房地產開發(fā)項目招投標階段的成本控制研究

　　[摘 要]在房地產項目開發(fā)的整個過程中，招投標工作起到了承上啟下的紐帶作用。無論是從設計還是到施工，對于成本的控制都尤其重要。文章就房地產項目的招投標階段這一重要環(huán)節(jié)中，對于成本控制所應采取的措施進行研究與分析，并分別從招標、評標與最終合同的簽訂三方面進行闡述。
　　[關鍵詞]房地產開發(fā)；招投標；成本控制
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.100
　　伴隨我國經濟發(fā)展水平的不斷提升以及社會的持續(xù)進步，我國房地產事業(yè)發(fā)展進入了“快車道”。房地產企業(yè)無論是從規(guī)�；蛘呤羌�中度，其發(fā)展都有了極大的突破。然而對于房地產企業(yè)而言，項目的品質與價格是項目開發(fā)能否成功的關鍵所在，將投資效益最大化的實現(xiàn)作為其最終的目標。[1]因此，對于房地產開發(fā)項目招投標階段的成本控制就凸顯出了其重要性。筆者就房地產項目開發(fā)招投標過程中三個主要階段所存在的問題以及為實現(xiàn)成本控制應采取哪些舉措進行分別闡述。
　　1 招標階段
　　1.1 確定招標的形式
　　公開招標與邀請招標是房地產項目招標常采用的兩種招標方式。招標的方式選哪一種，應該由招標的內容來決定，不可一成不變，要靈活變通。
　　首先，公開招標的優(yōu)勢在于其可使招標方對承包商的選擇空間更加的廣泛，對于投標者而言，此類招標方式也可使其自身技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢與競爭力得到更加充分的發(fā)揮。但是公開招標只能根據(jù)投標單位提供的標書判斷他們的實力，這樣的判斷很片面。
　　其次，邀請招標是主動對外發(fā)放投標邀請書，對其有合作意向的特定投標者發(fā)出邀請，組織投標。此類招標形式是在招標方對投標方實力、經驗、資信度都有了深入了解，確認可靠的基礎上開展的，不僅可以邀請到具備較強實力的投標者，而且在投標之前就可以事先說明招標方有哪些特殊要求需要投標人滿足，預先達成共識。這樣既保證了投標報價的競爭性，也為施工開始后的工期、工程質量以及工程安全等方面提供了保障。[2]
　　1.2 投標者資質審查
　　招標項目通常具有其自身特點與需求，針對這些特點與需求，潛在的投標者必須提供相應的文件來證明自己能夠滿足這些要求，因此就需要在投標之前，對投標者的資質進行嚴格審查，包括投標者行業(yè)資質水平、信譽方面、技術能力方面、資金實力以及曾有過哪些業(yè)績等。既能將不符合要求的投標者排除，更能為招標單位節(jié)約大量資金與時間的成本，招標的效率明顯提升。
　　1.3 招標文件的編制
　　投標單位編制投標文件一般來講都是以招標文件為根據(jù)，招標文件同樣也是招標單位與中標單位最終得以簽訂合同之基礎。文件中所包含的各項要求指標對招投標雙方具有同等的約束力。因此，招標文件的編制是招標工作與工程造價控制能夠順利完成的重點，具有重要意義。招標文件通常包括以下幾項，即工程大概情況、投標方用什么方式承包、投標根據(jù)什么報的價格、如何供應材料、工程款以什么方式支付和結算以及怎樣管理和控制工程質量與工程安全等內容。[3]另外，還要跟具體的房地產項目開發(fā)情況相結合，考慮同時期市場行情的波動，對成本控制中對應著的內容跟條款作出約束。
　�。�1）必須明確投標報價的依據(jù)與要求：定額的計價費率招標與工程量清單計價招標是招標報價中的兩類主要計價方式。通常，多數(shù)企業(yè)會選擇招標方式都在總承包單位招標計價方式中選擇，如果是分部分項的計價規(guī)則，或者是單價計取均套用定額。對于投標單位，通常來說，他們主要通過在費率報價上給出一些優(yōu)惠來競爭。此類報價形式能夠較早開始進入招標階段，通常在項目完成擴初設計后即可，而不必等施工圖都完成了之后才開始，這讓總承包單位的選擇至少能夠提前2～3個月。就算是之后發(fā)現(xiàn)工程圖紙要有更改的地方，定額計價費率招標也會有相應的調整依據(jù)。
　　工程量清量計價方式跟前者相比，形式上更簡明一些，投標方在總價與單價這兩點上都展開競爭，會參考企業(yè)定額來給出他們的報價，并且與市場價格水平相結合。一般，工期短、工程量基本一定的項目，像是市政園林景觀或者室內裝飾裝修這類，這種方法使用得較多。
　�。�2）明確材料與人工等價格波動調整：人工成本的確定成為工程項目順利完成，承包方能獲得利潤的重要前提。人工成本調整跟項目開工的具體時間與施工地的不同而有所差異，成本控制的效果也不一樣。另外，項目用到的材料定價、來源等也影響了工程成本。建筑項目總成本的60%以上都用在項目所需材料與設備的花銷上，因此在招標文件中必須把發(fā)包方與承包方在這方面所擔的責任與風險劃分明確。而且，也要明確動態(tài)管理人工成本和項目材料等受價格實時變化而影響的方法和價差計算口徑跟調整公式。[4]
　　2 評標階段
　　2.1 評標工作
　　招投標過程的核心所在。評標工作原則就是“公平、公證、科學與擇優(yōu)”。一般來講，評標方法有兩種常見的，就是“經評審的最低投標價法”“綜合評估法”，另外還包括了一些其他法律法規(guī)允許的方法。在評標方式的選擇上，應當根據(jù)招標實際的內容中存在的不同來選擇適宜的評標方式。
　　“經評審的最低投標價法”在性能與技術標準通用，或招標人在這一部分沒有什么特殊要求的項目里適用性比較好。中標方要保證自己的投標與招標文件里的技術要求跟標準保持一致，且保證評審投標價格要最低。但是，在“綜合評估法”評標時，中標方會被要求其綜合來看能夠最大限度滿足招標文件里的每一項評價標準。
　　實際工作中，中標人在確定之前，都必須接受對投標內容的翔盡的評審與分析，這與其采用哪種評標方法無關。對于發(fā)現(xiàn)存在的遺漏內容必須進行必要的補正，仔細審核投標書中的承諾，對于投標內容是否真實、有效并且合理要做進一步的確認，盡最大可能減少履行合同時出現(xiàn)爭端與扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。
　　2.2 詢標工作
　　詢標會議旨在對招投標過程中本來應該解釋清楚卻并沒有解釋清楚的事項進行最后的確認，并且要對投標企業(yè)的實力與項目經理曾經有哪些業(yè)績做更為深入的了解。投標文件中如果有錯誤、矛盾或解釋不清楚的內容，應當請投標方解釋清楚，投標報價也應該反復地確認。由此可見，詢標工作對投標報價的控制也是對招投標成本控制的深化。
　　3 簽訂合同
　　在中標單位最后確定下來后，招標方就應向其發(fā)放中標通知書，約好簽訂工程合同的日期并于約定之日簽訂合同。通常工程合同包括三類：單價合同、總價合同、成本加酬金合同。最后決定選擇哪種合同，應在招投標過程中，根據(jù)招標項目特點來選取。在選擇合同類型上，發(fā)包方應當把握主動權，綜合考慮項目相關的各類因素以及承包人的能力范圍，結合自身利益作出選擇，從而有效地控制工程成本。
　　在起草和編制合同條款時，對于風險與責任部分的約定應當尤其注重，盡可能量化可能存在的風險，確認好各方的責任，雙方的利益都應該維護到。合同的條款里所有作出了約定的內容，跟招標文件里的都應該是一樣的。另外，合同還應有招標文件、詢標紀要這些招標階段資料，這些都跟合同一樣有效，故前期造價文件跟最后簽訂的合同中條款必須保證統(tǒng)一。
　　綜上所述，房地產企業(yè)對于招投標階段的各項工作內容都應當牢牢把握住，如此方能選擇到優(yōu)秀的承包合作單位，同時又能夠有效地控制工程成本，降低工程造價。
　　參考文獻：
　　[1]燕強.論房地產項目招投標中的成本控制對策[J].中國市場，2017（21）：232-233.
　　[2]余喆.淺談如何在項目的招投標中做好項目成本控制工作[J].讀與寫，2017，14（23）：8-10.
　　[3]吳友祥.淺析房地產項目招投標中的成本控制[J].江西建材，2015（14）：250.
　　[4]桑麗麗.試論房地產項目招投標環(huán)節(jié)的成本控制[J].中國房地產業(yè)，2016（24）：232.

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