顧則徐：瘋狂的房價(jià)與宏觀調(diào)控

　　宏觀調(diào)控對普通市民來說，最有切身影響的莫過于房價(jià)了。前幾年房價(jià)上漲已經(jīng)構(gòu)成了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的泡沫特征之一，這次宏觀調(diào)控就必然要把對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控作為重點(diǎn)之一。因此，準(zhǔn)備買房的人緊張地猜測著房價(jià)的漲跌，不準(zhǔn)備買房的人算計(jì)著自己的住房能夠值多少錢。

　　一，瘋狂的房價(jià)中國絕大多數(shù)家庭主婦在2003年的一個(gè)深刻印象，是包括糧食在內(nèi)的食品漲價(jià)，全國居民食品消費(fèi)價(jià)格總水平上漲3.4%。但房價(jià)的上漲因其基數(shù)大，對人們形成的經(jīng)濟(jì)壓力更沉重。城市房價(jià)的上漲具有集中性，比如2003年四季度，全國35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.1%，而上海、青島、沈陽、南京的上漲幅度則高達(dá)29.1%、17.6%、15.8%和13.4%。上海已經(jīng)是全國房價(jià)最高的城市，是這幾年中國房產(chǎn)泡沫最典型的地區(qū)。2003年，上海房價(jià)增長達(dá)到20.1%的驚人增長率。今年一、二季度，上海房屋銷售價(jià)格上漲幅度均列全國第一，與去年同期相比分別上漲28.3%和21.4%�，F(xiàn)在上海的低價(jià)房房價(jià)是在4000——6000元/平米，低于4000元/平米的房子只有在極偏僻、不成開發(fā)規(guī)模的遠(yuǎn)郊才可能找到；
市區(qū)的中價(jià)房在8000——10000元/平米，且不易覓到。

　　那么，應(yīng)該如何看待中國房價(jià)的上漲？目前中國的房價(jià)是合理的還是不合理的？有一種傾向，就是把中國的房價(jià)跟海外發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房價(jià)進(jìn)行比較，比如把上海的房價(jià)與香港甚至紐約的房價(jià)進(jìn)行比較，從而得出中國以及上海的房價(jià)還沒有達(dá)到高點(diǎn)，還有相當(dāng)?shù)脑鲩L空間，因此是合理的。這種觀點(diǎn)是很荒唐的，一是不僅把中國以及上海的房價(jià)看成了國際化價(jià)格，而且放在了世界房價(jià)的高點(diǎn)層次，完全背離了中國只是發(fā)展中國家的基本國情；
二是把房價(jià)看成了一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量概念，而不是一個(gè)人均概念，把中國的房價(jià)與中國GDP總量地位混淆了起來。

　　房價(jià)的合理性主要是看房價(jià)收入比，即房價(jià)與居民收入的比例。今年七月，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院共同組建的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”遞交了一份報(bào)告，認(rèn)為全國住宅的房價(jià)收入比從1990年的13.12跌到了2003年的8.42，符合了世界96個(gè)國家8.4的平均值，也就是說，該研究組得出了中國房價(jià)上漲合理的結(jié)論。但是，這一結(jié)論與人們的經(jīng)驗(yàn)判斷有著很大距離，至少有三個(gè)地方值得置疑：一，是否考慮到中國20%的人擁有80%財(cái)富、80%的人只有20%財(cái)富的貧富分化事實(shí)？二，是否考慮到中國是在無房、缺房基礎(chǔ)上啟動房產(chǎn)開發(fā)的特殊國情？三，所依據(jù)的房價(jià)和收入是否真實(shí)？比如，上海統(tǒng)計(jì)局最近公布的上半年房屋均價(jià)為違背人們經(jīng)驗(yàn)的5135元/平方米，其實(shí)這價(jià)格是上半年登記產(chǎn)權(quán)證時(shí)的價(jià)格，該價(jià)格并不是現(xiàn)時(shí)市場價(jià)，而是一年、兩年前甚至更早的價(jià)格，如果以這舊價(jià)格、以現(xiàn)在收入為依據(jù)，房價(jià)收入比還有什么“正常”意義呢？

　　以上海為例。2003年，上海職工年平均工資22160元，抽樣調(diào)查城市居民家庭人均年可支配收入14867元，農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入6658元。上海的低價(jià)房房價(jià)是在4000——6000元/平米，市區(qū)偏僻地段房價(jià)6000——8000元/平米，即使今年受宏觀調(diào)控影響，8月底的交易平均價(jià)也達(dá)到7400元左右。不考慮貧富分化，上海市區(qū)中等收入的職工即使不吃不喝，購一套60平米房子要30年；
而郊區(qū)居民不吃不喝即使能購到4000元/平米的最低價(jià)房子，購一套60平米房子也需要45年。也就是說，無論市區(qū)、郊區(qū)居民，即使保證有社會平均可支配收入，假設(shè)從二十歲工作到六十歲，不吃不喝到死也買不了100平米房子。事實(shí)是，上海本地人買不起房子，全部房屋銷售中，上海本地人的購買力僅占36%左右。

　　二，經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致的房價(jià)上揚(yáng)改革開放以來，中國進(jìn)行了五次宏觀調(diào)控，這次是第五次。前四次調(diào)控的前提都是經(jīng)濟(jì)增長率超過了11%，調(diào)控所針對的都是沒有多少疑義的經(jīng)濟(jì)過熱。但是，這一次則不同，2002年GDP增長率是8.0%，2003年是9.1%，因此，這次調(diào)控從一開始就面臨了不同意見，從理論界到政府內(nèi)部對經(jīng)濟(jì)是否過熱、是什么樣的過熱存在著分歧。在經(jīng)濟(jì)是否過熱的判斷上，2003年底，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉持“經(jīng)濟(jì)過熱論”；
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家歷以寧則認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)過熱論”不符合實(shí)際，中國并不存在經(jīng)濟(jì)過熱問題。

　　我認(rèn)為僅僅從GDP數(shù)字的角度，這次中國啟動宏觀調(diào)控前和調(diào)控初期，并不屬于經(jīng)濟(jì)過熱，但是，所呈現(xiàn)的趨勢則顯露出了經(jīng)濟(jì)過熱的危險(xiǎn)，2002年增長8.0%，2003年增長9.1%，今年上半年即使在調(diào)控情況下，同比仍然增長了9.7%。從這一角度說，這次宏觀調(diào)控有別于以往，基本的特點(diǎn)是對經(jīng)濟(jì)過熱的阻擊性調(diào)控。說阻擊而不說預(yù)防，是因?yàn)榧词乖谡{(diào)控過程中，GDP仍然呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。

　　但是，判斷經(jīng)濟(jì)是否過熱還不能僅僅看GDP數(shù)字，GDP僅僅是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)綜合結(jié)果，我們還應(yīng)該考慮是否在局部存在著經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象？如果存在，這些局部過熱具有怎樣的意義？2003年，基數(shù)龐大的東部沿海地區(qū)增長幾乎全面突破了11.0%（上海11.8%、遼寧11.5%、浙江14.0%、廣東13.6%、天津14.5%、河北11.6%、山東13.7%、福建11.5%、江蘇13.5%），這種過熱既意味著地區(qū)差異的擴(kuò)大，也意味著這些地區(qū)作為國民經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊?qū)��?jīng)濟(jì)過熱將形成有力的帶動力。另一個(gè)過熱是吳敬璉所指出的政府主導(dǎo)的投資過熱，2002年全社會固定資產(chǎn)投資增長16.1%，其中，國有及其他固定資產(chǎn)投資增長17.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長21.9%；
全社會固定資產(chǎn)投資增長2003年更達(dá)到26.7%，其中，國有及其他固定資產(chǎn)投資增長28.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.7%。吳敬璉指出，與此相應(yīng)的過量供應(yīng)的貨幣流向了資產(chǎn)市場，其中一個(gè)表現(xiàn)就是房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。

　　以上可見，中國的經(jīng)濟(jì)在總體上并沒有達(dá)到過熱，而是表現(xiàn)出了過熱的態(tài)勢，但是在地區(qū)分布上，發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)達(dá)到了過熱的程度，在結(jié)構(gòu)上具有政府主導(dǎo)的投資過熱特征，而房價(jià)的瘋狂上漲則正是其中一個(gè)耀眼的熱點(diǎn)。

　　三，宏觀調(diào)控阻擊房價(jià)漲幅宏觀調(diào)控正是在這一情況下試圖對經(jīng)濟(jì)的整體過熱進(jìn)行阻擊，這種阻擊必然采用區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)控方案，以抑制區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性過熱。從結(jié)構(gòu)性調(diào)控來說，中央抓住了三個(gè)關(guān)鍵方面：信貸，土地，項(xiàng)目。這三個(gè)方面是互相關(guān)聯(lián)的，既相互刺激又相互抑制。政府主導(dǎo)的投資是一種畸形行為，它的前提并不是良好的財(cái)政狀況，而是在財(cái)政日益趨于危機(jī)前提下的瘋狂行為，即使在一些財(cái)政狀況極其惡劣的地區(qū)，也仍然啟動著一個(gè)個(gè)龐大的政府項(xiàng)目。項(xiàng)目的啟動終究需要資金，資金哪里來呢？國有體制使銀行幾乎成了地方政府的財(cái)政衣袋。政府主導(dǎo)投資的另一個(gè)特色，是對教育等長期的、軟的建設(shè)沒有什么興趣，總是對建造眼睛可以看見的硬項(xiàng)目充滿熱情，即使投資教育，也不是踏實(shí)地注重教學(xué)、研究，而是更注重圈地造房子，到處弄什么“大學(xué)城”，因此，就形成了土地?cái)U(kuò)張和項(xiàng)目擴(kuò)張熱潮，形成了遍地開花的“形象工程”�；�于這種實(shí)際情況，宏觀調(diào)控首先從信貸、土地、項(xiàng)目著手，對抑制經(jīng)濟(jì)過熱就可以起到立竿見影的切實(shí)效果。

　　對信貸、土地、項(xiàng)目的控制，形成的重要焦點(diǎn)之一就是房地產(chǎn)業(yè)。信貸控制大量減少了房地產(chǎn)投資商可操縱的資金總量，限制了他們的投資能力和贏利能力，提高了買方貸款買房的還貸能力。土地控制限制了房地產(chǎn)商的圈地運(yùn)動。項(xiàng)目控制趨于嚴(yán)格，既限制了房地產(chǎn)商空手套白狼的投機(jī)行為，也提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性。最重要的是，宏觀調(diào)控對市場心理起到了冷卻作用，既促成了人們購房的觀望態(tài)度，也提高了人們購房的理性程度。今年上半年，全社會固定資產(chǎn)投資26082億元，同比增長28.6%，比一季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4924億元，增長28.7%，比一季度回落了12.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　但是，宏觀調(diào)控并不是取消經(jīng)濟(jì)增長，而只是阻擊和限制經(jīng)濟(jì)過熱，必須既保證經(jīng)濟(jì)的長期增長，也要維持眼前增長，因此，宏觀調(diào)控就面臨著限制和鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)增長的矛盾。在房地產(chǎn)方面，宏觀調(diào)控既要限制房價(jià)的瘋狂上漲，又不得不維持房價(jià)在總體上的上漲勢頭，避免房價(jià)因?yàn)槌霈F(xiàn)大幅度下跌而崩盤。中國真實(shí)的房價(jià)收入比已經(jīng)嚴(yán)重畸形，房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重背離人們的收入，已購房者在很大程度上實(shí)際依靠的是銀行貸款，房價(jià)的暴跌必然導(dǎo)致金融風(fēng)暴。因此，在總體上，中國的房價(jià)仍然不得不維持上漲。今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4815元，同比增長11.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長8.7%。但是，城鎮(zhèn)居民人均購房建房支出431元，比去年同期增加100元，增長30.1%；
住房貸款人均90元，比去年同期增加41元，增長83.0%，增幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可支配收入的增長。

　　還是以上海為例。上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天今年年初即對上海房地產(chǎn)業(yè)定下了基調(diào)，堅(jiān)持認(rèn)為“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)基本穩(wěn)定”，即不承認(rèn)上海房地產(chǎn)屬于過熱，肯定了上海房價(jià)屬于正常。一方面，上海對土地進(jìn)行清理，限制土地供應(yīng)量，嚴(yán)格項(xiàng)目審批，提高購房貸款標(biāo)準(zhǔn)，等等，進(jìn)行“調(diào)控”；
另一方面，又堅(jiān)持為上海房價(jià)辯護(hù)，限制房屋供應(yīng)量，努力支持人們的購房信心。在這種“宏觀調(diào)控”下，就繼續(xù)維持了上海房價(jià)的漲勢，二季度房屋銷售價(jià)格上漲幅度達(dá)到21.4%，列全國第一。

　　可見，宏觀調(diào)控對房價(jià)上漲起的作用，既是阻擊但又僅僅是有限的阻擊。

　　來源：新廣角

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