２００９：二手房的春天

　　 　　2009年核心城市一手、二手房格局將發(fā)生重大變化。 　　 　　在西方發(fā)達(dá)國家的大部分大城市，由于城市建設(shè)歷史比較悠久，規(guī)劃相對較為超前，通常政府在進(jìn)行城市建設(shè)的規(guī)劃的時候，都為未來的發(fā)展留有余地，建筑質(zhì)量也較好；再者，發(fā)達(dá)國家人口的增長率相對較低，新增人口往往不會突然暴漲，因此房地產(chǎn)發(fā)展相對較為穩(wěn)定。城市中心區(qū)域可供開發(fā)的地塊也相對較少，不會像國內(nèi)許多城市那樣，蓋了拆拆了蓋，所以房地產(chǎn)市場中，二手房的交易一直占據(jù)主流的地位。而在中國，政府對二手市場的種種限制，極大了制約二手房市場的發(fā)展，房地產(chǎn)交易中，一手交易一直占據(jù)絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢。二手房交易稅收繁重，手續(xù)復(fù)雜，加上中介市場的不規(guī)范，購買二手房往往成為一個購房者面對高房價的一個不得已選擇。
　　但是伴隨著政府出臺的系列鼓勵房地產(chǎn)交易的政策的實(shí)施，二手房交易成本大幅降低，在一手房價格居高不下的情況下，二手房將迎來一個巨大的發(fā)展時機(jī)。日前北京市建委、市發(fā)改委、市財(cái)政局、市地稅局等部門聯(lián)合印發(fā)《促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱《意見》)，該意見共涉及4個方面15條相關(guān)政策措施。自2009年1月1日至12月31日，個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年(含2年)的住房，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按房款轉(zhuǎn)讓差價征收營業(yè)稅。 目前二手房交易營業(yè)稅率為5.5%，加上之前契稅的減免，短短數(shù)月，對一套年滿2年價值100萬元的普通住宅而言，按此政策在年內(nèi)轉(zhuǎn)讓將節(jié)省7萬元稅款，購房者負(fù)擔(dān)明顯減少。
　　新年首月，北京二手房的交易量首次超過了新建商品房。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)昨天的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，北京新建商品房交易量為5940套，二手房的交易量則達(dá)到7330套，超過了商品房23%以上。
　　由于春節(jié)假期期間，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)上簽約等業(yè)務(wù)暫停使用，因此期房、現(xiàn)房的交易在23日就已經(jīng)暫停。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至23日，北京新建住宅期房網(wǎng)上簽約量總數(shù)為5936套，其中商品房為4698套，限價房為1042套，經(jīng)適房為196套，同時，新建商品房現(xiàn)房簽約量為1242套。除去限價房和經(jīng)適房，1月北京商品房總體交易量為5940套。
　　與此同時，二手房截至目前的交易量為7330套，超過新建商品房的交易量20%以上，這也是北京二手房交易量首次超過新建商品房。
　　相比而言，一手房的銷售主體是開發(fā)商，新開盤的項(xiàng)目需要考慮各種成本，已經(jīng)銷售一部分的項(xiàng)目降價則面對前期業(yè)主的退房壓力，一手房的降價有著種種制約因素，而二手房銷售主體是小業(yè)主，因此降不降價主要看個人對資金的需求壓力和市場信心。更重要的是，二手房市場中最重要的部分房源剛好就是2－5年這部分房子（過早的房源品質(zhì)較低，太新的往往區(qū)位不好），這些房子大都在房價相對較低的時候買進(jìn)，而趕上房價暴漲的時機(jī)，投資者獲利空間巨大，因而降價空間也相對較大。以北京CBD區(qū)域的一些高檔項(xiàng)目為例，像金地國際花園、當(dāng)代萬國城、觀湖國際等，在半年之內(nèi)二手房降價幅度高達(dá)3000元－5000元/平方米，低于周邊的一手房價格在8000元/平方米－12000元/平方米之間，成熟的配套、良好的區(qū)位加上相對較為合理價格，吸引眾多購房者的注意自然是情理之中。
　　對于北京、上海這樣的特大型城市而言，城市中心可供開發(fā)地塊非常稀少，僅有的項(xiàng)目在2007年－2008年上半年之間價格暴漲，即便降價也難以降到購房者預(yù)期價位，同樣區(qū)域的二手房在2009年必然會大量分流購房客源。2009年核心城市一手、二手房格局將發(fā)生重大變化。（作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）

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