商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管控

　　摘 要：2014年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額為95036億元，年實(shí)際增長(zhǎng)率為10.5%，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì)依舊火熱，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)不靈、滯銷(xiāo)樓盤(pán)等現(xiàn)象明顯。針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題，本文通過(guò)分析商業(yè)房地產(chǎn)與其開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，進(jìn)一步研究其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源與存在問(wèn)題，提出風(fēng)險(xiǎn)管控的程序與實(shí)行原則，明確風(fēng)險(xiǎn)管控的意義，推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。
　　關(guān)鍵字：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；存在風(fēng)險(xiǎn)；工程；程序原則
　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述
　　商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點(diǎn)，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進(jìn)行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點(diǎn)實(shí)際錯(cuò)誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦包含著土地規(guī)劃等行為。
　　據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為71804億元，年名義增長(zhǎng)率為16.2%，扣除通貨膨脹等因素影響后的實(shí)際增長(zhǎng)率為14.9%，東部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5%，年增長(zhǎng)率為13.9%，中部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9%，年增長(zhǎng)率為18.3%，西部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為15500億元，年增長(zhǎng)率為20.4%；2013年全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為86103億元，年名義增長(zhǎng)率為19.8%，扣除價(jià)格等因素影響后的實(shí)際增長(zhǎng)率為19.4%，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為47972億，年增長(zhǎng)率為18.3%，中部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為19045億，年增長(zhǎng)率為20.8%，西部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為18997億，年增長(zhǎng)率為22.6%；2014年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為95036億，年名義增長(zhǎng)率為10.5%，年實(shí)際增長(zhǎng)率為9.9%，東部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為52941億，年增長(zhǎng)率為10.4%，中部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為20662億，年增長(zhǎng)率為8.5%，西部商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為21433億，年增長(zhǎng)率為12.8%。通過(guò)分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)投資額逐年增長(zhǎng)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的存在的風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行研究，這個(gè)課題是有現(xiàn)實(shí)意義的。
　　二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)
　　為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險(xiǎn)：
　　1.不確定性
　　商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進(jìn)行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個(gè)工程是建立在城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點(diǎn)便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是根據(jù)未來(lái)的預(yù)測(cè)需求進(jìn)行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)行業(yè)走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的不確定性便會(huì)給整個(gè)管理工作帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
　　2.固定性
　　商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地固定存在于空間中，不可位移，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然受到土地空間位置的影響。二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程受建設(shè)周邊固定環(huán)境因素影響，規(guī)劃開(kāi)發(fā)地區(qū)的相對(duì)地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人員密集程度等因素都會(huì)影響開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的工作。
　　3.投資金額大
　　商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購(gòu)買(mǎi)、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個(gè)步驟，涉及招標(biāo)、實(shí)地測(cè)量、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費(fèi)用成本也比較高。這種大量投資的特點(diǎn)造成了開(kāi)發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問(wèn)題。我國(guó)各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致?tīng)�尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。
　　4.回報(bào)周期長(zhǎng)
　　商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理過(guò)程不僅投資金額大，而且其回報(bào)周期長(zhǎng)。一個(gè)建筑的建設(shè)必須經(jīng)過(guò)勘測(cè)、繪圖、材料采購(gòu)、施工、檢測(cè)等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能短時(shí)間獲取收益，這引發(fā)了開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣(mài)困難的產(chǎn)生。
　　5.易被影響
　　商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進(jìn)行，它需要在露天土地上進(jìn)行。東南沿海臺(tái)風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴(yán)重，可見(jiàn)度低，各種環(huán)境變化都會(huì)影響開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
　　三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的研究意義
　　商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理過(guò)程存在不確定性、固定性、回報(bào)周期長(zhǎng)、易被影響與投資金額大的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控能有效減少風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)業(yè)效益。進(jìn)一步細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別可劃分為微觀風(fēng)險(xiǎn)與宏觀風(fēng)險(xiǎn)，微觀風(fēng)險(xiǎn)指規(guī)劃區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)問(wèn)題，宏觀風(fēng)險(xiǎn)指整體金融環(huán)境的變化、國(guó)家政策的實(shí)行等。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控能夠保證開(kāi)發(fā)商掌握經(jīng)濟(jì)大局，及時(shí)進(jìn)行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控有以下4大方面的研究目的：
　　1.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理的水平，推進(jìn)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。
　　2.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，改變?cè)斜粍?dòng)接受風(fēng)險(xiǎn)的局面，主動(dòng)了解市場(chǎng)行情，及時(shí)作出開(kāi)發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。
　　3.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，提高開(kāi)發(fā)商整體的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險(xiǎn)-應(yīng)對(duì)機(jī)制”。
　　4.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的資金掌控力，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)。
　　四、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的問(wèn)題
　　1.市場(chǎng)存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)
　　經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生震動(dòng)了整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤(pán)，在商業(yè)房地產(chǎn)過(guò)快過(guò)熱發(fā)展的同時(shí)，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控存在問(wèn)題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價(jià)格，引發(fā)整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格危機(jī)；為縮短房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過(guò)檢測(cè)便將存在危險(xiǎn)隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價(jià)材料進(jìn)行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進(jìn)行的不良競(jìng)爭(zhēng)正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險(xiǎn)管控需重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

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