環(huán)比下滑13.96%。
　　亞運城項目也是急劇降溫,從簽約情況來看,在調(diào)控前拿到預(yù)售證的新盤去化率都在四五成左右,甚至更高,但在9月末拿到預(yù)售證的新盤則受到一定影響。以9月30日才拿到預(yù)售證的技術(shù)官員村為例,其單價比媒體村高約三四千元,且戶型面積一般是媒體村的兩倍左右。截至10月25日,660套拿到預(yù)售證的技術(shù)官員村網(wǎng)簽數(shù)為16套。
　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,亞運城項目銷售和未銷售住宅套數(shù)共計8079套;截止9月30日,獲得項目許可證的共計7557套;截至10月25日,網(wǎng)簽數(shù)僅為3177套。
　　而在這種環(huán)境下,據(jù)知情人士透露,亞運前必須賣完8000套房子的協(xié)議也在“商議廢除”中。
　　據(jù)說,早在“9?29”新政實施當天,廣州國土部門就已經(jīng)制定了調(diào)控方案實施細則,但在上報市政府后,具體出臺的日期卻遲遲未定。其間,市場一直傳言有關(guān)部門是在為以外地客為主的亞運城爭取更長的緩沖期。幾經(jīng)周折,廣州的樓市調(diào)控細則千呼萬喚終出臺。條款細則可謂嚴厲,本地居民和外地居民購房具有相關(guān)限制。
　　現(xiàn)在的陳健斌已經(jīng)沒有當初一口氣簽下了20套房、付50萬定金的豪爽和自信。根據(jù)“9?29”新政的規(guī)定,非本地戶口的購房者必須提供1年以上本地納稅證明或社會保障繳納證明,否則無法辦理貸款買樓。這意味著陳健斌不得不面臨貸款無法下發(fā)的尷尬。“要我一次性給,那可是超過2000萬的資金�！�
　　而在其后的廣州的調(diào)控細則中,在備受關(guān)注的“限外令”條款上,規(guī)定戶籍及長住居民均限制近期只能買一套房子,非長住居民及18歲以下居民不能購買商品房。如果嚴格執(zhí)行,陳健斌已經(jīng)下了定金的20套房子可能一個都買不到。
　　現(xiàn)在陳健斌有了退的打算:如果買不下亞運城的房子,就提早轉(zhuǎn)讓亞運城的購買權(quán)�！拔乙呀�(jīng)跟開發(fā)商談好了,他們也說可以轉(zhuǎn)名�！�
　　其實像陳健斌一般打算的人還有很多,“本人認購了10套亞運城物業(yè),定金20萬,現(xiàn)18萬轉(zhuǎn)讓”,日前這樣一則轉(zhuǎn)讓信息在廣州一知名地產(chǎn)論壇和數(shù)個亞運城購房者群里出現(xiàn)。

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