史嘯虎：推行住房合作社,,實(shí)現(xiàn)居者有其屋

　　一，問(wèn)題的提出

　　近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，尤其是住房?jī)r(jià)格猶如脫韁的野馬一個(gè)勁地往上竄。為此，國(guó)務(wù)院于2005年連續(xù)頒發(fā)了兩個(gè)所謂“國(guó)八條”，又于去年5月國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議專門研究如何采取措施調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，出臺(tái)了一系列措施，也即著名的所謂“國(guó)六條”�？墒俏覈�(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一點(diǎn)也沒有給政府面子，反而上演了一場(chǎng)且調(diào)且漲的諷刺劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，去年前三個(gè)季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.7%， 其中，上漲幅度較高的主要城市包括：深圳、大連、呼和浩特、包頭、北京，都有10%以上的漲幅，高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增幅。還有人計(jì)算出北京住房?jī)r(jià)格痛苦指數(shù)甚至已經(jīng)比美國(guó)的紐約還要高9倍。各種數(shù)據(jù)顯示，今年我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在中央政府一再加大所調(diào)控力度的情況下仍然將以較高的速度增長(zhǎng)。

　　由此可見，我國(guó)迄今出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施盡管取得了一定的成效，但并沒有從根本上消除我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而且，由于房?jī)r(jià)高企，廣大中低收入民眾望房興嘆，買不起也租不起房，再加上教育、醫(yī)療衛(wèi)生和社會(huì)保障制度改革的失誤與遲滯，國(guó)內(nèi)消費(fèi)內(nèi)需不僅沒有擴(kuò)大，反而日益縮減。這也更增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的難度。與此同時(shí)，我國(guó)人民幣面臨升值壓力，而要減緩人民幣升速，就得保持一個(gè)較低的貸款利率。但這又恰恰給大量資本流向價(jià)格不斷上漲的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了可能。然而，倘若銀行收緊銀根，減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)放貸數(shù)額，我國(guó)的本來(lái)效益就很差的國(guó)有商業(yè)銀行體系就又有可能陷入困境�？梢姡瑑H從經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控余地并不大。對(duì)此，許多學(xué)者紛紛撰文提出忠告和對(duì)策，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院也于近日發(fā)布的《2007年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)黃皮書》上直言不諱地向政府提出了警告：必須采取有效措施，否則日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅的慘景就有可能在中國(guó)重演。

　　我們的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題究竟出在哪里呢？或者說(shuō)，我們究竟應(yīng)該采用什么樣的措施才是有效的呢？在這方面，我們的許多政界和學(xué)界的專家也都給出了他們認(rèn)為的原因。比如，房地產(chǎn)投資性需求偏大造成的需求結(jié)構(gòu)失衡，政府土地新政導(dǎo)致地價(jià)上漲，城市化進(jìn)程加快致使市場(chǎng)需求增大等等，還有學(xué)者干脆將房地產(chǎn)價(jià)格始終只漲不降的原因直言不諱地歸咎于地方政府，認(rèn)為正是由于政府出于自身利益，才會(huì)陽(yáng)奉陰違中央政府的調(diào)控措施，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了所謂“隱性擔(dān)�！�，讓房屋投資和投機(jī)者敢于大膽炒房所導(dǎo)致的。[ 易憲容：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 政策隱性擔(dān)保是原因之一《廣州日?qǐng)?bào)》2006年11月14日期]

　　二，應(yīng)大力推行住房合作社模式開發(fā)房地產(chǎn)

　　我覺得上述說(shuō)法的提出都是成立的，并非無(wú)的放矢，但房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上揚(yáng)絕不會(huì)是上述某個(gè)單一的原因?qū)е碌�。因�(yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格這么長(zhǎng)時(shí)間大幅上漲，其形成的原因肯定是多方面的，也肯定是很復(fù)雜的。這里面應(yīng)該既有市場(chǎng)因素，也有體制和制度因素。比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較大拉動(dòng)了投資進(jìn)入就屬于市場(chǎng)因素等。但是體制和制度因素則更為顯著。比如，產(chǎn)權(quán)不清的農(nóng)地集體所有制就造成了政府征地成本過(guò)低，易于刺激其圈地沖動(dòng)，而缺乏監(jiān)督和約束的行政體制則又給政府圈地沖動(dòng)以及官員貪腐尋租提供了廣闊的空間。因此，我們應(yīng)該對(duì)癥下藥，不僅需要采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段，而且也需要改革現(xiàn)有的相關(guān)不合理的體制和制度，這樣推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施才能真正做到平抑房?jī)r(jià)，避免可能或已經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫�？墒俏覀円阎�的那些調(diào)控措施卻大多局限于采用或投資控制，或增加賦稅等經(jīng)濟(jì)手段，沒有或甚少考慮從體制或制度層面進(jìn)行必要的改革，以達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。這也是我國(guó)迄今房地產(chǎn)調(diào)控始終成效不大的根本原因所在。

　　在現(xiàn)有的這種體制和制度下，我們現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式其實(shí)并非是完全市場(chǎng)化的模式，其表現(xiàn)形式為“政府低價(jià)征用農(nóng)民土地-政府高價(jià)拍賣-開發(fā)商開發(fā)成商品房后再更高價(jià)出售”。這種模式可以簡(jiǎn)稱為“官商聯(lián)合開發(fā)模式”，因?yàn)樗�是一種由政府推波而由開發(fā)商助瀾的房地產(chǎn)開發(fā)模式。這種模式除了能加快城市化進(jìn)程，在短期內(nèi)使政府和房地產(chǎn)開發(fā)商獲得極大的經(jīng)濟(jì)利益之外似乎并無(wú)其它好處。相反，這種模式的弊端卻不少。比如，除了還在繼續(xù)剝奪農(nóng)民的土地利益，起到哄抬房?jī)r(jià)的作用并造成更多的中低階層民眾買不起住房的現(xiàn)狀之外，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式還會(huì)逼迫著地方政府越來(lái)越追逐其自身的利益，從而背離其向社會(huì)各階層民眾提供更多更好的公共服務(wù)的宗旨。當(dāng)政府利益與民眾利益不一致而政府又不愿意讓步時(shí)，社會(huì)沖突便開始發(fā)生了。近十年來(lái)因?yàn)檎饔猛恋囟�生發(fā)的群體性抗?fàn)幨录�增長(zhǎng)了足足10倍這一數(shù)據(jù)就足以說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。所以說(shuō)，即使撇開房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題，僅就我們的政治體制改革的方向來(lái)看，我們也必須盡快拋棄這種易于導(dǎo)致政府利益異化的危險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。因?yàn)樽灾醒胩岢鼋ㄔO(shè)和諧社會(huì)戰(zhàn)略設(shè)想以來(lái)，能否不再與民爭(zhēng)利現(xiàn)在已成為衡量我們的政府能否實(shí)踐其為人民服務(wù)宗旨的試金石了。

　　然而平心而論，體制和制度的改革并非易事，更不會(huì)一蹴而就，談何容易呢？起碼到目前為止，雖然我國(guó)的理論和學(xué)術(shù)界對(duì)此進(jìn)行了很多研究與探討，甚至還有很多呼吁，但這些體制和制度層面的徹底改革似乎仍然沒有被提上中央的改革議程。在這種情況下，上述開發(fā)模式盡管不盡合理，但立即棄用肯定是不現(xiàn)實(shí)，也是不可能的，可是危險(xiǎn)的現(xiàn)狀又要求我們必須盡快平抑房?jī)r(jià)以避免房地產(chǎn)泡沫，那么，我們的中央政府還有什么辦法可以采取以達(dá)致上述目的呢？

　　我認(rèn)為，在我們采取上述那些以經(jīng)濟(jì)手段為主的調(diào)控措施，如“國(guó)八條”或“國(guó)六條”，并且建立起廉租房制度之外，還可以通過(guò)發(fā)展住房合作社以推行一種新的住房開發(fā)模式，即“在足夠補(bǔ)償農(nóng)民的基礎(chǔ)上征用土地-政府收取合理比例的土地管理費(fèi)-平價(jià)轉(zhuǎn)讓給住房合作社建房-合作社分配、出租或轉(zhuǎn)讓給社員居住”。這種模式可被簡(jiǎn)稱為住房合作社開發(fā)模式。（如果把土地還給農(nóng)民實(shí)行農(nóng)地農(nóng)民個(gè)人所有制，這種程序還會(huì)有變化，而且政府只是從土地所有者與土地開發(fā)者買賣雙方之間的土地交易中收取合理比例的土地交易稅，并對(duì)整個(gè)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督和管理）住房合作社開發(fā)模式主要優(yōu)點(diǎn)就是它能夠妥善地解決社會(huì)中低收入民眾的住房問(wèn)題，對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，由于避免了政府利益糾葛其中，給官場(chǎng)貪腐創(chuàng)造條件，還有利于重塑政府清廉與公正的形象，促進(jìn)政府更好地向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)化。

　　三，住房合作社為何會(huì)在我國(guó)命運(yùn)多舛

　　那么什么叫住房合作社呢？一般而言，所謂住房合作社是指居民按照相關(guān)合作社法規(guī)為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，屬于社區(qū)型合作社的一種。目前，住宅合作社已經(jīng)成為西方國(guó)家和相當(dāng)一部分發(fā)展中國(guó)家里的一種常用的住宅形式，而且被視為解決低收入階層住房的最佳途徑之一。國(guó)內(nèi)通常所說(shuō)的合作建房有兩種方式：一是組建住房合作社，以此名義建房，然后再轉(zhuǎn)租給社員。合作社名義上擁有所建房屋的產(chǎn)權(quán)，其實(shí)也是該住房合作社的全體社員共同擁有，當(dāng)然也是共同管理。國(guó)際上這種方式很普遍，但在我國(guó)卻很少被采用。（還有一種住房合作社的住房不是合作社自己建造的，而是由合作社出面從政府或其他的房屋擁有者手里以低價(jià)租用來(lái)的，然后把這些房屋再轉(zhuǎn)租給其成員。租金的差被全部用于住房維修和管理。合作社對(duì)此房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)，但有租賃合同約定的使用權(quán)。這種住房合作社在國(guó)外也相對(duì)較少。）二是合作開發(fā)住房，即一些人采用合作方式共同建造住房。這種建房方式主要在于人們共同出資買地建房或干脆買房。房屋建造完或買到手后，房屋產(chǎn)權(quán)各歸各人所有。這不叫住房合作社，只是一種建房的合作方式。但由于采用合作方式，免掉了開發(fā)商那一塊，加上土地開發(fā)的針對(duì)性強(qiáng)和集約化程度高，所以也肯定要比去市場(chǎng)上買商品房便宜。這種方式占我國(guó)合作建房的絕大多數(shù)。上述兩種合作方式對(duì)于解決城市中低收入者住房問(wèn)題都能起到積極的作用，因此也都是值得鼓勵(lì)的做法。而且，按照國(guó)際合作社通行原則，國(guó)家對(duì)于住房合作社應(yīng)該普遍采取扶持政策，不僅要給予減免稅收（土地交易稅和建筑稅等），甚至有時(shí)候還應(yīng)該給予這些合作社一些津貼資助或幫助解決一些貸款資金。

　　但令人遺憾的是，我國(guó)這次擬頒行的合作社法沒有涉及社區(qū)合作社，更沒有涉及一般的城市社區(qū)合作社，理由是“條件還不成熟”。（說(shuō)實(shí)話，除了立法者他們自己，沒有人知道究竟是由于什么原因造成條件還不成熟！）盡管如此，我國(guó)卻早已對(duì)屬于社區(qū)型合作社之一的住房合作社網(wǎng)開一面了（不過(guò)，其他社區(qū)型合作社，包括消費(fèi)合作社、金融信貸合作社、教育合作社、醫(yī)療衛(wèi)生合作社、養(yǎng)老合作社和旅游合作社等卻一概被我們現(xiàn)在的立法者屏除在外了）。盡管如此，如果從住房合作社的發(fā)展歷史的角度來(lái)看，我們還是可以窺見政府對(duì)于發(fā)展社區(qū)型合作社的那種極為復(fù)雜的心態(tài)之一斑的。

　　1992年國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局頒發(fā)了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法的通知》，并且在通知中專門強(qiáng)調(diào)，“組織住宅合作社，合作建房，是一項(xiàng)有重大意義的改革。充分體現(xiàn)了國(guó)家、集體、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)解決住房問(wèn)題的原則，有利于吸收個(gè)人資金，加快住宅建設(shè)�！鼻疲�這里說(shuō)的多好�。】墒乾F(xiàn)實(shí)卻表明，住房合作社在我國(guó)不僅沒有走上迅速發(fā)展的康莊大道，反而卻是命運(yùn)多舛。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上世紀(jì)90年代初，在這部充滿超前政治睿智的住房合作社法規(guī)的推動(dòng)下（該法規(guī)的起草者值得贊譽(yù)），全國(guó)絕大多數(shù)省、市、自治區(qū)都建立了一定數(shù)量的住房合作社，三年內(nèi)全國(guó)住房合作社總數(shù)就超過(guò)了5000個(gè)。然而，隨著上世紀(jì)九十年代下半期城市化的迅速發(fā)展，當(dāng)各地政府開始嘗到所謂“經(jīng)營(yíng)城市”的甜頭之后，巨大的土地溢價(jià)的暴利驅(qū)使許多地方的政府幾乎忘記了中央政府剛頒布沒有多久的這個(gè)意在發(fā)展住房合作社的法規(guī)，也忘記了自己曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的那些稱贊住房合作社作用的話語(yǔ)，反而與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合起來(lái)，開始聯(lián)手打壓和扼殺當(dāng)時(shí)已經(jīng)在全國(guó)漸成燎原之勢(shì)的住房合作社。政府最拿手的辦法就是以各種籍口，或不予批準(zhǔn)合作社的成立，或不予批準(zhǔn)土地，以讓許多老住房合作社無(wú)疾而終，并使新合作社總是由于各種原因處于難產(chǎn)階段。有數(shù)據(jù)表明，到目前為止，全國(guó)住房合作社總數(shù)比90年代上半期銳減一半以上，而前年的合作建房量，包括合作買房量在內(nèi)，更是不到全國(guó)建房總量的1％，幾無(wú)統(tǒng)計(jì)意義。與此同時(shí)，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格則像脫了線的風(fēng)箏一樣逐年上揚(yáng)�？梢�，住房合作社在我國(guó)命運(yùn)多舛的畸形境遇正是我國(guó)一方面房地產(chǎn)價(jià)格連年飛漲，一方面廣大中低收入民眾買不起房也租不起房的畸形房地產(chǎn)狀況的真實(shí)寫照。因此，這也從反面證明了，要想平抑房?jī)r(jià)，消除房地產(chǎn)泡沫，真正解決我國(guó)中低收入民眾的住房問(wèn)題，就得大力推行而不是摒棄住房合作社模式來(lái)發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。

　　四，住房合作社存在的問(wèn)題

　　住房合作社在我國(guó)始終發(fā)展不起來(lái)的原因除了政府和開發(fā)商的聯(lián)手打壓之外，相關(guān)法律不健全也是一個(gè)其自身很難克服的問(wèn)題。比如，雖然1992年2月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》條款約定比較明晰，也比較符合國(guó)際通行的合作社基本原則，但由于只是屬于中央政府的部門規(guī)章（那個(gè)領(lǐng)銜署名的國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組后來(lái)還被撤消了），而非人大審議通過(guò)的正式法律，其法律效力較低，實(shí)施起來(lái)常常會(huì)遇到各種阻礙，許多地方的政府敢于不買它的帳，原因就在這里。因此，我們還不能說(shuō)住宅合作社的法律地位就此已經(jīng)確立。而且，該法規(guī)也缺乏一個(gè)系統(tǒng)而明確的操作規(guī)范，也叫實(shí)施細(xì)則，當(dāng)事人實(shí)行起來(lái)未知數(shù)太多，形同摸黑。在我國(guó)的該法頒行以來(lái)十多年的實(shí)踐中，95%以上的所謂合作建房其實(shí)都只是集資建房，也就是在自有的劃撥用地上，以企業(yè)或單位為依托有組織的進(jìn)行，目的只是為本單位（或企業(yè)）的員工提供住房，也不對(duì)社會(huì)發(fā)售，并沒有組建成一個(gè)住房合作社法人來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，其主要原因不也就在這里嗎？

　　另外，前些年一些地方政府對(duì)這種所謂合作建房之所以采取許可態(tài)度，除了它們還沒有嘗到經(jīng)營(yíng)城市的甜頭之外，就是它們認(rèn)為這種集資建房屬于將原有的福利分房轉(zhuǎn)為貨幣化分配的一種過(guò)渡性政策，是一種解決福利分配制度改革中的住房還賬問(wèn)題的途徑。所以，很多地方的政府對(duì)這種合作建房網(wǎng)開一面，有的還慷慨地向某些合作建房項(xiàng)目提供了不收取土地出讓金和土地增殖稅的優(yōu)惠政策。然而，上世紀(jì)九十年代末之后，情況就發(fā)生變化了。像這類合作建房越來(lái)越少見了，一是由于這類劃撥土地也大多被各個(gè)單位集資建房用光了；
二是由于政府也發(fā)現(xiàn)這種合作建房其實(shí)是對(duì)其“經(jīng)營(yíng)城市”的利益是個(gè)威脅。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　再加上該法規(guī)的法律地位較低，各地政府也就越來(lái)越不把所謂合作建房當(dāng)回事了。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)的頭幾年里，鮮有政府批準(zhǔn)組建住房合作社并拿到廉價(jià)土地成功建房的案例發(fā)生。以至于到去年，在某個(gè)地方出現(xiàn)一個(gè)個(gè)人準(zhǔn)備合作建房，也不知其事后能否成功的案例也竟然稀罕到會(huì)被炒作成為國(guó)內(nèi)各大電視、報(bào)刊和網(wǎng)絡(luò)媒體的頭版新聞，實(shí)乃是對(duì)中央政府已頒行十幾年的上述住房合作社法規(guī)的一個(gè)莫大的諷刺！

　　還有，現(xiàn)有的大多數(shù)合作建房并不是真正意義上的住房合作社，還只是一種集資合伙性質(zhì)的合作建房方式。這種方式其實(shí)是一種類合伙人制度。盡管我國(guó)的民商法對(duì)合伙人制度予以認(rèn)可，但它一般只適用于較小的團(tuán)隊(duì)組合，如律師行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、注冊(cè)建筑師以及注冊(cè)診所等。而集資建房這類合伙涉及面較大，涉及的當(dāng)事人也多，既沒有注冊(cè)為法人，運(yùn)作期又短，而且在其運(yùn)作過(guò)程中還必須大量實(shí)行其實(shí)與合伙人制度相悖的專業(yè)委托制和管理代理制，如委托建房設(shè)計(jì)，委托建筑施工，委托監(jiān)理和驗(yàn)收以及代理運(yùn)作和管理等。這里的組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，甚至法律風(fēng)險(xiǎn)都是相當(dāng)大的。但是，如果不這么做而是按照上述那個(gè)法規(guī)組建住房合作社的話，也會(huì)遇到頗為棘手的法人定位與產(chǎn)權(quán)明晰的難題。比如，如果注冊(cè)住房合作社，目前各地要求不一樣：北京市按照社會(huì)團(tuán)體法人管理，由民政部門登記；
上海則按照企業(yè)法人管理，由工商行政管理部門注冊(cè)。按照規(guī)定，社會(huì)團(tuán)體法人屬于非營(yíng)利性社會(huì)組織，而合作社則是經(jīng)濟(jì)組織；
社會(huì)團(tuán)體實(shí)行會(huì)員制，而合作社則是社員制。這兩者風(fēng)馬牛不相及，硬要住房合作社登記為社會(huì)團(tuán)體法人也真難為它了。可是如果按照上海做法注冊(cè)為企業(yè)法人，那也不成，因?yàn)槠髽I(yè)要納稅，而組建住房合作社的目的就是為了省錢。如果我們的政策和規(guī)定對(duì)此不加區(qū)別，那民眾組建住房合作社還有什么意思呢？

　　其它問(wèn)題那就多了，比如，住房合作社的貸款問(wèn)題、建房規(guī)模和選址與城市規(guī)劃之間的矛盾問(wèn)題、眾多合伙人內(nèi)部分工協(xié)作及其責(zé)任劃分問(wèn)題、專業(yè)委托與代理授權(quán)問(wèn)題以及項(xiàng)目建成后房屋產(chǎn)權(quán)的合法交易和分配等等問(wèn)題，無(wú)一有現(xiàn)成的法律法規(guī)和程序慣例加以約定和遵循，也無(wú)一不是一筆事先難以算清的糊涂帳。在這種事事模糊、步步顢頇的狀態(tài)下，我們?nèi)绻�用困難重重四個(gè)字來(lái)形容合作建房或組建住房合作社，那是一點(diǎn)也不夸張的。難怪有人不顧自己的敏感身份也要大聲地宣稱：“個(gè)人集資建房可能成為災(zāi)難和噩夢(mèng)”！[ 潘石屹 《新民網(wǎng) 海上論壇 房產(chǎn)天地》2007年1月11日]

　　五，消除發(fā)展住房合作社的障礙

　　由上可見，能夠很好平抑房?jī)r(jià)的住房合作社在我國(guó)的發(fā)展一直受阻主要是由兩個(gè)原因造成的。一個(gè)就是地方政府的阻撓。我國(guó)的地方政府，尤其是城市政府，通過(guò)經(jīng)營(yíng)城市已經(jīng)過(guò)多過(guò)深地介入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且在其中產(chǎn)生了很深的利益和利害關(guān)系。而這又致使這些政府的經(jīng)濟(jì)利益與房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)利益交織在一起，給官場(chǎng)貪腐尋租創(chuàng)造了條件。解決這個(gè)問(wèn)題只有依靠堅(jiān)定而徹底的政治體制和行政管理體制的改革。簡(jiǎn)言之，就是進(jìn)行政府體制的改革。

　　我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，我們必須通過(guò)改革盡快讓政府退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地征用（房地產(chǎn)用地本來(lái)就與公共利益無(wú)緣，政府介入房地產(chǎn)征地還涉嫌違憲），剝離掉政府在房地產(chǎn)業(yè)中的直接的經(jīng)濟(jì)利益，代之于征收相關(guān)的土地交易稅和增殖稅來(lái)滿足其財(cái)政需要，才有可能使政府回歸其本來(lái)的公共服務(wù)職能。所以，我們應(yīng)該停止使用目前政府認(rèn)為是它們創(chuàng)新和改革成果的并已經(jīng)被其使用得純熟而得心應(yīng)手的所謂“招拍掛”土地市場(chǎng)交易方式，讓土地交易在土地所有者（農(nóng)民）與土地需求者（開發(fā)商或合作社）之間按照市場(chǎng)規(guī)則以契約方式進(jìn)行。政府的作用是對(duì)土地的交易進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)通過(guò)對(duì)所有土地交易按照土地的房地產(chǎn)用途的不同征收不同比例的土地交易稅及其它必要稅種，以維護(hù)國(guó)家的利益。這里，可以根據(jù)國(guó)際慣例以及政府的政策取向，對(duì)住房合作社的土地交易給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免，以維護(hù)中低收入階層民眾的住房權(quán)益。而對(duì)其它住宅開發(fā)項(xiàng)目，住宅越高檔，所征稅賦也就越高。我們的政府有責(zé)任采用這種公平正確的二次分配方式以捍衛(wèi)社會(huì)主義的共同富裕原則。

　　另外，實(shí)行市場(chǎng)方式交易土地就必然要求交易雙方均為法人或自然人，是對(duì)等的法律主體，且土地產(chǎn)權(quán)必須明晰，因此還必須對(duì)現(xiàn)有的集體所有制土地制度進(jìn)行根本性改革，根據(jù)各地實(shí)際情況和農(nóng)民自己的選擇，或維持現(xiàn)有的集體所有的土地制度（但要明確集體經(jīng)濟(jì)組織的法人地位），或?qū)⑼恋剡�給農(nóng)民，實(shí)行農(nóng)地個(gè)人所有制。但這是另一個(gè)話題了。

　　另一個(gè)主要原因如前所述則是我們現(xiàn)在相關(guān)的合作社法律嚴(yán)重滯后。因此，我們應(yīng)該盡快重新審議擬頒行的還存在許多缺陷的《農(nóng)民專業(yè)合作社法》，將包括住房合作社在內(nèi)的城鄉(xiāng)社區(qū)型合作社的約定包括進(jìn)去。如果以前的立法失誤囿于程序原因真的來(lái)不及彌補(bǔ)了，那就在現(xiàn)有的這個(gè)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，將其升格為《中華人民共和國(guó)住房合作社法》（包括農(nóng)村住房合作社在內(nèi)），并盡快交由全國(guó)人大進(jìn)行審議和通過(guò)。倘再來(lái)不及，也可以將該《暫行辦法》修訂后作為正式的政令法規(guī)暫時(shí)由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)行，以后適當(dāng)時(shí)候再予以修訂升格。不管如何處理，在這部修訂后的新的住房合作社法中必須確認(rèn)住房合作社的合作社法人地位、注冊(cè)程序、運(yùn)作方式、減免稅收待遇以及產(chǎn)權(quán)歸屬與變更方式等必要的法律約定。在正式的住房合作社法律頒行之后，還應(yīng)該盡量限制和減少現(xiàn)在的合作或集資建房等類似合伙人制的不甚規(guī)范且充斥難題的運(yùn)作方式，以減少各種市場(chǎng)和法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)中低收入民眾的合法權(quán)益。

　　顯而易見，合法規(guī)范的住房合作社的大量涌現(xiàn)還將幫助我們規(guī)范和繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)中的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、評(píng)估以及物業(yè)管理等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)，也將為我國(guó)的商業(yè)銀行增加新的信貸對(duì)象和項(xiàng)目，或者為促進(jìn)我國(guó)成立專門的政策性住房信貸機(jī)構(gòu)，擴(kuò)展金融信貸市場(chǎng)提供了強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求。在上述這些制度和法律障礙消除之后，我相信，我國(guó)的住房合作社一定會(huì)很快進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展時(shí)期，它將與屆時(shí)的更加規(guī)范而繁榮的商業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)模式一道成為發(fā)展我國(guó)健康而強(qiáng)大的房地產(chǎn)業(yè)的兩只翅膀，完善我國(guó)的住房保障體系，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正騰飛，為在我國(guó)真正實(shí)現(xiàn)千百年來(lái)人們夢(mèng)寐以求的“居者有其屋”的理想，建設(shè)和諧社會(huì)奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。

　　六，結(jié)束語(yǔ)

　　總之，所有這些的實(shí)現(xiàn)都需要時(shí)間，需要我國(guó)民眾顯示出維護(hù)自身權(quán)益的決心，也需要中央政府做出創(chuàng)新而正確的決策。但在這些還沒有實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)在，對(duì)于我們的那些希望擁有自己的住房的人們來(lái)說(shuō)應(yīng)該怎么辦呢？我認(rèn)為，最好的辦法還是按照十五年前國(guó)務(wù)院頒行的這份《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》的規(guī)定精神，以法律為武器，不怕來(lái)自任何方面的任何困難和壓力，也不怕一時(shí)的失敗，或組建住房合作社，或合作集資建房，積極地去與各種阻擾和反對(duì)勢(shì)力，即各種特殊利益集團(tuán)進(jìn)行抗?fàn)�，甚至不惜向違規(guī)的地方政府提出行政訴訟并爭(zhēng)取勝訴，用實(shí)際行動(dòng)去維護(hù)自身的權(quán)益，堅(jiān)定不移地在合作建房的正確道路上走下去。

　　天上不會(huì)掉餡餅。在目前這個(gè)各種利益博弈的改革時(shí)代，維護(hù)自身的權(quán)益是需要國(guó)民不懈的努力與抗?fàn)幍�。讓我們以�?shí)際行動(dòng)去迎接一個(gè)更加完善、更有權(quán)威的住房合作社法律在我國(guó)的誕生吧！

　　2007年1月20日完稿

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