淺析房地產業(yè)融資的困境及出路

　　摘要：激烈的市場競爭讓企業(yè)學會在夾縫中求生存，不斷提升管理水平，拓寬思路提高企業(yè)各方面能力，其中融資能力的高低決定了企業(yè)競爭力的高低。文章從房地產企業(yè)融資的特點、主要的融資方式、房地產融資的現(xiàn)狀等角度簡單闡述了目前房地產企業(yè)融資工作的情況，針對目前存在的問題提出幾點解決思路，以實現(xiàn)企業(yè)在提高融資能力的同時加快自身造血速度，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)性發(fā)展。
　　關鍵詞：房地產企業(yè)融資方式； 財務風險；解決對策
　　房地產行業(yè)作為我國經濟的支柱行業(yè)之一，為國家創(chuàng)造了可觀的稅收收入，并帶動了周邊產業(yè)的發(fā)展，極大程度上解決了人們就業(yè)難的問題。但近幾年來，受房地產行業(yè)高利潤的誘惑，許多企業(yè)主紛紛轉型進軍房地產業(yè)，對利潤的過度關注導致許多擾亂市場秩序的行為時有發(fā)生，房屋價格連年攀升，給人民帶來了沉重的經濟負擔。房價作為民生最為關注的問題近年來也受到了國家的高度關注，從財政部、銀監(jiān)會、稅務總局相繼出臺大量宏觀調控政策抑制房價上漲，房地產企業(yè)利潤空間被大量壓縮，從一定程度上實現(xiàn)了房價的理性回歸。由于房地產行業(yè)受政策影響很大，許多房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況，許多企業(yè)就將繼續(xù)發(fā)展的希望全部寄托在融資上，但目前我國房地產企業(yè)在融資過程中仍存在許多困境。
　　一、房地產業(yè)融資概述
　�。ㄒ唬┓康禺a業(yè)融資概念及特點
　　房地產融資是指在房地產企業(yè)開發(fā)過程中，因項目開發(fā)建設、銷售、管理等經營活動的需要所進行的資金籌集活動。
　　與其他行業(yè)相比房地產開發(fā)具有投資大，開發(fā)時間長等特點，也決定了其對資金的需求量大，經營風險高。如何保障企業(yè)的健康發(fā)展，融資能力無疑成為了企業(yè)最有利的武器，但因為房地產融資的特殊性并非所有的融資都對企業(yè)發(fā)展有利。相比其他行業(yè)，房地產企業(yè)融資著許多獨特的地方。
　　1. 資金需求量大。房地產開發(fā)從取得土地、房屋建設及相關配套設施完成需要投入大量資金，雄厚的經濟實力無疑增加了企業(yè)的競爭籌碼，因此一般的融資規(guī)模無法達到企業(yè)預期，對企業(yè)發(fā)展無法提供幫助，其他企業(yè)一般采取遍地開花的融資政策對房地產企業(yè)就不一定適用。
　　2. 貸款資金受政策影響大。房地產企業(yè)較其他行業(yè)的不同點之一就是受政策影響較大，其中貸款政策的影響力更為明顯，對部分經濟實力一般的中小型房企政策甚至成為了決定其生死存亡的重要因素，市場競爭的殘酷，政策的多變讓我國中小型房企大量被吞并或直接倒閉退市。
　　3. 地域差距明顯。其他企業(yè)融資由于需求量不多且國家管控力度較小在地域上的差異不明顯，但房地產行業(yè)融資銀行為了規(guī)避自身風險，在貸款資金投放的選擇上持謹慎態(tài)度，在部分經濟不發(fā)達的二、三線城市都采取銀根緊縮的信貸政策，大量資金都向經濟發(fā)達的沿海城市或有實力房企傾斜，導致一些中小型房企無法獲得貸款支持，房屋開發(fā)工作舉步維艱。
　�。ǘ�）房地產企業(yè)融資的重要性
　　縱觀當今世界經濟風起云涌，科學技術日新月異，信息技術高速發(fā)展，全球融合越來越明顯。為了能夠適應環(huán)境的改變，在激烈地市場競爭中立于不敗之地，充足的資金起到了決定性作用，而對于高投入、高風險的房地產企業(yè)如何保障資金鏈的不斷裂顯得尤為重要，融資工作成敗就關乎著企業(yè)的興衰，究其重要性主要有以下幾點。
　　1. 為企業(yè)對外投資提供保障。房產一經售出后續(xù)很難再形成大量的資金流入，而作為房地產企業(yè)如果不大量的開辟新的項目，對外進行投資則無法保障企業(yè)的運轉及發(fā)展，例如國內一些大型房企，萬科、碧桂園都不僅局限于已有項目的開發(fā)，而是著眼于國內、甚至國外房地產市場的開辟，進一步提高市場占有率，而想要實現(xiàn)企業(yè)對外擴張的戰(zhàn)略目標，就必須進一步提升企業(yè)融資能力，發(fā)揮融資的資金保障功能。
　　2. 為提高企業(yè)品牌效應提供資金支持。伴隨著競爭的日趨激烈，常規(guī)的開發(fā)理念已經無法滿足消費者對房屋的要求，為了提高房屋品質，提高企業(yè)品牌效應及品牌溢價能力，房地產企業(yè)可謂“八仙過海，各顯神通”。有的房企依靠搶占優(yōu)越的地理位置占得先機，有的房企依靠過硬的房屋質量、居住環(huán)境獲得了一批忠實的市場客戶，創(chuàng)造了很高的企業(yè)商譽，以碧桂園在昆明北市區(qū)的項目為例，為了營造優(yōu)美的居住環(huán)境，集客戶的居住、休閑、運動等功能于一身，在小區(qū)內部修造了人工湖并圍繞人工湖修建人工跑道，所有房子都圍繞著湖面建造，大大提升了房屋的品質，贏得了市場上一大批忠實粉絲的青睞。還有的房企則以低價格、高贈送作為亮點吸引消費者的眼球。例如：藍光地產，為了進一步擴寬昆明市場，在戶型設計上可謂下足了功夫，充分利用空間，在保障居住的前提下大大增加了贈送面積，使客戶真正獲得實惠。為了搶占市場份額，各家房地產企業(yè)可謂百花齊放，但無論采用哪種方式，強大的資金支持而融資工作就顯得至關重要。
　　二、房地產業(yè)主要融資方式
　　房地產開發(fā)從開發(fā)性質劃分大體可分為一級開發(fā)，二級開發(fā)。從取得土地到最終建造完成需要經過漫長的過程，而對于融資也有著很強的依賴性。為了推動房地產業(yè)的發(fā)展，加快城市開發(fā)的步伐，國家針對房地產開發(fā)不同時期推出了多種融資方式，主要有以下5種。
　　（一）土地一級開發(fā)貸款
　　伴隨著城中村改造的高速發(fā)展，為了保障被拆遷戶賠付款的按時到位，回遷房的順利交付，銀行針對一級開發(fā)企業(yè)提供一級開發(fā)貸款用于拆遷款、征地款的支付。
　　（二）房地產開發(fā)貸款
　　此類貸款主要針對二級市場進行發(fā)放。在房地產企業(yè)取得土地后，為了創(chuàng)造出更為舒適的居住環(huán)境，迎合不同客戶對房屋的需求，在激烈地市場競爭中占得先機，優(yōu)質的房地產企業(yè)不斷提升房屋品質，在質量、設計上改良的同時，還不忘配套環(huán)境的提升，因此雄厚的資金支持顯得尤為重要。針對這類需求各家銀行提供以土地作為抵押的貸款用于房屋建造。
　�。ㄈ�）房地產信托
　　這類融資方式是近幾年來興起的新型融資方式，是伴隨著銀行貸款政策的收緊應運而生，相對銀行貸款而言，房地產信托計劃的具有降低房地產開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢，也成為了當代房地產企業(yè)最佳的融資方式之一。

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