淺析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與發(fā)展

　　【摘 要】隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)之一，它對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民居住條件的改善、城市環(huán)境的美化等做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的一些問(wèn)題日趨顯現(xiàn)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的分析，指出了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的改進(jìn)策略，旨在提高房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，以增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使之健康、平穩(wěn)、快速地發(fā)展。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)管理；現(xiàn)狀；發(fā)展
　　一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性
　　1.政策調(diào)控要求
　　自十八大以來(lái)，中央與地方在堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控上重拳頻出，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、監(jiān)管等多個(gè)層面進(jìn)行圍堵，全力遏制房?jī)r(jià)上漲。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)房屋的居住屬性；2017年，相繼出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施近180次，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“史上最嚴(yán)”調(diào)控時(shí)代；十九大再次提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”首次寫(xiě)入十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，科學(xué)地看待了房地產(chǎn)問(wèn)題，確定了今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革的方向。十九大后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已經(jīng)開(kāi)始有序推進(jìn)，比如，住房供應(yīng)方面：推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革——租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障，形成商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房共同發(fā)展；金融方面：限貸、房貸利率、住房公積金使用等；立法方面：加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅；土地制度方面：住房土地供應(yīng)要實(shí)現(xiàn)“三匹配”等等。這充分體現(xiàn)了政府立場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新理念。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入平穩(wěn)健康發(fā)展，它的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是企業(yè)綜合能力的競(jìng)爭(zhēng)，要想提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力首先提高財(cái)務(wù)管理水平，因此，房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理勢(shì)在必行。
　　2.自身發(fā)展要求
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有與其他傳統(tǒng)型行業(yè)不同的特點(diǎn)：資金投入大、資金集密集性強(qiáng)、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)期數(shù)多、資金回籠慢、風(fēng)險(xiǎn)性大、成本控制難、稅種多、稅負(fù)高、地域性強(qiáng)、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。因此，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理才能為項(xiàng)目的順利完成提供強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)保障。
　　二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
　　1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄
　　由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大部分是中小私營(yíng)企業(yè)，并且是項(xiàng)目性公司，項(xiàng)目完成即注銷，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目光，企業(yè)員工大都是從不同單位、不同行業(yè)招集在一起的，沒(méi)有統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與投資者集權(quán)、家族化管理現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)于財(cái)務(wù)管理缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄主要表現(xiàn)在：
　�。�1）公司領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄。領(lǐng)導(dǎo)以為財(cái)務(wù)只負(fù)責(zé)做好收錢(qián)、付錢(qián)，記賬、報(bào)表等基礎(chǔ)性的工作，只有施工、銷售才是工作的重心，而忽視了財(cái)務(wù)管理的中心地位。沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)管理的有效機(jī)制中，缺乏現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，使財(cái)務(wù)管理失去了在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用。
　�。�2）財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄。財(cái)務(wù)人員工作僅僅限于記賬會(huì)計(jì)部分，比如：編制憑證、登記賬薄、編制報(bào)表、納稅申報(bào)、資金收付等日常管理工作，缺乏對(duì)項(xiàng)目預(yù)測(cè)、成本控制、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)分析、融資管理等管理會(huì)計(jì)職能的意識(shí)，嚴(yán)重制約了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平的提高。
　�。�3）其他員工缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)。一提到財(cái)務(wù)管理，人們通常認(rèn)為那是財(cái)務(wù)人員的事情，和自己無(wú)關(guān)。其實(shí)，財(cái)務(wù)管理遍及企業(yè)的每個(gè)角角落落，涉及到企業(yè)的每名員工，比如：大到上百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的工程預(yù)算，小到節(jié)約每一滴水、每一度電等都將直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
　　2.財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全
　　我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全，主要表現(xiàn)在：
　�。�1）財(cái)務(wù)制度不健全。財(cái)務(wù)管理制度沒(méi)有覆蓋企業(yè)的所有部門(mén)及環(huán)節(jié)，不能滲透到各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)；財(cái)務(wù)制度中的職責(zé)權(quán)限不明確，不能明確企業(yè)各級(jí)管理部門(mén)和人員各自的職能和責(zé)任。
　�。�2）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)專業(yè)人才少。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史短、速度快，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)專業(yè)人才稀少。再者，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是私營(yíng)企業(yè)，比較看重經(jīng)濟(jì)利益而不重視人才培養(yǎng)和引進(jìn)高素質(zhì)專業(yè)人才，財(cái)務(wù)人員通常由他們的親屬或朋友來(lái)?yè)?dān)任，或是從其他行業(yè)招聘過(guò)來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)領(lǐng)域比較陌生，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)制度的建設(shè)的質(zhì)量與可行性。
　�。�3）內(nèi)部控制環(huán)節(jié)薄弱。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者也是所有者，領(lǐng)導(dǎo)自己說(shuō)了算，這種企業(yè)模式下的財(cái)務(wù)管理很難做到內(nèi)部控制，有的企業(yè)雖建立了內(nèi)控部門(mén)或內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，也無(wú)法保持內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性和權(quán)威性。
　　3.資金籌集難度大
　　資金是企業(yè)運(yùn)營(yíng)中不可或缺的血液、是一個(gè)企業(yè)的命脈、是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)與保障。但是，資金籌集難是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最突出的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源途徑主要有：自有資金、預(yù)收房款、銀行貸款、承包商墊資、民間借貸等。相應(yīng)地資金籌集難主要表現(xiàn)為：一是自有資金不足；二是未達(dá)到預(yù)售條件前不能預(yù)收房款；三是國(guó)家調(diào)控政策限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；四是承包商墊資成本高；五是民間借貸形成高負(fù)債、高成本、高風(fēng)險(xiǎn)。
　　4.成本管理不到位
　　成本管理貫穿于項(xiàng)目的始終，存在于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段及各個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條與管理環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理主要存在以下問(wèn)題：
　　（1）土地購(gòu)買(mǎi)盲目。缺乏對(duì)項(xiàng)目可行性分析，以超出實(shí)際價(jià)值獲取得土地使用權(quán)，增加了開(kāi)發(fā)成本。
　�。�2）設(shè)計(jì)方案欠優(yōu)。在選擇方案設(shè)計(jì)時(shí)，因沒(méi)有把影響成本的各個(gè)因素考慮周到，使設(shè)計(jì)方案達(dá)不到最低成本，甚至設(shè)計(jì)方案審批后仍修改多次，或后期變更洽商率較多，既影響了施工進(jìn)度，又增加了建造成本。
　�。�3）招投標(biāo)管理不嚴(yán)謹(jǐn)。一是在各項(xiàng)招標(biāo)階段，選取的招投標(biāo)對(duì)象施工能力不足，耽誤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期，延遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，增加了成本和管理費(fèi)用，或因施工質(zhì)量問(wèn)題而增加后期維修成本；二是在施工招標(biāo)階段，由于所簽訂的合同不嚴(yán)謹(jǐn)，后期施工單位抓住所簽訂合同的漏洞，大幅增加變更洽商，使最終結(jié)算價(jià)格超過(guò)原合同價(jià)格，造成成本增加。

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