周天勇：高房價會成為一個嚴重的經(jīng)濟和社會問題

　　中國的城市化率比世界同等發(fā)展水平的國家滯后１５％左右，其導致了服務業(yè)領域發(fā)展的嚴重不足，使農(nóng)業(yè)中剩余了２億勞動力。實際上，土地制度的不順，特別是高房價，會嚴重阻礙農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，如果不進行改革，我們將會犯下歷史性的錯誤。

　　一、需房者大部分購買不起高價住宅

　　中國的房價是不是很高？有的研究認為，房價和居民收入比應當在３—６的范圍，６以上居民購買住房就非常困難了，７以上房地產(chǎn)市場價格就有泡沫了。有的研究認為，居民房價收入比應在６—７的區(qū)間。我認為，其研究對比，在兩個方面是錯誤的。一是中國與一些發(fā)達國家城市化率比較高和人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)穩(wěn)定不同的是，我國正處于城市化的階段，大量需要在城鎮(zhèn)購買房屋的是從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工家庭，而中國目前的城鎮(zhèn)人均可支配收入不統(tǒng)計他們的收入，房價與他們的收入相比，２００７年高達１６倍以上，這樣高的房價，使農(nóng)民工永遠也進入不了城市，成不了新市民。二是中國城鎮(zhèn)居民間的收入差距遠比一些發(fā)達國家大，平均起來看，似乎房價收入比在６—７的范圍，但是，對于６０％的中低收入者來說，房價收入比在８—２４的范圍。

　　研究顯示，在全國統(tǒng)計的７個收入階層房價收入比情況中，最高收入戶的房價收入比只有２．６４，而最低收入戶的這一指標卻達到２３．６８，相差了９倍。其中，中等收入戶的房價收入比為８．２３，已經(jīng)不具備購買房屋的能力，中低收入的居民占全體居民的６０％，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口，８５％的家庭沒有購買住宅的能力。（見圖）

　　二、未來住房供給，是比糧食安全更嚴重的危機

　　有的學者分析，１９９６年到２００３年中國糧食產(chǎn)量下降的最直接原因是糧食播種面積的下降，而糧食播種面積的下降一方面與耕地面積的下降有直接的關系，另一方面是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)退耕等農(nóng)業(yè)政策實施的結(jié)果。因此，他們建議，保證糧食播種面積，是當前保障糧食安全的關鍵環(huán)節(jié)。

　　而天則研究所的研究認為，需要特別擔心的是把糧食安全和保護耕地聯(lián)系起來，即要求確保１８億畝耕地不許突破。我國改革以后的三十年人口增加了４５％，糧食產(chǎn)量增加了６０％，而耕地是減少的�？梢姼�地和糧食產(chǎn)量之間沒有直接的關系。保護耕地政策的一個直接后果就是房地產(chǎn)的價格大幅度上升。價格上升并不是鋼筋混凝土貴，也不是勞動力的工資高，而是土地供給有限。另外一個長遠的后果就是延緩了我國城鎮(zhèn)化的進程。幾億人口要進城不可能不占用農(nóng)地。

　　顯然，這是兩種截然不同的看法。

　　我認為，糧食問題并不是想像的那樣嚴重，其安全也可以通過多方面的措施得到保障，而如果對住房短缺和價格攀升不引起重視，不積極解決，危機一旦形成，將會導致嚴重的社會不穩(wěn)定局面。

　　我們將居民的食品消費和居住消費進行比較。

　　首先，從居民消費支出結(jié)構(gòu)上看，食品消費在居民的支出結(jié)構(gòu)中是逐年下降的，而居住消費在居民支出結(jié)構(gòu)中是逐年上升的；
居民食品消費的負擔會越來越輕，而居住消費的負擔會越來越重。從１９７８年—２００８年的數(shù)據(jù)看，在城鎮(zhèn)居民支出結(jié)構(gòu)中，食品消費的比例從５７．５％下降為３７．９％，農(nóng)村居民其比例從６７．７％下降為４３．７％。而居住消費，城鎮(zhèn)居民則從１９８１年的１．３９％上升到目前的３０％左右，農(nóng)村居民消費從１９７８年的３．１６％上升到１７．８％。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，在居民最終消費結(jié)構(gòu)中，食品消費占的比例在１０％—２０％，而住宅消費的比例將會上升到３０％—４０％。因此，對于居民來講，特別是農(nóng)村向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的居民，居住消費支出的壓力，要遠比食品消費的支出壓力大和沉重得多，而且會越來越大。

　　其次，食品安全方面出現(xiàn)問題，政府通過努力好解決；
而住房方面出現(xiàn)的居民生活和引致的社會問題，政府很難加以解決。從居民階層看，出現(xiàn)食品消費困難的主要是低收入戶，占城鄉(xiāng)居民總數(shù)的５％左右，一旦出現(xiàn)食品消費方面的困難，政府需要救助和補貼的家庭比例小，并且由于食品的價值相對住房要小得多，財政負擔也較輕。中期看，我們可以通過技術(shù)進步、規(guī)模經(jīng)營等措施來增加農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)出，我們還可以從國際市場上進口農(nóng)產(chǎn)品加以平衡。而住宅短缺，一個國家在短期內(nèi)，無法以進口的辦法來解決；
而且，住宅建設需要土地，需要空間，除了提高層數(shù)和容積率以外，人類還沒有擴大土地面積和空間的技術(shù)來增加住宅供給。

　　有的學者認為，高房價是合理的，買不起房應當租房。中國人自古就有自己擁有住宅的習慣，讓絕大多數(shù)人去抑制這種欲望而終身租房住，是與中華民族的文化相沖突的。問題在于，如果一個社會８０％—９０％的居民都買不起住房，說明這８０％—９０％都是弱勢群體，要么去租房，要么由政府來資助。我認為，這個社會肯定是不正常的。如果一個社會，８０％—９０％的居民都去租１０％—２０％的居民手中的多套房屋，而且由于土地的有限性，房屋的租金會年年上漲，整個社會就會形成１０％—２０％的房主吞食租金、與８０％—９０％的有工作但無資產(chǎn)的階層并存的格局，從穩(wěn)定方面來看，這將是非常危險的一種社會。

　　從政府救助和幫助的角度看，住房與食品不一樣的是，其價值量要比食品大得多。大多數(shù)的人口買不起住房，從政府財力的角度看，政府實際上是保不起的，也解決不了。建設部門出臺了對中國各城鎮(zhèn)買不起房屋的居民實行廉租房的政策，我認為，這個方案解決的是極少部分人（如３％—５％居民）的住房問題。如果８０％—９０％都買不起房，這種方案基本上沒有什么作用。

　　再其次，房價太高，未來將會給中國釀成一場災難性的社會危機。房價太高，就會出現(xiàn)大規(guī)模的住不起房屋的人口，特別要考慮的是，向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民，８０后和９０后的從農(nóng)村出來的年輕人，即使農(nóng)村中有房，也會越來越多地不再回農(nóng)村，這些人靠打工解決吃飯問題并不困難，難的是基本上購買不起城鎮(zhèn)的住宅。拉美、南亞一些國家，當從農(nóng)村進入城市的人口買不起住房時，對貧民窟采取了較為寬容的政策，雖然市容景觀不雅，社區(qū)條件很差，但是使大量的轉(zhuǎn)移人口有了居住的地方。但是，中國的政府是一個強勢政府，貧民窟在各城市的城管等體制下，根本無法存在。因此，中國與拉美和南亞國家不一樣的是，未來在中國的城市和城鎮(zhèn)中會出現(xiàn)大規(guī)模的或者租不起住房的人口，或者流動人口長期居住在面積狹小和條件極差的租屋或者工棚之中，或者出現(xiàn)大規(guī)模的無業(yè)無房人口，在城市和城鎮(zhèn)中居無定所的游民可能會越來越多。

　　相當多的城鎮(zhèn)居民買不起房，再加上轉(zhuǎn)移人口基本上買不起房，其生活與富人的對比，其生活尊嚴的低下，其生活的沉重負擔和艱辛，使他們對社會的怨恨，必將積累成對社會的仇視心理和反社會行為，形成社會不穩(wěn)定的隱患。未來住房問題可能導致的社會危機，我認為，比糧食問題可能引起的危機，在現(xiàn)代社會更容易積累和發(fā)生，政府不易于控制，不易于解決，問題的后果和造成的損失，可能要大得多。來源：中國經(jīng)濟時報

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