對當(dāng)前房價高的原因分析及政策建議

　　【摘要】房價是時下談?wù)摰臒狳c(diǎn)，如何調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，是擺在政府及其有關(guān)職能部門面前一項重大而又現(xiàn)實的課題，必須引起足夠的重視，采取切實有效的措施，促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。讓每個公民都買得起房，實現(xiàn)“居者有其屋”是當(dāng)前面臨的一大難題，國家出臺的一系列政策措施，其效果并不令人十分滿意。本文就房價居高不下的原因作了些分析，并提出了幾點(diǎn)政策建議。
　　【關(guān)鍵詞】房價；原因分析；政策建議
　　
　　0.引言
　　近年來我國房價持續(xù)上漲，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展和民生產(chǎn)生了重大影響。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，公眾住房條件得到極大改善。然而，近幾年來我國大部分城市房價開始持續(xù)快速增長，嚴(yán)重超出普通民眾的承受范圍。高房價現(xiàn)已成為影響人民生活水平提高，制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要因素之一。由于房地產(chǎn)處于整個經(jīng)濟(jì)鏈條的中間環(huán)節(jié)，其影響范圍廣，若房價上漲過快，會帶動物價的全面上漲，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫和通貨膨脹的嚴(yán)重后果。為此，政府不斷出臺一系列政策措施，從“國六條”、“國八條”到“新國十條”，然而，房價卻像脫韁的野馬越調(diào)越漲。因此，我們必須正確認(rèn)識房價上漲的根本原因，全盤考慮，采取適當(dāng)措施控制好房價。盡管將房價降到人人買得起房，是不可能也不現(xiàn)實的，但正確調(diào)控房價，防止房價過快上漲，對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和處理好民生問題具有積極而重大的意義。
　　1.房價不斷飆升的原因分析
　　1.1地價推動
　　由于土地資源的稀缺性和不可再生性，各地不斷創(chuàng)下“地價王”。此外，土地市場化程度不高，土地價格確定透明度低，隨意性大，盡管目前土地出讓實行的是“招、拍、掛”制度，有時表面上看是在拍賣土地，但拍賣桌下的臺底交易往往是外人所不知的。這種“幕后交易”“、“暗箱操作”往往導(dǎo)致地價的不斷攀升。此外，土地出讓金作為地方政府財政收入的重要來源，很多地方官員與開發(fā)商聯(lián)手將地價抬高，這種土地財政制度與尋租行為直接導(dǎo)致地價的上漲。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，僅2009年一年全國土地出讓金總價款就達(dá)到15910.2億元，比2008年增長63.4%。而地價一旦上漲，開發(fā)商的開發(fā)成本就會上升，開發(fā)商為了保持原有利潤，其房屋售價必然同比例上升，甚至上升更快。
　　1.2信息不對稱
　　目前，房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，其運(yùn)作及樓市信息不夠透明，普通民眾無從知曉有關(guān)房地產(chǎn)各方面的信息。房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度不高，不能像其他行業(yè)一樣，將有關(guān)該行業(yè)的真實供需及市場存量等系列信息通過各種媒體雜志向社會公開。例如，由于房地產(chǎn)市場化程度不高，信息隱蔽，以至于業(yè)內(nèi)人士及某些心懷不軌的開發(fā)商，甚至是專家，出于謀取暴利的目的，不負(fù)責(zé)任的宣傳及解讀樓市信息，不斷向大眾灌輸房價將繼續(xù)快速上漲的預(yù)期，誤導(dǎo)民眾搶購房屋，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，從而房價上漲。此外，房產(chǎn)銷售商經(jīng)常制造房產(chǎn)供給不足，明明還有樓盤存量，銷售方卻有意向外界發(fā)出樓盤售罄的虛假信息，導(dǎo)致一有樓盤待售，民眾就會瘋狂搶購，從而導(dǎo)致房價上漲。這種饑餓銷售法也是由于信息不對稱所導(dǎo)致的。
　　1.3各地方政府盲目攀比
　　房價的不斷上漲，各地方政府有不可推卸的責(zé)任。目前，經(jīng)營城市理念備受地方政府官員的歡迎。各地?zé)嶂杂诖蟾阈蜗蠊こ�，人為制造需求旺盛、拉動房價，內(nèi)地城市與沿海城市比，大城市與國際大城市比，以房價高為榮，將高房價看成是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的表現(xiàn)形式之一，盲目攀比，形成一股“房價攀比風(fēng)”。在我國現(xiàn)階段粗放型增長方式尚未有效轉(zhuǎn)變之時，GDP增速被作為政績考核的核心指標(biāo)，一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)并且十分重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻(xiàn)，大力鼓勵房產(chǎn)的開發(fā)，并對房價求高棄低，將房價高視為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志。這種盲目攀比風(fēng)，致使房價居高不下。
　　2.調(diào)控房價的政策建議
　　2.1強(qiáng)化土地資源管理、規(guī)范土地市場
　　當(dāng)前房價居高不下，很重要的一個方面是“天價土地的功勞”。要想穩(wěn)定房價，防止房價的不斷飆升，強(qiáng)化土地資源的管理，形成規(guī)范有序的土地市場是很重要的一項工作。首先要做的就是加強(qiáng)土地市場的制度建設(shè)和監(jiān)管力度，防止利用職權(quán)操縱土地價格，避免地方官員應(yīng)權(quán)力過大而產(chǎn)生的尋租行為。其手段主要是通過“招拍掛”方式進(jìn)行交易，并對整個過程實行監(jiān)管，以使土地價格在市場機(jī)制下形成，并將土地交易中的各類信息向社會公布，以接受公眾的監(jiān)督。對土地市場進(jìn)行規(guī)范，使之公開化、透明化。同時，各級政府應(yīng)對土地儲備量、待拍賣的土地及現(xiàn)有土地的使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評估價格等信息公開，防止因信息的不對稱，為一些人圈地、炒地牟取暴利的行為提供便利。
　　2.2加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，實現(xiàn)運(yùn)行透明化
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個重大問題就是信息的不對稱，供給方掌握整個行業(yè)的公開信息及全部內(nèi)幕信息，而需求方從市場上所能獲取的信息，卻是零星的且大多數(shù)都是謠言。這就為供給者操縱市場提供便利，而需求者就只能是被操縱的一方，成為高房價的承受者和受害者。加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，使房地產(chǎn)業(yè)信息透明化、公開化，對于改變這種供給方的一方市場具有積極意義，進(jìn)而使雙方在完全知情的情況下進(jìn)行交易，使房價反映真實的供需關(guān)系，對于穩(wěn)定房價具有重要作用。各級政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，通過對樓市的動態(tài)監(jiān)管，評價市場的運(yùn)行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息。同時，政府應(yīng)適時將房地產(chǎn)市場信息向社會公布，以使大眾對房地產(chǎn)市場的供給與需求、市場行情波動景有正確認(rèn)識，從而形成對房屋的理性消費(fèi)，避免羊群效應(yīng)，從而可以抑制房價的不斷攀升。因此，各級政府行政主管部門要高度重視房地產(chǎn)市場的信息工作，建立房地產(chǎn)市場信息公開、公布制度。
　　2.3重視經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展
　　目前，各地方政府熱衷于房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展，將大量資金投放于房地產(chǎn)市場，一系列的政策傾斜，不僅會在一定程度上抑制其他行業(yè)的發(fā)展，也會導(dǎo)致房價的上漲。雖然，房地產(chǎn)行業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈中的中間環(huán)節(jié)，對經(jīng)濟(jì)的拉動有積極的意義。但過分傾向于房地產(chǎn)行業(yè)，會使民間資金及境外游資也紛紛涌入房地產(chǎn)行業(yè)，致使房價上漲。這些資金為什么會涌入房地產(chǎn)市場，主要是由于房地產(chǎn)被認(rèn)為能保值增值，且投資風(fēng)險較低。而如果其他行業(yè)發(fā)展的好，同樣可以吸引資金的流入。在一定時期社會總資金一定的情況下，流入其他行業(yè)的資金增加必然會使產(chǎn)地產(chǎn)市場的投機(jī)資金減少，炒作行為也會下降，從而房價自然就不會迅猛上漲。因此，政府不應(yīng)過分夸大房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用，對GDP的貢獻(xiàn)率，而應(yīng)加強(qiáng)其他各個行業(yè)的發(fā)展，例如，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展。另外，各地方政府不應(yīng)在房價上盲目攀比，在土地出讓金上大做文章，而應(yīng)加強(qiáng)重視其他行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)?shù)胤浇?jīng)濟(jì)全面發(fā)展了，政府所能征得稅自然也會增加。因此，重視經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，不僅一方面可以使各行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，吸引資金的流入，從而減少房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)資金，對調(diào)控房價有重要意義；另一方面，當(dāng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展了，政府的稅收來源就廣了，自然不會過分依賴土地財政，那么這又從房產(chǎn)成本上調(diào)控了房價的過快增長。■
　　
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