關(guān)于我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的探析

　　摘 要：房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）作為房地產(chǎn)業(yè)的一種新型融資渠道，近年來在海外金融市場上發(fā)展迅速，早已成為美國等國家的主要融資途徑，也為我國發(fā)展REITS提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。本文基于國外的成功經(jīng)驗(yàn)，首先論述了REITS的特點(diǎn)和發(fā)展REITS的必要性，然后重點(diǎn)論述了目前我國REITS面臨的問題，并提出相應(yīng)建議。
　　關(guān)鍵詞：REITS；房地產(chǎn)投資信托
　　一、引言
　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，過去嚴(yán)重依賴單一化的債權(quán)融資方式將不可持續(xù)，尋求多樣化的融資模式、降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)越來越重要。美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家早已成功將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）運(yùn)用于房地產(chǎn)市場，REITS也成為其房地產(chǎn)業(yè)融資的主要途徑。我國政府對于REITS的態(tài)度也日漸明朗，2016年6月初，國務(wù)院公布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出要支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
　　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是指一種由專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)管理，以發(fā)行受益憑證的方式籌集資金，并按合約將投資收益按比例支付給投資者的信托基金。目前我國信托投資還處于起步階段，我國的房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)階段，用于替代銀行貸款產(chǎn)品，期限較短，還不是真正意義上的REITS。而美國的REITS更注重房地產(chǎn)開發(fā)完工后，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營獲取租金收入。
　　二、發(fā)展REITS的必要性
　　我國傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式就是簡單的“開發(fā)-出租”模式，即前期開發(fā)投入龐大資金，后通過收租的方式逐漸回籠資金，這種重資產(chǎn)模式會(huì)占用開發(fā)商大量的資金，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。REITS所具備的強(qiáng)大融資能力能提高開發(fā)商的資金利用效率，縮短其投資回收期限，有效降低開發(fā)商的負(fù)債率。
　　REITS除了融資價(jià)值，還具有投資價(jià)值。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，REITS作為一種新型金融工具，投資收益率較高。美國權(quán)益型REITS的分紅收益率超過十年期國債，并且兩者的利差自2008年起就有增加的趨勢，至2016年已經(jīng)達(dá)到2%左右。可見REITS的股利收益水平表現(xiàn)優(yōu)良，在十年期國債等長期投資工具中具備充分的競爭力。
　　三、我國發(fā)展REITS面臨的問題和建議
　�。ㄒ唬┓�律層面
　　我國尚未出臺(tái)和REITS相關(guān)的法律，導(dǎo)致我國REITS的發(fā)展面臨法律制度的障礙。事實(shí)上許多地區(qū)都把立法作為發(fā)展REITs的前提。美國把稅法作為推動(dòng)REITS的法律保障，并設(shè)立了一整套REITS的監(jiān)管制度。香港、新加坡、日本等地則專門制定了與REITS相關(guān)的法律。REITS的發(fā)展不能缺少法律的保障，我國應(yīng)該充分借鑒美國、亞洲等地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出一套完整的關(guān)于REITS的專門法，對REITS的組織形式、投資目標(biāo)、分紅政策等做出明確規(guī)定。
　�。ǘ�）稅收制度
　　REITS在運(yùn)營過程中面臨雙重征稅的問題，房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)需繳納公司所得稅，同時(shí)REITS的投資者需繳納個(gè)人所得稅。因此，為了堅(jiān)持稅收中性原則，避免重復(fù)交稅，我們可以借鑒海外的經(jīng)驗(yàn)，在限制性條件的基礎(chǔ)上給予稅收優(yōu)惠，如美國給予優(yōu)惠的條件之一就是REITS機(jī)構(gòu)每年95%以上的盈利應(yīng)當(dāng)分配給股東。因此，一套合理的、有依據(jù)的稅收支持制度是促進(jìn)REITS長期穩(wěn)定發(fā)展的前提，我國應(yīng)結(jié)合發(fā)達(dá)國家關(guān)于REITS的稅收制度，在現(xiàn)有的稅法基礎(chǔ)上盡快制定出對REITS的稅收優(yōu)惠政策。
　�。ㄈ�）對房價(jià)的影響
　　政府部門可能會(huì)擔(dān)心REITS的推行會(huì)造成房價(jià)的上升，但事實(shí)上，只要明確REITS的投資目標(biāo)，限制REITS對不動(dòng)產(chǎn)的出售，REITS將有利于穩(wěn)定房價(jià)。這方面可以借鑒美國、香港等地的做法，美國法律規(guī)定如果投資信托機(jī)構(gòu)在4年內(nèi)出售其持有的不動(dòng)產(chǎn)，則出售收入不得超過總收人的30%。香港對不動(dòng)產(chǎn)出售的規(guī)定是資產(chǎn)持有期限至少要2年。由此可見，為了保障房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，預(yù)防短期投機(jī)行為，我國在制定REITS的政策時(shí)需要嚴(yán)格限制不動(dòng)產(chǎn)出售的時(shí)間和條件。
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　　由于前幾年我國房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱，目前許多中小城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力較大，這就意味著未來這些商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率不高，達(dá)不到投資者對分紅收益率的要求。但REITS的分紅收益率是吸引投資者購買基金的重要因素，只有提供穩(wěn)定的高回報(bào)，REITS才能達(dá)到一定的融資規(guī)模。下面采用2000-2015年美國NAREIT發(fā)布的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，進(jìn)一步證明上述說法。首先確定滯后階數(shù)為4，根據(jù)表1的檢驗(yàn)結(jié)果，在1%的顯著性水平上可以拒絕原假設(shè)“DIV_YIELD不能Granger引起CAP_RAISED”，這表明權(quán)益型REITS的分紅收益率是影響REITS融資規(guī)模的Granger原因，但是反過來REITS融資規(guī)模不是權(quán)益型REITS分紅收益率的Granger原因。因此，REITS初期只能先從北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)施行，這些城市的房價(jià)高、租房需求大，可以滿足REITS擴(kuò)張所要求的分紅收益率。
　　綜合來看，目前我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r還很不成熟，和發(fā)達(dá)國家的差距較大，主要原因在于我國尚未出臺(tái)關(guān)于REITS的專門法，信托投資也面臨多重征稅的問題。不過近年來我國政府已經(jīng)對REITS表示出重視，未來隨著相關(guān)法律的完善和證券市場的成熟，相信REITS會(huì)成為我國房地產(chǎn)金融市場的重要融資工具，我國的房地產(chǎn)投資信托基金也將和國際接軌。
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